O que são REITs? Guia completo 2025

Não sabes ao certo o que são REITs, apesar de já teres ouvido falar neles? Vais ficar a entender em poucos minutos. 

Com certeza já pensaste em investir no mercado imobiliário. Mas comprar um imóvel diretamente exige muito capital, tempo, burocracia, entre outros custos. 

E se houvesse uma forma de investir em imóveis sem precisares de dezenas de milhares de euros ou de te preocupares com contratos de arrendamento, impostos ou obras?

É exatamente isso que os REITs (Real Estate Investment Trusts) te permitem fazer: investir de forma simples, acessível e líquida em grandes carteiras de imóveis. 

Neste artigo, explicamos o que são os REITs, como funcionam, que vantagens oferecem, quais os principais riscos e como podes começar a investir hoje mesmo.

O que são os REITs?

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são empresas que investem em imóveis que geram rendimento, como casas residenciais, centros comerciais, hotéis, hospitais, armazéns ou prédios de escritórios. 

O seu objetivo principal é comprar, gerir e lucrar com esses imóveis, distribuindo depois uma parte desses lucros aos investidores.

Imagina que tu e alguns milhares de pessoas se juntam para comprar um conjunto de imóveis. Cada um investe o que pode e todos recebem uma parte proporcional das rendas cobradas, sem precisarem de lidar com inquilinos, manutenção ou complicações fiscais (porque existe uma equipa de gestão a tratar do dia-a-dia). Isto é, na prática, o que acontece quando investes num REIT.

Em Portugal, o equivalente legal aos REITs são as SIGIs (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), criadas em 2019.

Uma das principais características deste tipo de investimento é a obrigatoriedade de distribuir grande parte dos lucros:

• Nos EUA e noutros países, os REITs têm de distribuir pelo menos 90% do rendimento tributável.
• Em Portugal, as SIGIs são obrigadas por lei a distribuir pelo menos 90% dos lucros obtidos com rendas, e 75% dos lucros de mais-valias.

Isto significa que quem investe numa SIGI ou num REIT beneficia frequentemente de dividendos regulares, o que torna estes instrumentos muito apelativos para investidores que procuram rendimento passivo, ou seja, ganhos financeiros que não dependem diretamente do seu tempo ou esforço ativo para serem gerados.

Vantagens de investir em REITs

• Rendimento passivo: A primeira é a possibilidade de ter rendimento passivo. Como vimos, os REITs (e as SIGIs em Portugal) distribuem a maior parte dos lucros sob a forma de dividendos. Isso significa que podes receber rendimento regular, apenas por manteres o teu investimento, sem precisares de vender ou fazer mais nada.
• Negociação em bolsa: Outra grande vantagem dos REITs em relação ao investimento tradicional em imóveis é que muitos REITs (os REITs públicos cotados) são negociados em bolsa. Isso significa que podes comprar ou vender a qualquer momento, como se estivesses a negociar ações, e observar o valor do teu investimento em tempo real.
• Mínimo de investimento baixo: Ainda, a acessibilidade a estes instrumentos torna-os bastante atrativos. Podes começar com muito pouco capital comparando com os investimentos em imobiliário tradicional. 
• Diversificação: Por fim, os REITs permitem a diversificação imobiliária. Com um único REIT (ou ETF de REITs), podes ter exposição a dezenas ou centenas de imóveis diferentes: residenciais, comerciais, industriais, hospitais, hotéis, etc. Além disso, podes investir em diferentes países e moedas, ajudando a reduzir o risco do teu portefólio.

Riscos dos REITs

Apesar das suas vantagens, os REITs não são investimentos isentos de risco. É importante conhecê-los antes de investir.

Volatilidade

Embora estejam ligados a imóveis físicos, os REITs são negociados em bolsa, o que significa que o seu preço pode subir e descer diariamente, como qualquer ação. Por exemplo, durante a pandemia do COVID-19, os REITs que investem em hotéis perderam muito valor em bolsa, como podes ver na figura abaixo. Por isso, deves certificar-te de que o risco deste investimento se adequa ao teu perfil de risco. Podes descobrir qual o teu perfil de risco através de vários questionários, como o do Doutor Finanças.

