Simulador de IMT e Imposto do Selo
Calcula o IMT e o Imposto do Selo na compra de casa em 2026: IMT Jovem, compra a dois, VPT, ilhas e não residentes.
Calculadora de IMT e Imposto do Selo
A casa
Preenche os dados e clica em Calcular para veres os resultados.
Resultados
Total de impostos na escritura
€
IMT
€
Imposto do Selo
€
Valor de referência
€
Taxa de IMT do escalão
€
Parcela a abater
€
Preenche os dados e clica em Calcular para veres o resumo do cálculo.
Glossário
O que é o IMT?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto que pagas ao Estado sempre que compras um imóvel em Portugal. Incide sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT e a taxa depende de três coisas: a finalidade (habitação própria e permanente, secundária, terreno ou rústico), a localização (Continente ou Regiões Autónomas) e o perfil do comprador (jovem até 35 anos, residente, não residente ou residente em paraíso fiscal). É liquidado antes da escritura e o comprovativo de pagamento é apresentado ao notário.
Como funciona este simulador de IMT?
Introduzes o valor de compra (e o VPT, se o souberes), escolhes a localização, a finalidade e a residência fiscal. Na habitação própria e permanente indicas ainda se é habitação a custos controlados, se compras sozinho ou a dois e, para cada comprador, a idade e se cumpre todos os requisitos do IMT Jovem. O simulador aplica as tabelas oficiais de 2026 e mostra o total de impostos, o IMT, o Imposto do Selo, o escalão, a taxa e a parcela a abater. Os resultados são indicativos e não vinculativos.
Como se calcula o IMT?
O IMT calcula-se em quatro passos:
- Valor de referência: o mais alto entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT)
- Tabela: depende da finalidade (própria e permanente ou secundária) e da localização (Continente ou ilhas)
- Escalão: aplica-se a taxa do escalão onde o valor de referência cai, entre 0% e 8%
- Parcela a abater: subtrai-se o valor fixo do escalão, que evita saltos de imposto entre escalões
Nos dois últimos escalões aplica-se uma taxa única de 6% ou 7,5% sobre o valor total, sem parcela a abater. O nosso simulador de IMT mostra cada um destes passos e a taxa efetiva que pagas.
Quem tem isenção de IMT em 2026?
Em 2026 há quatro situações principais de isenção ou redução:
- Habitação própria e permanente - isenção total até 106.346€ no Continente e 132.933€ na Madeira e nos Açores
- IMT Jovem - até aos 35 anos, na primeira habitação própria e permanente, isenção total até 330.539€ e parcial até 660.982€ (413.174€ e 826.228€ nas ilhas), com isenção de Imposto do Selo e de emolumentos
- Habitação a custos controlados - na primeira compra de habitação própria e permanente, isenção de IMT e de Imposto do Selo até 330.539€ (Decreto-Lei n.º 97/2026), se a assembleia municipal tiver aprovado o benefício e o comprador não tiver tido casa nos últimos 3 anos
- Reabilitação urbana e outros regimes - benefícios específicos que este simulador não cobre
- Sem isenção - habitação secundária, arrendamento, não residentes (taxa única de 7,5%) e residentes em paraísos fiscais (taxa de 10%)
O Imposto do Selo da compra (0,8%) só tem isenção no IMT Jovem e na habitação a custos controlados. As isenções por valor aplicam-se automaticamente ao escolheres a finalidade e a localização.
Não residentes: o que muda em 2026?
Com o Decreto-Lei n.º 97/2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga uma taxa única de 7,5% de IMT na compra de habitação, sem escalões nem isenções. Há duas formas de recuperar a diferença:
- Passar a residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra
- Arrendar a casa com renda até 2.300€ por mês, com contrato nos seis meses seguintes e mantido pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos
Nesses casos, pede à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% e as taxas normais que terias pago como residente.
Os valores apresentados são finais?
