Simulador de IMT e Imposto do Selo
Calcula o IMT e o Imposto do Selo na compra de casa em 2026, com isenção jovem, VPT, ilhas e não residentes.
Calculadora de IMT e Imposto do Selo
A casa
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Resultados
IMT a pagar
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Taxa efetiva de IMT
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Imposto do Selo da compra (0,8%)
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Total de impostos na escritura
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Valor de referência (preço ou VPT)
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Parcela a abater
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Se pedires um empréstimo de X€, por Y anos, com uma taxa de juro de K%, incluindo seguros, comissões e impostos, terás uma prestação MÉDIA mensal de W€. Disclaimer, alterado com custom code
Glossário
O que é o IMT?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto que pagas ao Estado sempre que compras um imóvel em Portugal. Incide sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT e a taxa depende de três coisas: a finalidade (habitação própria e permanente, secundária, terreno ou rústico), a localização (Continente ou Regiões Autónomas) e o perfil do comprador (jovem até 35 anos, residente ou não residente). É liquidado antes da escritura e o comprovativo de pagamento é apresentado ao notário.
Como funciona este simulador de IMT?
Introduzes o valor de compra (e o VPT, se o souberes), escolhes a localização, a finalidade e o perfil do comprador. O simulador aplica as tabelas oficiais de 2026 e mostra o IMT, o Imposto do Selo, o escalão, a taxa e a parcela a abater. Os resultados são indicativos e não vinculativos.
Como se calcula o IMT?
O IMT calcula-se em quatro passos:
- Valor de referência: o mais alto entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT)
- Tabela: depende da finalidade (própria e permanente ou secundária) e da localização (Continente ou ilhas)
- Escalão: aplica-se a taxa do escalão onde o valor de referência cai, entre 0% e 8%
- Parcela a abater: subtrai-se o valor fixo do escalão, que evita saltos de imposto entre escalões
Nos dois últimos escalões aplica-se uma taxa única de 6% ou 7,5% sobre o valor total, sem parcela a abater. O nosso simulador de IMT mostra cada um destes passos e a taxa efetiva que pagas.
Quem tem isenção de IMT em 2026?
Em 2026 há quatro situações principais de isenção ou redução:
- Habitação própria e permanente - isenção total até 106.346€ no Continente e 132.933€ na Madeira e nos Açores
- IMT Jovem - até aos 35 anos, na primeira habitação própria e permanente, isenção total até 330.539€ e parcial até 660.982€ (413.174€ e 826.228€ nas ilhas), com isenção de Imposto do Selo e de emolumentos
- Habitação a custos controlados - isenção até 330.539€ desde o Decreto-Lei n.º 97/2026
- Reabilitação urbana e outros regimes - benefícios específicos que este simulador não cobre
- Sem isenção - habitação secundária, arrendamento e não residentes (taxa única de 7,5%)
O Imposto do Selo da compra (0,8%) só tem isenção no regime jovem. As isenções por valor aplicam-se automaticamente ao escolheres a finalidade e a localização.
Não residentes: o que muda em 2026?
Com o Decreto-Lei n.º 97/2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga uma taxa única de 7,5% de IMT na compra de habitação, sem escalões nem isenções. Há duas formas de recuperar a diferença:
- Passar a residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra
- Arrendar a casa com renda até 2.300€ por mês, com contrato nos seis meses seguintes e mantido pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos
Nesses casos, pede à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% e as taxas normais que terias pago como residente.
Os valores apresentados são finais?
Não. Os resultados são uma estimativa com base nas tabelas em vigor. O valor final é apurado pela Autoridade Tributária na liquidação e pode mudar se o VPT for diferente do indicado ou se tiveres direito a um benefício específico.
Quando e como se paga o IMT?
O IMT é liquidado no Portal das Finanças ou num serviço de finanças antes da escritura, através de uma guia de pagamento (DUC), e o comprovativo é apresentado ao notário. O Imposto do Selo da compra paga-se no mesmo momento. Guarda os comprovativos: ambos contam como despesas de aquisição no cálculo das mais-valias numa venda futura.
O simulador inclui imposto do selo?
Sim. Calcula o Imposto do Selo da compra (0,8% sobre o valor de referência), com a isenção jovem quando se aplica. Se recorreres a crédito, há ainda o Imposto do Selo sobre o empréstimo (0,6%), que este simulador não inclui: vê o custo total no simulador de crédito à habitação.
Comprar a dois: e se só um dos compradores for jovem?
A isenção aplica-se à quota de cada comprador. Se um casal compra em partes iguais e só um tem até 35 anos, a metade desse comprador beneficia do IMT Jovem e a outra metade paga pela tabela normal. Simula metade do valor em cada regime e soma os dois resultados.
Que outros custos há na escritura?
Além do IMT e do Imposto do Selo, pagas os emolumentos da escritura e dos registos (no balcão Casa Pronta, 375€ numa compra sem crédito ou 700€ numa compra com hipoteca) e, com crédito, a avaliação do imóvel, as comissões do banco e o Imposto do Selo do empréstimo. Os jovens isentos de IMT também não pagam emolumentos.
O IMT é dedutível no IRS?
Não. O IMT e o Imposto do Selo não são dedutíveis no IRS. Contam, no entanto, como despesas de aquisição no cálculo das mais-valias quando venderes a casa.
O que é o VPT e onde o encontro?
O Valor Patrimonial Tributário é o valor fiscal do imóvel, fixado pelas Finanças e atualizado periodicamente. Encontra-lo na caderneta predial, no Portal das Finanças. Quando é superior ao preço de compra, é sobre o VPT que se calcula o IMT e o Imposto do Selo.
Nota
Este simulador tem caráter meramente informativo e usa as tabelas do Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária. As taxas, os escalões e os regimes de isenção podem ser alterados por lei. Confirma sempre o valor na liquidação oficial antes da escritura.