Crédito habitação: guia completo 2026 (como funciona, requisitos, passos e custos)

Comprar casa é, para a maioria das pessoas, a maior decisão financeira da vida e quase ninguém a faz sem crédito habitação. O problema é que o processo está cheio de siglas, regras que mudam todos os anos e custos que aparecem quando já estás a meio do caminho.

Este guia explica tudo por ordem, do primeiro cálculo à escritura, com as regras em vigor em 2026. Não precisas de perceber de finanças para o seguir. Sempre que aparecer um termo técnico, está explicado ao lado.

Se preferires começar pelos números, usa o simulador de crédito habitação para veres a prestação e a calculadora de quanto posso pedir para saberes até onde o banco vai.

O que é o crédito habitação

O crédito habitação é um empréstimo que o banco te dá para comprares uma casa, com a própria casa a servir de garantia. Se deixares de pagar, o banco pode ficar com a casa para recuperar o dinheiro. É por isso que se chama crédito hipotecário: a hipoteca é essa garantia registada sobre o imóvel.

Em troca, o banco cobra juros durante todo o prazo do empréstimo, que em Portugal chega aos 35 ou 40 anos. É um crédito muito mais barato do que um crédito pessoal, por exemplo, precisamente porque o banco tem a casa como garantia. Pode servir para comprar casa (nova ou usada), construir, fazer obras, comprar terreno para construir, ou trocar de banco (transferência de crédito).

Este guia foca-se na compra de habitação própria e permanente, que é o caso mais comum e o que tem melhores condições: cerca de 90% dos novos créditos habitação em Portugal são para esse fim.

Quanto é que o banco empresta

O banco nunca empresta o valor todo da casa. Em 2026, a regra do Banco de Portugal é esta:

• Até 90% do valor da casa se for para habitação própria e permanente.
• Até 80% para outras finalidades (segunda casa, casa para arrendar).
• Até 100% só para jovens até aos 35 anos com a garantia pública do Estado (explicado mais abaixo).

Este limite chama-se LTV (loan-to-value, ou rácio entre o empréstimo e o valor da casa). Os 90% aplicam-se ao menor de dois valores, o preço que vais pagar ou o valor da avaliação que o banco manda fazer. Se comprares uma casa por 200.000€ e o avaliador do banco disser que vale 190.000€, o banco empresta no máximo 90% de 190.000€, ou seja, 171.000€. A diferença sai do teu bolso.

Isto significa que precisas de ter, no mínimo, 10% de entrada mais os custos da compra (impostos, escritura, avaliação), que rondam mais 3% a 4%. Para uma casa de 200.000€, conta com cerca de 27.700€ de poupança antes de avançar.

Estas regras estão na Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, que substituiu a de 2018 e se aplica aos créditos avaliados a partir de 1 de agosto de 2026.

Taxa de esforço: a regra que decide se o banco diz sim

A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento líquido que vai para pagar créditos. Se ganhas 2.000€ líquidos e pagas 600€ de prestações, a tua taxa de esforço é 30%.

Desde agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda aos bancos que a taxa de esforço não ultrapasse 45% (antes era 50%). Há dois detalhes importantes:

1. O banco conta todos os teus créditos, não só o da casa: crédito automóvel, crédito pessoal, cartões de crédito, tudo entra.
2. O banco faz a conta com um "choque" na taxa de juro: Se pedires crédito a taxa variável ou mista, o banco simula uma subida da Euribor e calcula a taxa de esforço com essa prestação mais alta, não com a prestação de hoje. Se tiveres mais de 70 anos no fim do contrato, o banco também reduz o rendimento que considera a partir dessa idade.

Na prática, para o banco aprovar um crédito de 180.000€ a 30 anos, com uma prestação real de cerca de 830€, vai testar se aguentas uma prestação de 1.100€ ou mais. Com 2.500€ líquidos em casa, passas. Com 2.000€, provavelmente não.

Os bancos podem ultrapassar os 45% em apenas 10% dos créditos que concedem por ano. Não contes com isso.

