Taxa fixa, variável ou mista no crédito habitação: qual escolher em 2026
Escolher o tipo de taxa é a decisão que mais pesa na prestação ao longo do crédito. O gestor do banco apresenta uma taxa mista fixa a 2 anos com condições muito boas, os números batem certo e assina-se.
O problema não está na proposta, está no que acontece a seguir. Cada modalidade tem um risco diferente e esse risco só aparece anos depois.
Este artigo compara as três com prestações reais, mostra o que acontece em cada cenário de subida ou descida da Euribor e ajuda-te a perceber qual se adapta ao teu orçamento. Para o funcionamento geral do crédito, lê o guia completo do crédito habitação.
As três modalidades
| Taxa variável | Taxa fixa | Taxa mista | |
|---|---|---|---|
| Como funciona | Euribor + spread, revista de 3 em 3, 6 em 6 ou 12 em 12 meses | Taxa única durante todo o contrato | Taxa fixa nos primeiros anos, depois Euribor + spread |
| O que ganhas | Paga menos quando a Euribor desce | Prestação igual do primeiro ao último mês | Taxa baixa e previsível no início |
| O que arriscas | A prestação sobe quando a Euribor sobe | Ficas preso a uma taxa alta se as taxas descerem | O salto quando acaba o período fixo |
| Comissão para amortizar ou transferir | 0,5% do capital em dívida | 2% do capital em dívida | 2% durante o período fixo, 0,5% depois |
Quanto custa cada uma hoje
Com as taxas médias dos novos créditos em junho de 2026, num empréstimo de 150.000€ a 30 anos:
| Modalidade | Taxa média | Prestação | Total pago em 30 anos |
|---|---|---|---|
| Mista | 2,8% | 616€ | 221.900€ |
| Variável | 3,1% | 641€ | 230.600€ |
| Fixa | 3,7% | 690€ | 248.600€ |
A fixa custa mais 74€ por mês do que a mista. Esses 74€ funcionam como um prémio de seguro contra subidas da Euribor.
O que estas contas não mostram é o que acontece daqui a dois, cinco ou dez anos. É aí que a decisão se ganha ou se perde.
Taxa variável: mais barata, mais imprevisível
Com taxa variável, a tua prestação é recalculada em cada revisão com a Euribor do momento. Num crédito de 150.000€ a 30 anos com spread de 0,9%:
| Euribor na revisão | TAN | Prestação |
|---|---|---|
| 2,0% | 2,9% | 624€ |
| 2,8% (junho de 2026) | 3,7% | 690€ |
| 3,5% | 4,4% | 751€ |
| 4,2% (máximo de 2023) | 5,1% | 814€ |
| 5,0% | 5,9% | 890€ |
Isto já aconteceu. Quem assinou em 2021 com uma TAN de 0,6%, ou seja Euribor negativa mais um spread de 1,1%, pagava 455€ por mês. Em outubro de 2023, com a Euribor acima dos 4%, a prestação do mesmo crédito passou para cerca de 805€. Mais 350€ por mês, sem nada ter mudado na vida dessas famílias.
A favor da variável:
- É historicamente a mais barata em média, porque não pagas o prémio de risco que o banco cobra para fixar.
- Beneficias imediatamente de qualquer descida da Euribor, sem ter de mudar nada.
- Sair custa pouco: 0,5% do capital em dívida se quiseres transferir ou amortizar.
- É a mais transparente. Sabes exatamente qual é o spread que estás a pagar.
Contra:
- A prestação pode subir centenas de euros e tu não controlas nada disso.
- Se a tua taxa de esforço já está apertada, uma subida de 2 pontos pode levar-te ao incumprimento.
- Obriga a ter folga no orçamento ou poupança de reserva.
O indexante também conta. A Euribor a 6 meses é hoje a mais usada em Portugal, com cerca de 39% dos contratos a taxa variável, seguida da de 12 meses com 32% e da de 3 meses com 25%. Prazos mais curtos reagem mais depressa às subidas e às descidas. Prazos mais longos dão mais tempo de previsibilidade, mas demoram mais a refletir um alívio.
