Crédito habitação jovem 2026: garantia pública, 100% financiamento e isenções de IMT e IS

Se tens até 35 anos e queres comprar a primeira casa, 2026 é o ano em que mais apoios existem ao mesmo tempo:

• O Estado fica como teu fiador para o banco te emprestar 100% do valor da casa.
• Não pagas IMT nem imposto do selo na compra.
• Não pagas os registos.
• Os bancos dão spreads mais baixos e prazos até 40 anos.

Há um destes apoios com data marcada para acabar. A garantia pública só cobre contratos assinados até 31 de dezembro de 2026 e até agora não houve decisão sobre prorrogá-la. As isenções de IMT, de imposto do selo e de emolumentos não têm prazo: estão escritas no Código do IMT e os limites são atualizados todos os anos. Este guia explica o que existe, quem tem direito, quanto poupas com números reais e onde está o risco de te endividares demais.

Para o funcionamento geral do crédito (taxa de esforço, tipos de taxa, passos até à escritura), lê primeiro o guia completo do crédito habitação. Aqui ficas só com o que é diferente para jovens.

Os quatro apoios num quadro

Os três primeiros são do Estado e podem acumular-se. O quarto é comercial e varia de banco para banco.

Garantia pública: como funciona o financiamento a 100%

Sem apoio, o banco só pode emprestar 90% do valor da casa. Os outros 10% têm de sair das tuas poupanças. Numa casa de 200.000€ são 20.000€ de entrada, que é o que trava a maioria dos jovens.

Com a garantia pública, o Estado assume o papel de fiador perante o banco, cobrindo até 15% do valor da casa. Como o banco fica com esse risco coberto, pode emprestar entre 85% e 100% do valor da transação. Foi criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024 e regulamentada pela Portaria n.º 236-A/2024. As dúvidas práticas estão respondidas nas perguntas frequentes do Banco de Portugal.

O que precisas de cumprir, tudo ao mesmo tempo:

• Ter entre 18 e 35 anos (inclusive) na data do contrato.
• Ser residente fiscal em Portugal.
• Rendimento até ao 8.º escalão de IRS. Se estás dispensado de entregar IRS, o rendimento mensal declarado à Segurança Social não pode passar 1/14 do limite desse escalão.
• Situação regularizada nas Finanças e na Segurança Social.
• Não ser proprietário, nem coproprietário, de nenhum prédio urbano habitacional. Uma quota herdada numa casa de família chega para ficares de fora, se a herança já estiver partilhada.
• Nunca ter usado a garantia antes.
• Ser a tua primeira habitação própria e permanente.
• A casa custar no máximo 450.000€. Uma casa de 600.000€ fica de fora, mesmo que só precises de financiar uma parte. As regras definem o valor da transação como o menor entre o preço e a avaliação do banco: se pagas 450.000€ mas o banco avalia em 430.000€, os 100% são calculados sobre 430.000€ e os 20.000€ de diferença saem do teu bolso.
• Todos os compradores da casa serem titulares do crédito e cumprirem estas condições.

Como funciona na prática:

• A garantia é gratuita. Não pagas comissão pela fiança do Estado.
• Dura no máximo 10 anos a contar da assinatura do contrato. Depois, o crédito continua normalmente, só sem o fiador.
• O banco pode dizer que não. A garantia não te dá direito ao crédito. O banco continua a fazer a análise de risco, incluindo a taxa de esforço de 45% com choque na taxa de juro.
• Se falhares prestações, o Estado paga ao banco a parte garantida, mas depois cobra-te esse dinheiro. Na prática: basta uma prestação em atraso para o banco poder acionar a garantia, sem ter primeiro de executar a casa. O Estado entrega ao banco a percentagem garantida do capital em dívida (até 15%) e passa a ser teu credor desse valor, que cobra pelos meios normais de cobrança de dívidas ao Estado. O banco mantém a hipoteca e continua a poder executar a casa pelo resto. Não é um perdão de dívida.
• Podes transferir o crédito para outro banco sem perder a garantia, desde que a responsabilidade do Estado não aumente.
• Aderiram os principais bancos e sociedades financeiras, entre eles a CGD, o Millennium bcp, o Santander, o BPI, o Novo Banco, o Crédito Agrícola, o Montepio, o Bankinter, a ABANCA e o Banco CTT. Cada um recebe uma quota da garantia, que pode esgotar-se antes do fim do ano.

Quanto já foi usado: a procura obrigou o Estado a reforçar o envelope duas vezes. Começou nos 1.200 milhões de euros, subiu para 1.550 milhões e, em abril de 2026, o Governo acrescentou mais 750 milhões, para um total de 2.300 milhões. No final de 2025, 94% do valor então disponível já tinha sido distribuído pelos bancos.