Para teres uma referência, em junho de 2026 metade das famílias com crédito habitação pagava menos de 350€ por mês e só 10% pagavam mais de 790€. A prestação mediana subiu cerca de 110€ desde 2021, por causa da subida da Euribor.

Faz as contas na calculadora de taxa de esforço antes de ires ao banco. Se ficares acima dos 45% com o choque, tens três saídas: mais entrada, casa mais barata ou liquidar créditos pequenos antes de pedires o da casa.

Prazo máximo e idade

O prazo do crédito habitação depende da tua idade à data do contrato. É uma regra do Banco de Portugal em vigor desde agosto de 2026:

Além disto, cada banco tem uma idade máxima no fim do contrato, normalmente 75 anos (alguns aceitam 80). Se tens 50 anos, o prazo real será de 25 anos, e não 35.

Prazo mais longo significa prestação mais baixa mas muito mais juros no total. Num crédito de 180.000€ a 3,7%, passar de 30 para 40 anos baixa a prestação em cerca de 110€ por mês, mas aumenta os juros totais em quase 47.000€. Vê os dois cenários no simulador antes de decidir.

Taxa fixa, variável ou mista

A taxa de juro é o que o banco te cobra por ano sobre o dinheiro emprestado. Chama-se TAN (taxa anual nominal). No crédito habitação, a TAN pode ser de três tipos.

• ‍Taxa variável: A TAN é a soma de duas partes: a Euribor (uma taxa de referência europeia que muda todos os dias) e o spread (a margem do banco, que fica fixa no contrato). Se a Euribor sobe, a tua prestação sobe na próxima revisão. Se desce, a prestação desce. Em Portugal, os contratos usam a Euribor a 3, 6 ou 12 meses, e é esse prazo que define de quanto em quanto tempo a prestação é revista.

Em julho de 2026, a média mensal da Euribor foi de 2,65% a 6 meses e 2,86% a 12 meses. Com um spread de 0,8%, a TAN de um crédito indexado à Euribor a 12 meses fica perto dos 3,7%.

• ‍Taxa fixa: A TAN fica igual do primeiro ao último mês. Sabes exatamente quanto pagas durante 30 anos. Em troca, o banco cobra uma taxa mais alta do que a variável de hoje, porque assume o risco de a Euribor subir.‍
• Taxa mista: Fixa durante um período inicial (2, 5, 10 ou mais anos) e variável depois. É a modalidade que mais cresceu nos últimos anos, porque dá previsibilidade nos primeiros anos, que são os mais apertados, sem fechar a taxa por 30 anos.

Os portugueses mudaram muito de opinião sobre isto. Em 2021, 85% dos novos créditos eram a taxa variável. Em 2026, mais de 80% são a taxa mista e a variável ficou abaixo dos 15%.

E, ao contrário do que seria de esperar, a mista é hoje a mais barata: em junho de 2026, a taxa média dos novos créditos era de 2,8% na mista, 3,1% na variável e 3,7% na fixa. Os bancos usam a mista, com um período fixo curto e promocional, para ganhar clientes.

Não há resposta certa para todos. A variável compensa se a Euribor descer e tens folga no orçamento para aguentar subidas. A fixa compensa se a prestação já está no limite do que aguentas e não queres surpresas. Pede sempre simulações das três nos mesmos bancos e compara. Os riscos e benefícios de cada uma estão detalhados no artigo sobre taxa fixa, variável ou mista.

Spread, TAEG e MTIC: os três números para comparar propostas

Quando o banco te faz uma proposta, olha para estes três números, por esta ordem.

1. ‍Spread: É a margem do banco. É o único número que consegues negociar. Os bancos anunciam spreads baixos, mas normalmente só os dão se contratares outros produtos: ordenado domiciliado, cartão de crédito, seguros do banco, PPR. Cada produto tem um custo. Um spread de 0,7% com três seguros caros pode sair mais caro do que um spread de 1% sem nada. Como negociar e quanto vale cada décima está no artigo do spread no crédito habitação.‍
2. TAEG (taxa anual de encargos efetiva global): Junta os juros, as comissões, os seguros obrigatórios e os impostos num único número anual. É o indicador legal para comparar propostas com o mesmo montante e prazo. Uma TAEG mais baixa é um crédito mais barato.‍
3. MTIC (montante total imputado ao consumidor): É quanto vais pagar ao todo, do primeiro ao último dia, incluindo o capital. Para um crédito de 180.000€ a 30 anos com TAEG de 4,2%, o MTIC anda perto dos 310.000€. É o número que mostra o custo real da decisão.

