Spread no crédito habitação: o que é, valores atuais e como negociar

O spread é a parte do juro que fica para o banco. É também a única parte que podes negociar. Uma diferença de duas décimas, que parece nada, pode valer mais de 6.000€ ao longo do crédito.

Este artigo explica o que é o spread em linguagem simples, mostra quanto vale cada décima em euros, que valores se praticam em 2026 e como negociar. No fim, fazemos as contas para saber se o spread bonificado, aquele que baixa se contratares seguros e cartões no banco, compensa mesmo.

O que é o spread?

Quando pedes um crédito habitação a taxa variável, o juro que pagas tem duas partes:

• A Euribor: uma taxa de referência europeia, igual para todos os bancos, que muda todos os dias e que nenhum banco controla.
• O spread: a margem do banco. Fica escrito no contrato e acompanha-te até ao fim, a não ser que deixes de cumprir as condições que te deram desconto (por exemplo, cancelares o seguro de vida no banco ou deixares de receber lá o ordenado) ou que consigas renegociá-lo mais tarde.

Somadas, dão a TAN (taxa anual nominal), que é o juro que aparece na tua prestação.

Euribor + spread = TAN

    Fórmula TAN

Um exemplo: Se a Euribor a 12 meses estiver em 2,8% e o banco te der um spread de 0,9%, a tua TAN é 3,7%. Se daqui a um ano a Euribor subir para 3,5%, a TAN passa a 4,4%. O spread continua nos 0,9%.

É por isso que o spread é o número mais importante da negociação: a Euribor não depende de ninguém, o spread depende do banco e de ti.

Quanto custa cada décima de spread

Uma décima é 0,10 pontos percentuais, por exemplo passar de 0,90% para 1,00%. Parece pouco. Em euros, num crédito com TAN de 3,5%:

A diferença entre um spread de 0,70% e um de 1,20%, que é a distância normal entre a melhor e a pior proposta que vais receber, custa cerca de 41€ por mês e 14.700€ no total num crédito de 150.000€ a 30 anos.

É a diferença entre aceitar a primeira proposta e pedir propostas a três bancos.

Para fazeres a conta com o teu montante e prazo, e veres o que uma subida da Euribor faz à prestação, usa o simulador de impacto da Euribor na prestação.

Que spreads se praticam em 2026

Os spreads mínimos que os bancos anunciam em 2026 começam por volta dos 0,65% a 0,80%, sempre com produtos associados, e há campanhas que anunciam 0,50% nos primeiros anos.

Sem contratar produtos, os spreads base publicados pelos próprios bancos nos exemplos representativos são bem mais altos, entre 1,05% e 1,90%. É essa a distância real que está em jogo quando o gestor te fala em bonificações.

Os spreads base e bonificados que cada banco publica no seu exemplo representativo, em agosto e setembro de 2026:

A distância entre as duas colunas de spread é a margem de negociação real em cada banco. No Santander são 1,10 pontos percentuais, no Bankinter são 0,35. Não quer dizer que o Santander seja mais barato, quer dizer que exige mais produtos para lá chegar. As TAEG, os MTIC e as comissões de cada um estão no artigo sobre o melhor banco para crédito habitação.

Três coisas a saber sobre estes valores:

• O spread anunciado é o melhor caso: é para quem tem bom rendimento, entrada acima do mínimo e aceita todos os produtos do banco.
• O teu perfil conta: financiar 90% do valor da casa dá sempre um spread pior do que financiar 70%. Quanto menos o banco arrisca, menos margem exige.
• Há campanhas com desconto no primeiro ano: um "spread de 0,70%" pode ser 1,70% com desconto promocional nos primeiros 12 meses. O que interessa é o spread que fica para os outros 29 anos.

Uma referência útil do Banco de Portugal: em junho de 2026, a taxa média de todos os novos créditos habitação a taxa variável foi de 3,14%, com a Euribor a 12 meses nos 2,80%. Compara a TAN da tua proposta com este valor, usando a Euribor de hoje. Se estiveres muito acima, tens argumento para negociar.