Taxa fixa: paz de espírito com dois custos escondidos
Na taxa fixa sabes ao cêntimo quanto vais pagar durante 30 anos. Para quem tem rendimento apertado ou simplesmente não quer pensar no assunto, é uma vantagem real.
A favor da fixa:
- Prestação imutável, mesmo que a Euribor vá a 6%.
- Facilita o planeamento de longo prazo.
- Protege quem tem taxa de esforço no limite.
Contra:
- Começas a pagar mais. No exemplo acima, mais 74€ por mês do que a mista.
- Se as taxas descerem, ficas de fora. E sair é caro: a comissão de reembolso antecipado na taxa fixa é de 2% do capital em dívida, quatro vezes mais do que na variável. Num crédito com 140.000€ em dívida são 2.800€ só de comissão para transferir ou liquidar.
- Quanto mais longo o período fixo, mais cara a taxa. Fixar a 30 anos custa mais do que fixar a 10.
O erro comum é escolher fixa a pensar que se pode sempre mudar mais tarde. Pode, mas paga-se por isso.
Taxa mista: a mais escolhida e a que exige mais atenção
Em 2026, mais de 80% dos novos créditos são a taxa mista. A razão é simples: os bancos oferecem um período fixo curto, dois ou cinco anos, com uma taxa promocional abaixo da variável. É a proposta que aparece na mesa quando vais ao balcão.
Durante o período fixo, é o melhor dos dois mundos. O que tens de perceber antes de assinar é o que acontece quando esse período acaba. No fim da fase fixa, o crédito passa a Euribor mais o spread que está escrito no contrato e é esse spread que quase ninguém confere.
Exemplo real. 150.000€ a 30 anos, fixa a 2,8% durante os primeiros 2 anos, depois Euribor mais um spread de 1,1%. A prestação começa nos 616€. Ao fim dos dois anos, com 143.400€ ainda em dívida:
| Euribor quando acaba o período fixo | Nova prestação |
|---|---|
| 2,0% | 639€ |
| 3,0% | 718€ |
| 4,0% | 803€ |
Se a Euribor estiver nos 3%, a prestação sobe 100€ de um mês para o outro, com o contrato a funcionar exatamente como estava previsto.
A favor da mista:
- A taxa mais baixa do mercado nos primeiros anos, que são os mais apertados a seguir à compra.
- Dá tempo para consolidar o orçamento antes de ficar exposto à Euribor.
- Se o período fixo for longo (10 anos ou mais), é quase uma fixa mais barata.
Contra:
- O spread da segunda fase costuma ser mais alto do que o de um crédito a taxa variável puro. É assim que o banco recupera o desconto inicial.
- Muitas pessoas não sabem qual é a taxa que vão pagar a partir do ano 3.
- Se quiseres sair durante o período fixo, pagas 2% de comissão em vez de 0,5%.
Antes de assinar uma mista, pergunta três coisas ao banco: qual é o spread depois do período fixo, a que indexante fica ligado (Euribor a 3, 6 ou 12 meses) e qual seria a prestação hoje se a fase fixa já tivesse acabado. As três respostas estão na FINE.
Como decidir: quatro perguntas
- Que folga tens no orçamento? Simula a prestação com a Euribor 2 pontos acima da atual. Se esse valor te deixa em dificuldades, a variável não é para ti. Faz a conta na calculadora de taxa de esforço.
- Quantos anos pensas ficar nesta casa? Se a probabilidade de vender ou mudar nos próximos cinco anos é alta, evita a fixa longa. A comissão de 2% pesa muito na saída.
- Vais amortizar? Quem tenciona fazer amortizações regulares paga menos comissão na variável. Na fixa, cada amortização custa 2%.
