Introduzes o ano e o valor de aquisição, as despesas da compra e da venda, as obras, o preço de venda e a tua parte do imóvel. Depois indicas a tua situação fiscal, porque a mais-valia não tem taxa própria: metade do ganho é somada ao teu rendimento coletável e tributada pelos escalões gerais do IRS. É por isso que te pedimos o rendimento do ano e se a tributação é separada ou conjunta, coisas que os simuladores que se ficam pela mais-valia tributável não perguntam.
‍
Se vais reinvestir, o simulador aplica a exclusão proporcional e mostra uma tabela com o IRS a pagar conforme reinvistas 0%, 25%, 50%, 75% ou 100% do valor disponível. Os resultados são indicativos e não vinculam a Autoridade Tributária.

A mais-valia é o ganho apurado na venda, não o preço. Parte-se do valor de realização, que é o preço de venda ou o valor patrimonial tributário quando este for superior, subtrai-se o valor de aquisição corrigido pela inflação e ainda as despesas e obras aceites.
‍
Numa casa adquirida em 2015 por 150.000€ com 5.000€ de despesas, vendida em 2026 por 250.000€ com 10.000€ de comissão, o valor de aquisição sobe para 180.000€ com o coeficiente de 1,20 e a mais-valia fica em 55.000€. Só metade desse valor entra no IRS.

Porque o artigo 43.º do Código do IRS manda considerar apenas 50% do saldo das mais-valias de imóveis. Há uma exceção: imóveis que receberam apoio público não reembolsável superior a 30% do VPT e são vendidos antes de 10 anos são tributados a 100%.
‍
Essa metade não tem taxa própria. É somada aos teus restantes rendimentos e tributada pelos escalões gerais do IRS, o que significa que duas pessoas com a mesma mais-valia pagam valores diferentes conforme o que ganham.

É um fator que atualiza o valor de aquisição pela inflação, para não pagares imposto sobre um ganho que foi apenas perda de valor do dinheiro. Aplica-se quando passaram mais de 24 meses entre a aquisição e a venda e depende do ano em que adquiriste o imóvel.
‍
A tabela em vigor é a da Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro, aplicável a alienações em 2025. A portaria para vendas em 2026 sai no último trimestre do ano e o simulador é atualizado nessa altura.

Podes somar ao valor de aquisição, sempre com documento em teu nome:

Manutenção corrente, como pintar ou substituir eletrodomésticos, não entra. A liquidação do crédito e o distrate da hipoteca também não, são encargos do empréstimo e não da venda. Para reconstituir o que pagaste na compra, vê o artigo sobre quanto custa comprar casa ou usa o simulador de IMT e imposto do selo. Se compraste com isenção de IMT para jovens, essa parcela é zero.

Se vendes a casa onde vives e adquires outra com o mesmo destino, a mais-valia pode ficar excluída. O que conta não é reinvestir o lucro, é reinvestir o valor de realização deduzido do empréstimo que amortizas com a venda. Se reinvestires só parte, a exclusão é proporcional. A ligação entre o crédito e a mais-valia está explicada no artigo sobre amortizar o crédito habitação.
‍
Condições principais: o reinvestimento tem de ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, o imóvel vendido tem de ter sido a tua habitação própria e permanente, com domicílio fiscal lá, nos 12 meses anteriores, e tens de declarar a intenção no IRS do ano da venda. Se adquiriste a casa nova primeiro, tens 24 meses para vender a antiga. Na escritura da venda, o banco entrega o distrate da hipoteca depois de receber o capital em dívida.

Todo o valor de realização menos o empréstimo que liquidas com a venda. Vendes por 250.000€ e amortizas 50.000€ de crédito: tens de reinvestir 200.000€ para a exclusão ser total. Se reinvestires 100.000€, fica excluída metade da mais-valia e pagas imposto sobre a outra metade.
‍
O pormenor que mais engana: só conta o dinheiro que aplicas sem recurso a crédito. Se compras uma casa de 300.000€ com 200.000€ de empréstimo novo, reinvestiste 100.000€, não 300.000€. O preço da casa nova não interessa, interessa quanto dela pagaste com o dinheiro da venda. A tabela do simulador mostra o IRS para cada nível de reinvestimento e serve para decidires quanto entregar de entrada e quanto pedir ao banco.

Tens uma alternativa ao reinvestimento noutra casa: aplicar o valor num contrato de seguro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num produto individual de reforma pan-europeu, no prazo de 6 meses a contar da venda.
‍
O resgate tem de ser feito em rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do valor investido. Se levantares tudo de uma vez ou interromperes as prestações, perdes o benefício e o imposto volta a ser exigido.

O valor de aquisição é o que serviu de base ao imposto do selo. Quando não houve liquidação, por exemplo entre pais e filhos, usa-se o VPT do imóvel à data do óbito, que encontras na caderneta predial. A data de aquisição é a data da morte, não a da partilha nem a do registo.
‍
Como um imóvel herdado não costuma ser habitação própria e permanente de quem o vende, o reinvestimento noutra casa não se aplica. Desde 2026 existe outra via: o novo regime do Decreto-Lei n.º 97/2026 permite excluir a mais-valia de qualquer imóvel habitacional quando o valor é reinvestido na aquisição de casa para arrendamento com renda moderada.

Desde 2023 deixou de existir a taxa autónoma de 28% sobre a totalidade do ganho. Um não residente que vende casa em Portugal é tributado como um residente: metade da mais-valia, englobada e sujeita aos escalões gerais do IRS e ao adicional de solidariedade. A diferença está na taxa: para a fixar, tens de declarar também os rendimentos obtidos no teu país de residência, embora só pagues imposto em Portugal sobre a mais-valia.
‍
Não há tributação conjunta nem deduções à coleta para não residentes. Se o teu país tem convenção para evitar a dupla tributação com Portugal, o imposto pago cá costuma ser creditado lá. O reinvestimento em habitação própria e permanente continua disponível se a nova casa ficar na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu.

A venda declara-se no anexo G da declaração do ano em que vendeste, com a identificação matricial do imóvel, as datas e os valores de aquisição e venda e as despesas. A intenção de reinvestir indica-se nesse mesmo anexo. Imóveis adquiridos antes de 1989 vão para o anexo G1 e não pagam imposto, mas têm de ser declarados.
‍
Vendeste em 2026? Declaras em 2027 e pagas o imposto até 31 de agosto desse ano. Se o resultado foi negativo, declara na mesma, porque a menos-valia pode abater a mais-valias de outros imóveis vendidos no mesmo ano.