Atenção a uma "armadilha" deste gráfico: a distância entre as duas linhas não é o spread médio do mercado. Em junho de 2026 são apenas 0,34 pontos, muito abaixo do spread que qualquer banco pratica. A diferença explica-se por três razões. Muitos contratos são indexados à Euribor a 3 ou 6 meses, que é mais baixa do que a de 12 meses. A taxa registada é a do primeiro ano, já com os descontos promocionais. E há um desfasamento entre o indexante usado no contrato e a Euribor do mês da escritura. O gráfico serve para ver a tendência, não para medires o teu spread.

Spread bonificado: a conta que os bancos não fazem

Quase todas as propostas trazem um spread base e uma lista de descontos, chamados bonificações. Valores típicos, que variam de banco para banco:

Somado, o desconto total é grande. Nos exemplos que os próprios bancos publicam, o spread desce de 1,25% para 0,70% num caso e de 1,90% para 0,80% noutro, ou seja, entre meio ponto e mais de um ponto percentual.

O problema é que cada produto tem um custo e o banco nunca soma esses custos ao lado do desconto.

A conta a fazer: num crédito de 150.000€ a 30 anos, cada 0,10pp de desconto vale cerca de 100€ por ano. Num de 200.000€, cerca de 134€ por ano. Agora compara com o custo do produto:

• Um seguro de vida contratado no banco custa muitas vezes 200€ a 400€ por ano a mais do que o mesmo seguro noutra seguradora. Se o desconto for de 0,10pp, estás a pagar 300€ para poupar 100€.
• Domiciliar o ordenado não custa nada. Este desconto aceita-se sempre.
• Um cartão de crédito com utilização mínima obrigatória só compensa se já usarias o cartão de qualquer forma e se pagares sempre a totalidade no fim do mês.
• Um PPR pode fazer sentido por si só. Se não farias esse investimento sem o crédito, o desconto não o justifica.

Regra prática: aceita as bonificações que não te custam nada e faz as contas às restantes, uma a uma. Um spread de 1,00% sem seguros caros sai muitas vezes mais barato do que um spread de 0,70% com tudo contratado no banco.

Para veres o custo real de cada proposta já com tudo somado, compara a TAEG e o MTIC, que estão explicados no guia completo do crédito habitação.

Como negociar o spread em 5 passos

1. Pede propostas a três bancos, no mínimo: Inclui um banco onde não tens conta. As melhores propostas vêm muitas vezes de bancos que querem ganhar clientes, não daquele onde tens conta há 20 anos.

2. Pede a FINE de cada um: A ficha de informação normalizada europeia é um documento que o banco é obrigado a dar-te, com o spread, a TAEG, o MTIC e as bonificações. É o que te permite comparar propostas iguais e é o único papel que serve como argumento nos outros bancos.

3. Mostra a melhor proposta ao banco que preferes: Não digas "o outro banco dá melhor". Leva a FINE e pergunta se conseguem igualar. É um pedido concreto e a resposta costuma ser sim ou quase.

4. Negocia antes da avaliação: Depois de pagares a avaliação e teres o processo montado, o banco sabe que dificilmente vais recomeçar tudo noutro sítio. O teu poder é maior no início.

5. Negocia o pacote, não só o spread: Comissões de dossier, comissão de avaliação, isenção de comissão de processamento da prestação. Muitos bancos não baixam mais o spread mas oferecem estes custos, que valem algumas centenas de euros.

Uma nota realista: se a tua taxa de esforço estiver perto do limite dos 45%, o banco tem pouca margem para negociar, porque já te está a considerar um risco. Nesse caso, mais entrada vale mais do que insistir no spread. Vê onde estás na calculadora de taxa de esforço.

Já tenho crédito. Posso baixar o spread?