Sensibilidade às taxas de juro

Os REITs são bastante sensíveis às taxas de juro, por duas razões principais: 

• Primeiro, muitos REITs financiam a compra de imóveis com empréstimos. Quando os bancos centrais aumentam as taxas de juro, os juros desses empréstimos também sobem. Isso significa que os REITs pagam mais para financiar as suas operações, comprometendo os seus lucros e, com isso, os dividendos que distribuem aos investidores.
• A segunda razão é que, quando as taxas de juro sobem, outros investimentos (como os certificados de aforro), também começam a pagar mais. Assim, muitos investidores preferem mudar para estes. Isto leva a que haja menos procura por REITs, fazendo com que os REITs percam valor no mercado.
  

Concentração setorial ou geográfica

Muitos REITs são especializados num tipo específico de imóveis: só investem em hospitais, só em hotéis, só em centros comerciais, ou só em armazéns logísticos, por exemplo. Isso pode ser uma vantagem se esse setor estiver em crescimento, mas também um risco se houver problemas. 

Da mesma forma, há REITs muito concentrados geograficamente, ficando condicionados por este fator.

Como sabes, um dos pilares fundamentais dos investimentos é a diversificação. Mesmo que pareça atrativo, não coloques todos os ovos no mesmo cesto!

Como investir em REITs

Estás convencido das vantagens e queres experimentar? Boa! Agora falta saber como se investe. 

Na prática, comprar um REIT não é muito diferente de comprar uma ação. 

Tens de ter conta numa corretora ou banco e pesquisar pelo REIT que pretendes, por exemplo, o Digital Realty, que investe em data centers. Deves, claro, fazer uma pesquisa do universo de REITs do mercado, onde investem, resultados passados, entre outros. 

Também podes investir em ETFs de REITs, isto é, investir em vários REITs ao mesmo tempo, se não quiseres correr o risco de escolher um mau REIT. Assim, garantes alguma diversificação do teu portefólio. Descobre mais sobre os ETFs de REITs aqui.

Para perceberes melhor o investimento em REITs, recomendo este vídeo do João Zóio:

Indicadores a analisar antes de comprar um REIT

Antes de tomares qualquer decisão de investimento, deves analisar várias métricas, para garantir que conheces aquilo em que investes e te certificas que é uma boa escolha para ti. No caso dos REITs, deves começar por olhar para os seguintes indicadores (essenciais): rendimento, qualidade dos imóveis, dívida e preço.

1. Rendimento. Vê o dividend yield e o Payout Ratio, mas confirma se é sustentável: dividendos estáveis ao longo do tempo e suportados pelos fluxos operacionais (FFO/AFFO), não por vendas pontuais de ativos. 
2. Qualidade da carteira. Procura taxa de ocupação alta e estável, contratos longos (com atualização de rendas) e diversificação de inquilinos, setores e países. Menos concentração = menos risco.
3. Dívida. Prefere REITs com endividamento moderado, custo da dívida controlado e maior parte a taxa fixa. Para isso podes ver o indicador LTV (Loan to Value)
4. Preço (avaliação). 
   
   1. Pergunta “quanto estou a pagar por cada euro de resultados?”. Para isso, podes olhar para o múltiplo P/FFO (Price / Funds from Operations) ajuda a comparar. Olha ainda se negocia com desconto ou prémio ao valor dos imóveis (NAV).
   2. Vê também o prémio/desconto ao NAV. O NAV/ação é o valor estimado dos imóveis menos dívida, por ação. Se a cotação está acima do NAV, negoceia em prémio (mercado paga pela qualidade/crescimento). Abaixo do NAV, está em desconto (pode refletir risco, custo de capital mais alto ou carteira menos atrativa).

ETFs de REITs

ETFs de REITs são fundos cotados que juntam muitos REITs num só “cesto”. 