- Como reages a más notícias financeiras? Esta pergunta é sobre temperamento. Se uma subida de 80€ na prestação te vai tirar o sono durante meses, o custo da fixa está justificado.
O que os dados de 2026 mostram
Três factos do Banco de Portugal que ajudam a enquadrar a decisão:
- A taxa mista domina os novos contratos, com mais de 80% do total, e a variável caiu abaixo dos 15%.
- A mista é hoje a mais barata dos três tipos, com 2,8% de média em junho de 2026, contra 3,1% na variável e 3,7% na fixa.
- A Euribor a 12 meses subiu de 2,2% no início de 2026 para perto de 2,8% em junho. Depois de dois anos a descer, voltou a subir.
Esse último ponto é o mais relevante para quem está a decidir agora. Ninguém sabe onde estará a Euribor daqui a três anos e qualquer proposta que te seja apresentada como "aproveitar antes de subir" ou "esperar que desça mais" é uma opinião, não uma previsão.
Mudar de ideias mais tarde: quanto custa
Nenhuma escolha é definitiva, mas todas têm um preço de saída.
- Trocar dentro do mesmo banco: podes pedir a alteração do tipo de taxa. O banco não é obrigado a aceitar e pode rever o spread. Converter uma variável em fixa no próprio banco costuma sair caro, por isso vale a pena pedir também propostas a outros bancos antes de aceitar.
- Transferir para outro banco: pagas a comissão de reembolso antecipado (0,5% na variável, 2% na fixa) mais os custos do novo processo, que muitos bancos assumem para ganhar o cliente. Desde 1 de janeiro de 2026, estas comissões voltaram a ser cobradas.
- Amortizar para baixar a prestação: é sempre possível, com as mesmas comissões. Vê o efeito no simulador de amortização.
Erros a evitar
- Escolher a mista só pela taxa promocional: o que interessa é o spread da segunda fase.
- Assumir que a Euribor vai continuar a descer: entre janeiro e junho de 2026 subiu mais de meio ponto.
- Escolher fixa longa a pensar em vender a casa daqui a três anos: a comissão de 2% come a poupança.
- Comparar só a prestação inicial: compara também a TAEG e o MTIC de cada proposta.
- Não simular o cenário mau: antes de assinar, pergunta ao banco qual seria a prestação com a Euribor a 4%.
- Aceitar a modalidade que o banco sugere sem pedir as outras duas: pede sempre simulação das três no mesmo banco, com o mesmo montante e prazo.
Perguntas frequentes
Qual é a melhor taxa em 2026?
Não há uma resposta igual para todos. Com a Euribor perto dos 2,8% e a subir, a mista é a mais barata hoje e a fixa é a mais segura. A escolha depende da folga que tens no orçamento e de quantos anos pensas ficar com o crédito.
Posso mudar de taxa variável para fixa a meio do contrato?
Podes pedir ao teu banco ou transferir o crédito para outro. Em qualquer dos casos, as condições são renegociadas do zero e podes pagar comissão de reembolso antecipado.
A taxa fixa é sempre mais cara?
No momento da contratação, quase sempre. Ao longo de 30 anos, pode sair mais barata se a Euribor subir muito. Quem fixou em 2021 a 1,5% está hoje a ganhar com essa decisão.
O que é o período fixo de uma taxa mista?
São os anos iniciais em que a taxa não muda, normalmente 2, 5 ou 10. Quando acabam, o crédito passa a taxa variável com o spread que está no contrato.
A prestação da taxa variável muda todos os meses?
Não. Muda no fim de cada período de revisão, que é de 3, 6 ou 12 meses conforme a Euribor a que o crédito está indexado.
Vale a pena esperar para ver se a Euribor desce?
Esperar tem custos, sobretudo se estás a pagar renda. E ninguém consegue prever a Euribor. Se as condições atuais cabem no teu orçamento com margem, a decisão não deve depender de uma previsão.
Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. As regras e os valores referem-se a 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre as condições na FINE que o banco te entregar.