Os três aparecem na FINE (ficha de informação normalizada europeia), o documento que o banco é obrigado a dar-te com todas as condições da proposta. O Banco de Portugal explica como ler a FINE.

Quanto custa comprar casa: os custos além da entrada

Além dos 10% de entrada, há custos que pagas antes de teres a chave. Exemplo para uma casa de 200.000€, habitação própria e permanente, com crédito de 180.000€, comprador com mais de 35 anos no continente:

Somando à entrada de 20.000€, precisas de cerca de 27.700€ para fechar o negócio. Depois ainda vêm os seguros (vida e multirriscos), que pagas todos os anos. O detalhe de cada custo, com valores por preço de casa, está no artigo sobre quanto custa comprar casa.

• ‍IMT: É o imposto mais pesado. Em 2026, para habitação própria e permanente no continente, não pagas nada até 106.346€ e, acima disso, a taxa sobe por escalões: 2% até 145.470€, 5% até 198.347€, 7% até 330.539€ e 8% até 660.982€, sempre só sobre a parte que cai em cada escalão. Na casa de 200.000€ do exemplo, dá 3.542€. Para uma segunda casa ou casa para arrendar, pagas desde o primeiro euro (1% no primeiro escalão) e não há isenções. As tabelas oficiais estão no artigo 17.º do Código do IMT, no Portal das Finanças.‍
• Imposto do selo: Pagas duas vezes: 0,8% sobre o preço da casa e 0,6% sobre o valor do empréstimo (para prazos acima de 5 anos). Os juros do crédito para habitação própria e permanente estão isentos de imposto do selo.‍
• Avaliação: O banco manda um avaliador independente à casa para confirmar o valor. Pagas tu, mesmo que o crédito não avance. Tens direito a receber uma cópia do relatório e a pedir uma segunda avaliação se discordares do valor.

Apoios para jovens até aos 35 anos em 2026

Se tens até 35 anos (inclusive) na data da escritura e estás a comprar a tua primeira habitação própria e permanente, há três apoios que mudam as contas por completo. Só um deles tem prazo: a garantia pública do Estado só cobre contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026 e até agora não houve decisão sobre prorrogá-la. As isenções fiscais não têm data para acabar.

1. Isenção de IMT e de imposto do selo na compra: Isenção total para casas até 330.539€ e parcial até 660.982€ (só pagas sobre a parte que excede os 330.539€). Na casa de 200.000€ do exemplo acima, poupas os 3.542€ de IMT e os 1.600€ de imposto do selo. Também ficas isento dos emolumentos do registo. O imposto do selo de 0,6% sobre o crédito continua a pagar-se. Não podes ter sido proprietário de outra casa nos últimos 3 anos e tens de ser independente para efeitos de IRS. Se compras a meias com alguém que tem mais de 35 anos ou já tem casa, a isenção aplica-se só à tua metade. O pedido faz-se no Portal das Finanças antes da escritura.

2. Garantia pública do Estado: O Estado fica como fiador de até 15% do valor da casa, o que permite ao banco emprestar 100% e dispensa a entrada. Condições: entre 18 e 35 anos, rendimento até ao 8.º escalão de IRS, casa até 450.000€, primeira habitação própria e permanente, sem outra casa em nome, situação regularizada nas Finanças e na Segurança Social. Foi criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024 e regulamentada pela Portaria n.º 236-A/2024. No segundo trimestre de 2026, mais de metade dos créditos habitação a jovens foi feito com esta garantia. Tudo o que precisas de saber está no guia do crédito habitação jovem.

3. Condições comerciais dos bancos: Quase todos os bancos criaram produtos "jovem" com spreads mais baixos e prazos até 40 anos.