Podes, por duas vias:

1. ‍Renegociar com o teu banco: funciona melhor se tiveres um motivo concreto: já pagaste parte do crédito e o teu LTV desceu, o teu rendimento subiu ou tens uma proposta de outro banco na mão. Se a renegociação for feita ao abrigo do regime de dificuldades de pagamento, criado pelo Decreto-Lei n.º 80-A/2022, o banco não pode cobrar comissão nem agravar a taxa. Fora desse regime, o banco também não pode cobrar comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, incluindo o spread ou o prazo, por força do artigo 28.º-A do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, aditado pela Lei n.º 57/2020.‍
2. Transferir o crédito para outro banco: se o teu spread for de 1,5% e o mercado estiver nos 0,9%, a poupança é grande. Tens de contar com a comissão de reembolso antecipado ao banco antigo (0,5% do capital em dívida na taxa variável, 2% na fixa, desde 1 de janeiro de 2026) e com os custos do novo processo, que muitos bancos assumem para ganhar o cliente.

Faz as contas antes: num crédito com 120.000€ em dívida, baixar o spread 0,5pp poupa cerca de 30€ por mês. A comissão de reembolso são 600€, 624€ com o imposto do selo. Recuperas o custo em menos de dois anos. Faz a conta no simulador de transferência de crédito habitação.

E na taxa fixa e na taxa mista?

Na taxa fixa não vês spread nenhum. O banco dá-te uma taxa única, por exemplo 3,7%, que já inclui a margem dele. Não deixa de existir, apenas não está separada.

Na taxa mista, o contrato tem os dois: uma taxa fixa para o período inicial e, quando esse período acabar, Euribor mais um spread. É esse spread futuro que tens de olhar antes de assinar, porque é o que vais pagar na maior parte do contrato. Muitas propostas mistas atraentes escondem um spread alto na fase variável.

Em junho de 2026, a taxa média dos novos créditos era de 2,8% na mista, 3,1% na variável e 3,7% na fixa. A mista é a mais barata hoje, mas só olhando ao spread da segunda fase sabes se continua a ser daqui a cinco anos. A comparação das três modalidades está no artigo sobre taxa fixa, variável ou mista.

Erros a evitar

• Escolher pelo spread mais baixo do anúncio: Compara TAEG e MTIC, que incluem seguros e comissões.
• Aceitar todas as bonificações sem contas: Cada produto tem um custo anual que dura o contrato todo.
• Esquecer o desconto promocional: Confirma qual é o spread depois do primeiro ano.
• Negociar depois de ter tudo tratado: O teu poder acaba quando pagas a avaliação.
• Ir só ao teu banco: É onde a proposta costuma ser pior, porque já és cliente.
• Deixar o spread antigo em piloto automático: Quem contratou entre 2010 e 2015 tem spreads de 2% ou mais e pode estar a pagar centenas de euros por mês a mais.

Perguntas frequentes

O que é um bom spread em 2026?

Abaixo de 1% é uma boa proposta, mas só se os produtos que te pedem em troca não custarem mais do que o desconto. Entre 1% e 1,3% é o habitual com poucas bonificações. Os spreads base, sem produtos contratados, chegam aos 1,9%.

O spread pode mudar durante o contrato?

Só nos casos previstos no contrato, normalmente quando deixas de cumprir as condições das bonificações. Se cancelares o seguro de vida no banco ou deixares de domiciliar o ordenado, o spread sobe para o valor base.

O spread é igual para taxa variável e taxa mista?

Não. O banco costuma dar spreads diferentes conforme o tipo de taxa e o prazo. Pede sempre simulações das três modalidades no mesmo banco.

Posso negociar o spread depois de assinar?

Podes pedir uma renegociação a qualquer momento, mas o banco não é obrigado a aceitar. A alternativa é transferir o crédito para outro banco.

O spread influencia a TAEG?

Sim, é uma das componentes. A TAEG junta o spread, a Euribor, as comissões, os seguros obrigatórios e os impostos, por isso é o melhor número para comparar propostas.

Financiar menos dá um spread melhor?

Em regra sim. Quanto menor o rácio entre o empréstimo e o valor da casa (o LTV), menor o risco do banco e melhor o spread que consegues.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. As regras e os valores referem-se a 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre as condições na FINE que o banco te entregar.}