Valor patrimonial tributário (VPT): como se calcula e como contestar
O valor patrimonial tributário, ou VPT, é o valor que a tua casa tem para as Finanças. Não é o preço de mercado nem a avaliação do banco. É o resultado de uma fórmula com seis fatores e é sobre ele que se calcula o IMI todos os anos.
A fórmula está na lei, os coeficientes estão na tua caderneta predial e o resultado pode ser contestado. Este artigo mostra como se calcula, com um exemplo feito à mão, o que muda em 2026 e as três formas de pedir às Finanças que o revejam.
Para que serve o VPT
- IMI: o imposto anual é uma percentagem do VPT, entre 0,3% e 0,45% nos prédios urbanos, fixada por cada município.
- IMT e imposto do selo na compra: incidem sobre o maior entre o preço e o VPT. Na maioria das compras é o preço, mas em heranças, doações e vendas abaixo do valor fiscal é o VPT que manda. Os custos da compra estão no artigo sobre quanto custa comprar casa.
- Mais-valias no IRS: quando vendes, o valor de venda que conta para o imposto é também o maior entre o preço e o VPT.
- Isenções: a isenção de IMI para habitação própria só existe até 125.000€ de VPT.
- AIMI: o adicional ao IMI conta a soma dos VPT de todos os teus imóveis, a partir de 600.000€.
- Heranças: o imposto do selo sobre a transmissão calcula-se sobre o VPT.
A fórmula
O artigo 38.º do Código do IMI define o VPT dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços assim:
VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
O resultado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. Cada letra é um fator com regras próprias:
| Fator | O que é | Valor em 2026 |
|---|---|---|
| Vc, valor base | Custo médio de construção por m², mais 25% pelo terreno | 712,50€ por m² |
| A, área | Área bruta privativa, mais 30% da área bruta dependente, mais uma parcela pelo terreno livre | Em m², com desconto progressivo acima de 100 m² |
| Ca, afetação | O uso do prédio | Habitação 1,00, comércio 1,20, serviços 1,10, garagem fechada 0,40, arrecadação 0,35 |
| Cl, localização | A zona onde a casa está, fixada por zonamento municipal | Entre 0,4 e 3,5 |
| Cq, qualidade e conforto | Soma de bónus e penalizações pelas características da casa | Entre 0,5 e 1,7 |
| Cv, vetustez | A idade da casa, contada desde a licença de utilização | De 1 a 0,40 |
O valor base (Vc) é fixado todos os anos por portaria. Para 2026 subiu de 665€ para 712,50€ por metro quadrado, pela Portaria n.º 471/2025/1, o primeiro aumento desde 2023. Só se aplica a avaliações feitas a partir de 1 de janeiro de 2026. Uma casa avaliada em 2015 mantém o Vc desse ano até ser reavaliada.
A área (A) não é a área que aparece no anúncio. Conta a área bruta privativa a 100%, as áreas dependentes, garagem, arrecadação, varandas fechadas, a 30%, e o terreno livre a uma fração pequena. Acima dos 100 m², cada metro vale progressivamente menos: 90% entre 100 e 160 m², 85% entre 160 e 220 m², 80% a partir daí.
A afetação (Ca) está no artigo 41.º. Habitação vale 1,00. Uma garagem fechada avaliada à parte vale 0,40 e uma arrecadação 0,35.
A localização (Cl) é o fator que mais varia e o que menos controlas. O artigo 42.º fixa o intervalo entre 0,4 e 3,5 e cada município está dividido em zonas com um coeficiente próprio, definido a partir das acessibilidades, dos transportes, dos equipamentos e do valor de mercado da zona. Duas casas iguais em zonas diferentes podem ter VPT muito diferente só por aqui. Podes ver o coeficiente da tua rua no mapa de zonamento da AT, que é também o simulador oficial do VPT.