Um aviso: financiar 100% com prazo de 40 anos é o cenário de maior risco. Se a Euribor subir ou a casa perder valor, podes ficar a dever mais do que a casa vale. O Banco de Portugal tem alertado para isso. Usa a garantia para entrar no mercado, não para comprar a casa mais cara que o banco aceitar.

Os 8 passos do crédito habitação, por ordem

1. Faz as contas antes de procurar casa: Calcula a tua taxa de esforço com todos os créditos, vê quanto tens de entrada mais custos e usa a calculadora de quanto posso pedir. Define o teu preço máximo com base nisto, não com base no que gostavas de comprar.

2. Pede pré-aprovação a 2 ou 3 bancos: Antes de teres casa escolhida, os bancos analisam o teu perfil e dizem quanto emprestam. Alguns dão um documento (carta de pré-aprovação) que podes mostrar ao vendedor. Demora entre alguns dias e duas semanas. Não é vinculativo: o valor final depende da avaliação da casa.

3. Encontra a casa e faz o contrato-promessa (CPCV): Quando chegares a acordo no preço, assina-se um contrato-promessa de compra e venda e paga-se um sinal (normalmente 10% a 20%). Se desistires, perdes o sinal. Se o vendedor desistir, tem de devolver o dobro. Faz o CPCV com a condição de o crédito ser aprovado, para não perderes o sinal se o banco recusar.

4. Entrega a proposta e os documentos ao banco: Com a casa identificada, o banco faz a análise formal. Documentos habituais: cartão de cidadão, últimos 3 recibos de vencimento, última declaração de IRS e nota de liquidação, extratos bancários, declaração da entidade patronal, mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal, caderneta predial e certidão permanente do imóvel, CPCV.

5. Avaliação da casa: O banco marca a avaliação. Demora 1 a 3 semanas. Se o valor ficar abaixo do preço, o banco reduz o empréstimo e tens de cobrir a diferença.

6. Aprovação, FINE e período de reflexão: O banco entrega a FINE com as condições finais e a minuta do contrato. Por lei, a proposta é válida durante pelo menos 30 dias e tens um período mínimo de reflexão de 7 dias durante o qual não podes assinar o contrato. É uma regra do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, explicada pelo Banco de Portugal. Usa esse tempo para comparar com as outras propostas e negociar o spread.

7. Pagas o IMT e o imposto do selo: Antes da escritura, no Portal das Finanças ou num serviço de Finanças. Se és jovem com direito a isenção, pedes a isenção nesse momento.

8. Escritura e registo: Assinas a compra e o contrato de crédito no mesmo dia, normalmente num balcão Casa Pronta, num notário ou no próprio banco. O banco paga ao vendedor, a casa fica registada em teu nome e a hipoteca fica registada a favor do banco. A partir daqui, a prestação é debitada todos os meses.

Do CPCV à escritura, conta com 1 a 2 meses. Se o banco for lento ou a avaliação atrasar, pode chegar aos 3.

Seguros: o que é obrigatório e o que é venda

Seguro de vida: Todos os bancos o exigem, mas desde maio de 2026 só podem exigir a cobertura de morte. As coberturas de invalidez podem ser propostas, inclusive em troca de custos mais baixos no crédito, mas a decisão é tua. Não és obrigado a fazê-lo no banco: podes contratar noutra seguradora, muitas vezes por metade do preço. O banco pode subir o spread se não fizeres o seguro com ele, por isso compara o custo total das duas opções, não só o spread. Se quiseres cobertura de invalidez, escolhe ITP (invalidez total e permanente), que é bem mais fácil de acionar do que a IAD (invalidez absoluta e definitiva).

Seguro multirriscos: Cobre a casa (incêndio, inundações, roubo). O seguro contra incêndio é obrigatório por lei em prédios em propriedade horizontal. O multirriscos completo é exigido pelo banco. Também podes contratá-lo fora do banco.

Os seguros são um custo anual que dura o contrato todo. Num crédito de 30 anos, a diferença entre um seguro de vida caro e um barato pode ultrapassar os 10.000€.