Em vez de escolheres um a um, compras uma única unidade (como se fosse uma ação) e ficas logo diversificado por países e setores. 

Podes ainda optar por versões que distribuem dividendos ou que os reinvestem automaticamente (acumulação). 

Para isso, recomendo dares uma vista de olhos no JustETF sobre REITs e escolher um que se adequa a ti. Podes abrir a página individual de cada ETF e ver características importantes como o tamanho do fundo, política de distribuição, encargos anuais (TER), entre muitas outras informações. Exemplo:

Existem REITs em Portugal?

Em Portugal, podes investir nos REITs de outros países. 

Para além disso, em 2019, foi criada a figura das SIGI – Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária, que são a versão portuguesa dos REITs. Na prática, funcionam de forma muito semelhante:

• Têm de investir em imóveis que gerem rendimento, como apartamentos para arrendar, escritórios ou lojas;
• Têm de distribuir pelo menos 90% dos lucros aos acionistas;
• Têm de estar cotadas na bolsa (não podem ser fundos fechados ou privados);
• Beneficiam de isenções fiscais desde que cumpram certos requisitos.
  

A maior diferença está no grau de desenvolvimento do mercado: enquanto os REITs americanos movimentam centenas de milhões por ano e estão presentes nas carteiras de milhões de investidores, as SIGIs ainda são uma realidade quase invisível (existem apenas três: ORES Portugal, Atrium BIRE e Vila dos Números) para o investidor comum em Portugal.

_{Nota: O processo para investir numa SIGI é muito semelhante ao de um REIT internacional. Para isso, basta teres conta numa corretora que permita negociar ações na bolsa portuguesa, procurares o nome da SIGI (como “ORES Portugal”) e fazeres o processo de compra. Na prática, no entanto, a maioria das SIGI ainda tem pouca liquidez e quase não regista transações, por isso pode ser difícil entrar ou sair do investimento.}

Como são tributados os REITs?

Quando investes em REITs estrangeiros, os dividendos que recebes estão sujeitos a retenção na fonte no país de origem.

No caso dos EUA, a taxa padrão é 30%. Esta pode descer para 15% se tiveres o formulário W-8BEN válido junto da tua corretora (prova de que és não-residente nos EUA). Atenção: o W-8BEN expira de 3 em 3 anos, por isso convém renová-lo.

Depois, tens de declarar estes rendimentos no teu IRS em Portugal, onde a tributação é, por regra, 28% (salvo englobamento). Para efeitos fiscais, contam como Rendimentos de Capitais (Categoria E). Se já tiveste 15% retidos nos EUA (com W-8BEN), apenas pagarás a diferença até aos 28% em Portugal. Para isso, deves indicar o imposto estrangeiro retido no Anexo J.

Já no caso das SIGI portuguesas, os dividendos são também tributados a 28% (ou podem ser englobados, se optares por isso). Como não há retenção internacional, o processo é mais simples e direto. Ainda assim, tal como noutros investimentos, deves sempre declarar os rendimentos recebidos

Conclusão

Investir em imóveis já não exige dezenas de milhares de euros, escrituras complicadas ou dores de cabeça com inquilinos. Os REITs (e, em Portugal, as SIGIs) permitem-te entrar no mundo do imobiliário de forma simples, acessível e eficiente.

Combinam a estabilidade dos ativos físicos com a flexibilidade da bolsa. Isto torna-os especialmente interessantes para quem procura rendimento passivo, diversificação e uma alternativa real aos investimentos mais tradicionais.

Mas é importante lembrar: nunca deves investir em algo que não compreendes bem. Antes de aplicares o teu dinheiro, dedica algum tempo a perceber como funcionam os REITs, quais são os riscos envolvidos e que tipo de exposição estás a assumir.

Se estás a começar a explorar o mundo dos investimentos ou queres uma forma prática de diversificar o teu portefólio, os REITs podem ser uma boa opção. Com prudência, formação e escolhas conscientes, podes aproximar-te do setor imobiliário sem precisares de comprar uma casa.