A qualidade e conforto (Cq) começa em 1 e soma ou subtrai os elementos do artigo 43.º. Os que mais pesam nas casas:
| Soma | Subtrai |
|---|---|
| Moradia unifamiliar, até 0,20 | Sem cozinha, 0,10 |
| Condomínio fechado, 0,20 | Sem casa de banho, 0,10 |
| Garagem individual 0,04, coletiva 0,03 | Sem rede de eletricidade, 0,10 |
| Piscina individual 0,06, coletiva 0,03 | Sem rede de água, 0,08 |
| Qualidade construtiva, até 0,15 | Sem rede de esgotos, 0,05 |
| Localização excecional, vistas, até 0,10 | Áreas abaixo do regulamentar, 0,05 |
| Climatização central, 0,03 | Estado deficiente de conservação, até 0,05 |
| Elevador em prédio com menos de 4 pisos, 0,02 | Sem elevador em prédio com mais de 3 pisos, 0,02 |
A vetustez (Cv) é o fator que trabalha a teu favor com o tempo. O artigo 44.º conta os anos desde a licença de utilização:
| Idade da casa | Cv |
|---|---|
| Menos de 2 anos | 1,00 |
| 2 a 8 anos | 0,90 |
| 9 a 15 anos | 0,85 |
| 16 a 25 anos | 0,80 |
| 26 a 40 anos | 0,75 |
| 41 a 50 anos | 0,65 |
| 51 a 60 anos | 0,55 |
| Mais de 60 anos | 0,40 |
Um pormenor que muda a conta: se a casa teve obras com licença nova, a idade conta a partir dessa licença, não da construção original. Uma casa de 1950 reabilitada com licença de 2020 é uma casa de 2020 para a vetustez.
Um exemplo feito à mão
Um T2 com 90 m² de área bruta privativa e uma garagem coletiva de 20 m², numa zona com coeficiente de localização 1,20, com 12 anos, avaliado em 2026.
- Vc: 712,50€
- A: 90 mais 30% de 20, ou seja 96 m². Como não passa dos 100 m², não há desconto.
- Ca: 1,00, habitação
- Cl: 1,20
- Cq: 1 mais 0,03 da garagem coletiva, ou seja 1,03
- Cv: 0,85, entre 9 e 15 anos
712,50 × 96 × 1,00 × 1,20 × 1,03 × 0,85 = 71.861€, arredondado para 71.870€. Com uma taxa de IMI de 0,35%, são 252€ por ano.
A mesma casa aos 26 anos passa para o escalão seguinte da vetustez, 0,75, e o VPT desce para 63.410€. O IMI cai para 222€. São 30€ por ano, que ao longo de uma década são 300€, mas só se pedires, porque a vetustez não se atualiza sozinha.
Todos estes números estão na tua caderneta predial, na linha da fórmula por baixo do VPT. É por aí que começas a verificar.
Porque é que o VPT sobe sozinho mas não desce
Há uma assimetria na lei que explica porque tanta gente paga IMI a mais.
Para cima, o artigo 138.º manda atualizar o VPT de três em três anos com base nos coeficientes de desvalorização da moeda. Nas casas, aplica-se 75% desse coeficiente. É automático e acompanha a inflação.
Para baixo, o coeficiente de vetustez só muda quando há uma avaliação nova. Se a tua casa foi avaliada em 2012, o Cv que está na caderneta é o de 2012. Passaram 14 anos e a casa pode ter mudado de escalão uma ou duas vezes sem que isso chegasse ao imposto.
A Autoridade Tributária não considera isto um erro. Considera uma desatualização, que só se corrige a teu pedido.
Como contestar: os três caminhos
Há três mecanismos diferentes e escolher o certo depende do momento em que estás.
1. Segunda avaliação, nos 30 dias a seguir a uma avaliação: quando compras casa, acabas uma obra ou entregas um Modelo 1, a AT faz uma avaliação e notifica-te do VPT. Se não concordares, tens 30 dias, a contar da notificação, para pedir uma segunda avaliação ao abrigo do artigo 76.º. É feita por uma comissão com um perito regional, um vogal da câmara e tu ou o teu representante. Se o VPT se mantiver ou subir, as despesas ficam a teu cargo. Há uma via especial, com taxa inicial entre 7,5 e 30 unidades de conta, para quem alegue que o VPT está distorcido em mais de 15% face ao valor de mercado. Nesse caso a comissão pode fixar o valor por comparação com o mercado em vez de aplicar a fórmula.
2. Reclamação da matriz, a qualquer momento: é o caminho para o VPT desatualizado, para erros nas áreas, na tipologia, nos titulares, ou para uma isenção que não foi averbada. Está no artigo 130.º e faz-se com uma declaração Modelo 1 do IMI, no Portal das Finanças ou num serviço de Finanças. Duas regras que interessam:
- Com o fundamento de VPT desatualizado, só podes pedir depois de passarem três anos sobre o pedido de inscrição ou sobre a última atualização na matriz. Para os outros fundamentos, erros de áreas com diferença superior a 5%, erros de titular, isenções, não há prazo.