Em números do Banco de Portugal, desde o arranque em outubro de 2024 até junho de 2026 foram assinados 40.148 contratos com garantia, no valor de 8,3 mil milhões de euros. É 45% dos contratos de habitação própria e permanente celebrados por jovens nesse período e um quarto de todos os créditos habitação do país. Só no segundo trimestre de 2026 foram 7.776 contratos e 1,7 mil milhões, que já representam 51% dos contratos e 54% do montante contratado por jovens. No final de junho de 2026, 56% do montante total então atribuído pelo Estado já tinha sido utilizado.

Este crescimento tem um reverso que o supervisor tem sublinhado. No relatório de acompanhamento das medidas macroprudenciais, o Banco de Portugal mostra que 85% dos créditos com garantia do Estado financiam 100% da casa, enquanto nos créditos sem garantia quase todos os contratos ficam nos 90% ou abaixo. O peso dos novos créditos com financiamento acima de 90% passou de 0,1% em 2024 para 24% em 2025 na habitação própria e permanente, um nível que não se via desde 2018.

Dois números que ajudam a perceber o risco. Quem usa a garantia pede em média 207.000€, contra 174.000€ de quem não a usa. E a taxa de esforço média destes créditos é de 34%, contra 29% nos créditos de jovens sem garantia.

Isenção de IMT e de imposto do selo

Desde agosto de 2024, quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente não paga IMT nem imposto do selo sobre a compra. Está no Decreto-Lei n.º 48-A/2024 e as regras práticas estão na página do IMT Jovem no Portal das Finanças.

Limites em 2026:

• Isenção total até 330.539€ de preço da casa.
• Isenção parcial entre 330.539€ e 660.982€: só pagas IMT e imposto do selo sobre a parte que passa dos 330.539€.
• Acima de 660.982€ não há isenção.

Os limites sobem 2% por ano com o Orçamento do Estado (em 2025 eram 324.058€ e 648.022€).

Condições:

• Ter 35 anos ou menos na data da escritura.
• Não ser dependente no IRS dos pais. Tens de entregar IRS em nome próprio.
• Não ser proprietário, nem coproprietário, de outra casa, e não o ter sido nos 3 anos anteriores. Uma casa herdada conta, se a herança já estiver partilhada. Se ainda for herança indivisa, não conta.
• A casa ser a tua habitação própria e permanente. Se nos 6 anos seguintes lhe deres outro destino (arrendar, vender, deixar de morar), a Autoridade Tributária pode exigir o imposto que não pagaste, salvo exceções como mudança de emprego para longe ou aumento do agregado.
• Se compras com alguém que tem mais de 35 anos ou já tem casa, a isenção aplica-se só à tua metade. A outra pessoa paga a parte dela.
• Não há limite de rendimento nem de nacionalidade.

O que continua a pagar-se: o imposto do selo de 0,6% sobre o valor do empréstimo. A isenção cobre a verba do imposto do selo sobre a compra (0,8%), não a do crédito.

Como pedir: ao preencher a declaração Modelo 1 do IMT, antes da escritura, no Portal das Finanças ou num serviço de Finanças, escolhes o código de benefício do IMT Jovem. Se compras a meias, cada um entrega a sua declaração.

Isenção de emolumentos nos registos

Quem tem direito à isenção de IMT também não paga os emolumentos do registo da compra e do registo da hipoteca (Decreto-Lei n.º 48-D/2024). Numa compra com crédito pelo balcão Casa Pronta, que custa 700€ para quem não é jovem, a poupança é a maior parte desse valor. Confirma no balcão o que fica por pagar no teu caso.

Quanto poupas: casa de 200.000€ com e sem apoios

Comprador com mais de 35 anos, crédito de 90%:

Jovem até 35 anos com garantia pública e isenções, crédito de 100%:

A diferença é de cerca de 25.000€ no dia da compra. É por isto que a medida encheu tão depressa.

O outro lado da conta: a prestação e os juros

Emprestar 100% em vez de 90% significa dever mais 20.000€ ao banco. E como quase todos os bancos dão 40 anos aos jovens, a tentação é esticar o prazo para baixar a prestação.

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Passar de 30 para 40 anos poupa 125€ por mês e custa quase 50.000€ a mais em juros. Faz as contas para o teu caso no simulador de crédito habitação.

E para o banco aprovar estes 200.000€ a 40 anos, não chega aguentares os 775€. Com o choque na taxa de juro que o Banco de Portugal obriga a simular, o banco testa uma prestação perto dos 1.150€ e exige que fique abaixo de 45% do rendimento líquido. Ou seja, um agregado com cerca de 2.600€ líquidos por mês. Vê onde ficas na calculadora de taxa de esforço.

Regras que também se aplicam aos jovens em 2026

Desde 1 de agosto de 2026, a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal mudou três coisas que te tocam diretamente:

• Prazo máximo de 40 anos para quem tem até 35 anos (35 anos para quem tem mais). É a única exceção de prazo por idade.
• Taxa de esforço máxima de 45%, calculada com todos os teus créditos e com um choque na taxa de juro. Antes era 50%.
• Financiamento até 90% para toda a gente, sem exceção para os imóveis dos bancos. Os 100% só existem através da garantia pública.

