Transferir o crédito habitação é levar o teu empréstimo para outro banco: o novo banco paga ao antigo o capital em dívida e tu passas a ter um contrato novo, com um spread, um prazo e seguros novos. Fazes uma transferência para conseguires uma prestação mais baixa, uma TAEG mais baixa ou condições que o teu banco atual não te dá. Este simulador diz-te se a mudança compensa, quanto poupas por mês e em quanto tempo recuperas os custos.
Desde 1 de janeiro de 2026 terminou a isenção temporária das comissões nos créditos a taxa variável. Hoje, os custos de sair do banco atual são estes:
Comissão de reembolso antecipado: até 0,5% do capital em dívida nos contratos a taxa variável e até 2% nos contratos a taxa fixa (ou mista, em período de taxa fixa). São os máximos legais, o teu contrato pode prever menos ou nenhuma comissão.
Imposto do Selo sobre a comissão: 4% do valor da comissão.
Imposto do Selo do novo crédito: não pagas os habituais 0,6%, porque a transferência de crédito habitação está isenta até ao montante do capital em dívida. Só pagas sobre a parte que exceder esse valor, se pedires mais dinheiro.
Custos do novo banco: avaliação do imóvel, comissão de formalização ou dossier, escritura e registos (o distrate da hipoteca antiga e o registo da nova). Muitos bancos assumem estes custos para captar clientes, por isso pergunta sempre antes de decidir.
Bastam quatro dados: o capital em dívida, a TAN atual, o prazo que falta e a TAN da nova proposta. Se ainda não tens proposta, o simulador já vem preenchido com uma taxa de referência (a Euribor a 12 meses do mês anterior mais um spread de referência), para veres logo se vale a pena pedir propostas. Em "Afinar a simulação" podes acrescentar o tipo de taxa do teu contrato, os seguros, um prazo diferente e os custos do novo banco. O simulador calcula:
Quanto poupas por mês, comparando as prestações com seguros dos dois cenários
Os custos de mudança (comissão de saída, Imposto do Selo e custos do novo banco) e em quanto tempo os recuperas com a poupança mensal
Quanto poupas até ao fim do crédito, comparando os juros, os seguros e os custos dos dois cenários
Na comparação completa, a TAEG efetiva de cada cenário, calculada com os pagamentos reais (prestação mais seguros) e, na nova proposta, com os custos de mudança incluídos. É a forma mais justa de comparar duas propostas
Os resultados assumem que as TAN se mantêm constantes até ao fim do contrato. Em créditos a taxa variável, os valores reais mudam a cada revisão da Euribor.
Compensa quando poupas dinheiro até ao fim do crédito e recuperas os custos de mudança em poucos anos face ao tempo que pensas ficar na casa. Três sinais de que a mudança vale a pena:
Spread claramente mais baixo: a diferença de TAN é o motor da poupança. Quanto maior o capital em dívida e o prazo que falta, mais cada décima conta.
Custos de mudança assumidos pelo banco: se o novo banco pagar a avaliação, os registos e a formalização, recuperas os custos muito mais depressa.
Seguros equivalentes ou mais baratos: uma proposta com spread baixo e seguros caros pode ser pior do que o teu contrato atual.
Se pensas vender a casa ou amortizar o crédito em poucos anos, tens de recuperar os custos ainda mais depressa, porque deixas de beneficiar da poupança mensal mais cedo.
Algumas propostas parecem imbatíveis porque a prestação desce muito. Confirma se o prazo não foi esticado: um crédito com 25 anos restantes transferido para 35 anos tem uma prestação mais baixa mesmo com a mesma TAN, mas pagas juros e seguros durante mais 10 anos e o custo total sobe. O simulador avisa-te sempre que o prazo novo for maior do que o atual. Para uma comparação justa, mantém o mesmo prazo nos dois cenários.
O seguro de vida e o seguro multirriscos são obrigatórios no crédito habitação e o novo banco vai propor os seus, normalmente com um spread bonificado em troca. A lei permite-te contratar os seguros fora do banco desde que cumpram as coberturas exigidas, e a diferença de preço pode chegar a dezenas de euros por mês. Compara sempre a prestação com seguros incluídos: por defeito o simulador assume seguros iguais nos dois bancos, mas podes pôr os valores reais em "Afinar a simulação".
A prestação de cada cenário segue o sistema francês de amortização (prestações constantes):
Onde:
C: capital em dívida (igual nos dois cenários)
i: taxa de juro mensal (TAN anual a dividir por 12)
n: número de prestações restantes, em meses
Custos de mudança = comissão de reembolso (0,5% ou 2% do capital) × 1,04 (Imposto do Selo de 4% sobre a comissão) + custos do novo banco.
Tempo para recuperar os custos = custos de mudança a dividir pela poupança mensal (diferença entre as prestações com seguros), arredondado ao mês seguinte.
Poupança até ao fim do crédito = (juros restantes + seguros restantes do crédito atual) − (juros + seguros + custos de mudança da nova proposta).
TAEG efetiva: taxa anual que iguala o valor atual de todos os pagamentos mensais (prestação mais seguros) ao montante líquido recebido. No crédito atual, o montante líquido é o capital em dívida. Na nova proposta, é o capital em dívida menos os custos de mudança, o que torna as duas TAEG diretamente comparáveis.