Não. Os resultados são uma estimativa com base nas tabelas em vigor. O valor final é apurado pela Autoridade Tributária na liquidação e pode mudar se o VPT for diferente do indicado ou se tiveres direito a um benefício específico.
Quando e como se paga o IMT?
O IMT é liquidado no Portal das Finanças ou num serviço de finanças antes da escritura, através de uma guia de pagamento (DUC), e o comprovativo é apresentado ao notário. O Imposto do Selo da compra paga-se no mesmo momento. Guarda os comprovativos: ambos contam como despesas de aquisição no cálculo das mais-valias numa venda futura.
O simulador inclui imposto do selo?
Sim. Calcula o Imposto do Selo da compra (0,8% sobre o valor de referência), com a isenção jovem quando se aplica. Se recorreres a crédito, há ainda o Imposto do Selo sobre o empréstimo (0,6%), que este simulador não inclui: vê o custo total no simulador de crédito à habitação.
Comprar a dois: e se só um dos compradores for jovem?
O IMT Jovem verifica-se comprador a comprador, sobre a quota de cada um. As Finanças calculam o imposto sobre o valor total da casa (é esse valor que fixa o escalão e a taxa) e depois cada comprador paga a sua metade: quem cumpre os requisitos fica isento na sua metade (ou paga 8% só sobre a parte que excede 330.539€) e o outro paga a metade pelo regime geral.
Numa casa de 350.000€ no Continente, comprada a dois por um jovem e por alguém que não cumpre os requisitos, o jovem paga 778,44€ de IMT e o outro 7.118,33€. O simulador faz esta conta: escolhe "A dois, em partes iguais" e indica, para cada comprador, se cumpre os requisitos.
Numa casa de 350.000€ no Continente, comprada a dois por um jovem e por alguém que não cumpre os requisitos, o jovem paga 778,44€ de IMT e o outro 7.118,33€. O simulador faz esta conta: escolhe "A dois, em partes iguais" e indica, para cada comprador, se cumpre os requisitos.
Quais são os requisitos do IMT Jovem?
Não basta ter até 35 anos. Na data da escritura, cada comprador tem de cumprir todos os requisitos do Decreto-Lei n.º 48-A/2024:
- Ter 35 anos ou menos na data da escritura
- Ser residente fiscal em Portugal
- Não ser considerado dependente no IRS do ano da compra
- Não ser proprietário, nem ter sido nos três anos anteriores, de qualquer casa ou parte de casa, mesmo por herança ou doação
- Comprar um prédio urbano ou fração destinado exclusivamente à primeira habitação própria e permanente
- Manter a casa como habitação própria e permanente durante seis anos, salvo exceções como casamento, divórcio, aumento do agregado ou mudança de trabalho para mais de 100 km
Que outros custos há na escritura?
Além do IMT e do Imposto do Selo, pagas os emolumentos da escritura e dos registos (no balcão Casa Pronta, 375€ numa compra sem crédito ou 700€ numa compra com hipoteca) e, com crédito, a avaliação do imóvel, as comissões do banco e o Imposto do Selo do empréstimo. Os jovens isentos de IMT também não pagam emolumentos.
O IMT é dedutível no IRS?
Não. O IMT e o Imposto do Selo não são dedutíveis no IRS. Contam, no entanto, como despesas de aquisição no cálculo das mais-valias quando venderes a casa.
O que é o VPT e onde o encontro?
O Valor Patrimonial Tributário é o valor fiscal do imóvel, fixado pelas Finanças e atualizado periodicamente. Encontra-lo na caderneta predial, no Portal das Finanças. Quando é superior ao preço de compra, é sobre o VPT que se calcula o IMT e o Imposto do Selo.
Nota
Este simulador tem caráter meramente informativo e usa as tabelas do Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária. As taxas, os escalões e os regimes de isenção podem ser alterados por lei. Confirma sempre o valor na liquidação oficial antes da escritura.