Foi precisamente o peso dos créditos com garantia, quase todos a financiar 100% da casa, que levou o Banco de Portugal a apertar estas regras em agosto.

O que os bancos oferecem

Quase todos os bancos criaram um produto "crédito habitação jovem" com três coisas em comum: adesão à garantia pública, prazo até 40 anos e spread mais baixo do que a oferta normal, normalmente com um período promocional no primeiro ano. Vários bancos anunciam ainda isenção das comissões iniciais de dossier, formalização e avaliação para quem tem até 35 anos, o que vale perto de 750€.

Três coisas a comparar entre bancos, além do spread:

• O que exigem em troca do spread: ordenado domiciliado, seguros no banco, cartão de crédito. Cada um tem um custo.
• Taxa mista ou variável: em 2026 a mista é a mais barata nos novos créditos (2,8% de média em junho, contra 3,1% na variável), mas o período fixo é curto. Vê o que acontece à prestação quando acabar.
• Seguro de vida: com 40 anos de contrato, é o custo que mais pesa depois dos juros. Não és obrigado a fazê-lo no banco e, desde maio de 2026, o banco só pode exigir a cobertura de morte.

Documentos para o crédito jovem

Além dos documentos normais do crédito habitação (cartão de cidadão, recibos de vencimento, IRS, extratos, mapa de responsabilidades do Banco de Portugal, documentos da casa), para a garantia pública o banco pede:

• Declaração de honra, em modelo próprio do banco, a confirmar que é a tua primeira habitação própria e permanente e que nunca usaste a garantia.
• Certidões de situação regularizada das Finanças e da Segurança Social.
• Última declaração de IRS e nota de liquidação, para provar o escalão de rendimento.
• Certidão do registo predial em nome dos vendedores, para confirmar que não tens outra casa em teu nome (o banco consulta).

Para a isenção de IMT, o pedido é feito por ti no Portal das Finanças antes da escritura, não pelo banco.

Erros a evitar

• Comprar a casa mais cara que o banco aceitar: A garantia elimina a entrada, não a prestação. 100% de financiamento a 40 anos é o cenário de maior risco: se a Euribor subir ou a casa perder valor, podes ficar a dever mais do que ela vale.
• Esquecer que a garantia acaba aos 10 anos: O crédito continua durante mais 20 ou 30 anos só contigo.
• Ficar sem fundo de emergência: Não ter entrada não significa não precisar de poupança. Guarda 3 a 6 meses de despesas para obras, mobília e imprevistos.
• Perder a isenção de IMT por descuido: Se arrendares a casa ou mudares a morada fiscal nos 6 anos seguintes, podes ter de devolver o imposto.
• Assinar o contrato-promessa sem cláusula de aprovação do crédito: O banco pode recusar mesmo com garantia do Estado.
• Deixar para dezembro: Do contrato-promessa à escritura demora 1 a 2 meses e os bancos vão estar cheios no fim do ano.

Perguntas frequentes

A garantia pública vai acabar em 2026?

Está prevista para contratos assinados até 31 de dezembro de 2026 e até agora não há decisão sobre prorrogá-la. Nota que isto vale só para a garantia: as isenções de IMT, imposto do selo e emolumentos não têm data para acabar. Se cumpres as condições da garantia, não contes com uma prorrogação.

Tenho 35 anos, ainda posso pedir?

Sim. As regras dizem "até aos 35 anos, inclusive". Conta a idade na data do contrato de crédito (garantia) e na data da escritura (IMT). Aos 36 já não.

Compro com o meu companheiro que tem 38 anos. Temos direito?

À garantia pública, não: todos os titulares têm de cumprir as condições. À isenção de IMT, só tu na tua metade. Ele paga o IMT e o imposto do selo sobre a parte dele.

Sou dependente no IRS dos meus pais. Tenho direito à isenção de IMT?

Não. Tens de entregar IRS em nome próprio. Podes deixar de ser dependente na declaração seguinte.

Herdei uma parte de uma casa. Fico de fora?

Se a herança já foi partilhada e ficaste com uma quota, sim, ficas de fora das duas medidas, mesmo que a quota seja pequena. Se a herança ainda está indivisa, não conta como propriedade.

Posso usar a garantia para construir ou fazer obras?

Não. É só para compra da primeira habitação própria e permanente.

A casa custa 500.000€. Posso usar a garantia?

Não, o limite é 450.000€. Podes usar a isenção parcial de IMT (pagas só sobre o que passa de 330.539€) e precisas de 10% de entrada.

Preciso de fiador além do Estado?

Normalmente não. A garantia do Estado substitui o fiador. O banco pode pedir um se a taxa de esforço estiver no limite.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. As regras e os valores referem-se a 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre as condições na FINE que o banco te entregar.}