- O novo VPT só se aplica ao IMI do ano em que fazes o pedido. Se pedires em dezembro, conta para o imposto desse ano. Se pedires em janeiro, também, mas esperaste um ano a mais. Não há devoluções dos anos anteriores.
3. Impugnação judicial ou arbitragem: se a segunda avaliação não resolver, o resultado pode ser impugnado nos tribunais tributários ou no centro de arbitragem, com fundamento em qualquer ilegalidade, incluindo o erro nos coeficientes. É o caminho para valores grandes e com advogado.
Antes de pedir, simula
Uma reavaliação não mexe só na vetustez. Refaz a fórmula toda com os valores de hoje e dois deles costumam subir: o Vc, que em 2026 é 712,50€ contra os 603€ de 2010, e o coeficiente de localização, se a tua zona valorizou no zonamento.
O mesmo T2 do exemplo, avaliado em 2010 com o Vc de então, um Cl de 1,00 e seis anos de idade, tinha um VPT de 53.670€. Reavaliado em 2026, com o Vc novo, um Cl que entretanto passou a 1,20 e a casa com 22 anos, dá 67.640€. A vetustez desceu de 0,90 para 0,80 e mesmo assim o VPT subiu 14.000€, porque o valor base e a localização subiram mais. Nesse caso, não pedes.
O simulador de VPT da Autoridade Tributária faz esta conta com os valores em vigor: procuras a morada no mapa, lês o coeficiente de localização da zona, escolhes habitação e preenches as áreas e os elementos de conforto da caderneta. Se o valor simulado for mais baixo do que o da caderneta, pede. Se for mais alto, deixa estar. O pedido é gratuito, mas o resultado, seja qual for, fica.
Erros a evitar
- Confundir VPT com valor de mercado: o VPT costuma ficar bastante abaixo do preço de venda. Não serve para saber quanto vale a casa, serve para saber quanto pagas de imposto.
- Pedir reavaliação sem simular: o resultado pode subir e não há volta atrás.
- Deixar passar os 30 dias da segunda avaliação: depois só tens a reclamação da matriz, que para o VPT desatualizado obriga a esperar três anos.
- Pedir em janeiro o que podias ter pedido em dezembro: o efeito conta a partir do ano do pedido.
- Ignorar os erros de área: uma área bruta privativa mal medida na matriz é dos fundamentos mais fortes, sem prazo de três anos, desde que a diferença passe de 5%.
- Fazer obras com licença sem perceber o efeito: a licença nova reinicia a contagem da vetustez e a reavaliação é obrigatória, com o Vc atual.
Perguntas frequentes
Onde vejo o VPT da minha casa?
Na caderneta predial, que obténs de graça no Portal das Finanças. A linha por baixo do valor mostra os seis fatores da fórmula com os números usados.
O VPT é o valor da casa?
Não. É um valor fiscal calculado por fórmula. O valor de mercado é outro e costuma ser bastante mais alto.
Quanto tempo demora uma reavaliação?
A lei não fixa prazo para a AT decidir a reclamação da matriz. Na segunda avaliação, a comissão tem prazos próprios. Conta com meses, não com semanas.
Posso pedir a reavaliação todos os anos?
Não com o fundamento de VPT desatualizado. Esse só pode ser usado três anos depois da última inscrição ou atualização na matriz.
Se o VPT descer, recebo o IMI que paguei a mais?
Não. O novo valor aplica-se ao imposto do ano em que fizeste o pedido e aos seguintes.
Comprei casa e o VPT subiu muito. Porquê?
A transmissão obriga a uma avaliação nova com os valores atuais. O Vc de 2026 e o coeficiente de localização de hoje são quase sempre mais altos do que os da avaliação anterior. Tens 30 dias a contar da notificação para pedir uma segunda avaliação.
As obras aumentam o VPT?
Obras com licença que alterem a casa obrigam a entregar o Modelo 1 em 60 dias e a uma nova avaliação. A vetustez volta ao escalão mais alto e o Vc usado é o atual. Obras de manutenção sem licença não mexem no VPT.
Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento fiscal. Os valores e as regras referem-se a 2026 e podem ser alterados. O exemplo usa um coeficiente de localização ilustrativo, o da tua zona está no zonamento do teu município. Confirma sempre os dados na tua caderneta predial e, em caso de dúvida, num serviço de Finanças.