Depois de teres o crédito: o que podes mudar

Amortizar antecipadamente: Podes pagar parte ou a totalidade da dívida quando quiseres. Desde 1 de janeiro de 2026, a comissão voltou a ser cobrada: até 0,5% do valor amortizado na taxa variável e até 2% na taxa fixa, mais 4% de imposto do selo sobre a comissão. A isenção que existiu entre 2022 e 2025 para a taxa variável terminou (Lei n.º 1/2025) e o Orçamento do Estado para 2026 não a prolongou. Vê quanto poupas em juros no simulador de amortização.

Transferir para outro banco: Se outro banco te oferecer um spread mais baixo, podes mudar o crédito. Pagas a comissão de reembolso antecipado ao banco antigo e, no novo, a avaliação e os custos de registo da nova hipoteca (muitos bancos assumem estes custos para ganhar o cliente). Compensa quando a poupança nos juros dos anos que faltam supera esses custos.

Renegociar: Se a tua situação melhorou ou os spreads do mercado desceram, pede ao teu banco para baixar o spread. Levar uma proposta de outro banco é o argumento que funciona. Se estiveres em dificuldades para pagar, o banco é obrigado por lei a avaliar soluções (alargar o prazo, carência de capital) antes de avançar para qualquer execução.

Erros a evitar

• Olhar só para a prestação: uma prestação baixa com prazo de 40 anos pode custar quase 50.000€ a mais em juros. Compara TAEG e MTIC.
• Aceitar todos os produtos do banco sem fazer contas: Cada seguro, cartão ou PPR que baixa o spread tem um custo. Soma-os.
• Esgotar as poupanças na entrada: Depois da escritura vêm obras, mobília e imprevistos. Guarda um fundo de emergência de 3 a 6 meses de despesas.
• Ir a um só banco: As diferenças de spread entre bancos chegam a 0,5 pontos, o que num crédito de 180.000€ são milhares de euros. Pede no mínimo três propostas.
• Assinar o CPCV sem condição de crédito aprovado: Se o banco recusar, perdes o sinal.
• Ignorar o choque de taxa: Se a prestação de hoje já te deixa apertado, uma subida de 2 pontos na Euribor põe-te em incumprimento.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora a aprovação de um crédito habitação?

Entre 2 e 6 semanas desde a entrega dos documentos até à carta de aprovação, dependendo do banco e da rapidez da avaliação. A escritura acontece 1 a 2 meses depois do CPCV.

Posso pedir crédito habitação sem entrada?

Só com a garantia pública para jovens até aos 35 anos, que permite 100% de financiamento até 31 de dezembro de 2026. Fora disso, o máximo é 90% e precisas de 10% de entrada mais custos.

Qual é a taxa de esforço máxima em 2026?

O Banco de Portugal recomenda 45%, calculada com todos os créditos e com um choque na taxa de juro. Os bancos podem ultrapassar em apenas 10% dos créditos que concedem.

Até que idade posso pedir crédito habitação?

Não há limite legal, mas o prazo máximo é de 35 anos para quem tem mais de 35 e a maioria dos bancos exige que o contrato termine até aos 75 anos. Com 55 anos, o prazo real será de 20 anos.

O crédito habitação com taxa variável ou fixa é melhor em 2026?

Depende da tua folga. Com a Euribor a 12 meses perto dos 2,9%, a fixa custa mais hoje mas protege de subidas. Se a prestação variável já está no limite do que aguentas, a mista ou a fixa dão segurança. Pede simulações das três.

O que acontece se não conseguir pagar?

O banco é obrigado a integrar-te num plano de ação para o risco de incumprimento e a propor soluções antes de executar a hipoteca. Fala com o banco assim que previres dificuldades, não depois de falhar prestações.

Posso usar o crédito habitação para comprar casa para arrendar?

Sim, mas o financiamento máximo é 80%, o IMT é mais alto, não há isenções para jovens e os spreads são superiores.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. As regras e os valores referem-se a 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre as condições na FINE que o banco te entregar.}