Contrato-promessa de compra e venda (CPCV): cuidados, sinal e cláusulas

O contrato-promessa de compra e venda, ou CPCV, é o momento em que a compra de uma casa deixa de ser uma intenção e passa a ser uma obrigação. Entregas o sinal, o vendedor tira a casa do mercado e ambos ficam presos a uma data de escritura. Se um falhar, paga.

É também o documento onde se ganham ou perdem as proteções que na escritura já não dá para negociar. Este artigo explica o que a lei exige, o que acontece ao sinal quando alguma das partes não cumpre, as cláusulas que te protegem se compras com crédito e os erros que mais custam.

O que é e o que a lei exige

O contrato-promessa está regulado nos artigos 410.º e seguintes do Código Civil. Três exigências de forma que não são opcionais:

• Tem de ser escrito e assinado pelas duas partes, quando os dois se obrigam, comprador e vendedor.
• As assinaturas têm de ter reconhecimento presencial: num notário, advogado, solicitador ou câmara de comércio. Sem isso, o contrato é inválido, e a cláusula em que as partes prescindem do reconhecimento, que aparece em quase todos os contratos das imobiliárias, não vale nada. Os tribunais têm-no dito repetidamente, a última vez na Relação de Lisboa em janeiro de 2026.
• Quem reconhece as assinaturas tem de certificar que existe licença de utilização ou de construção: o Simplex de 2024 dispensou a licença na escritura, mas não tocou no artigo 410.º, por isso no contrato-promessa continua a ser exigida.

A invalidade por falta destas formalidades tem uma particularidade: só o comprador a pode invocar, porque a regra foi feita para o proteger, e mesmo ele só o pode fazer se não foi ele a causar a falta. O vendedor que assinou sem reconhecimento não pode usar isso para se livrar do contrato.

O sinal: quanto é e o que acontece se alguém falha

A lei não fixa o valor do sinal. Na prática anda entre 10% e 20% do preço, e tudo o que o comprador entrega ao assinar presume-se sinal, salvo se o contrato disser o contrário.

O que o sinal faz está no artigo 442.º e é simétrico:

Sem outra cláusula no contrato, é isto e mais nada. A lei diz expressamente que não há lugar a outra indemnização além da perda do sinal ou do dobro. Se queres que o vendedor pague as despesas que já tiveste com o crédito e a avaliação, isso tem de estar escrito.

Execução específica: em vez do dobro, quem cumpriu pode pedir ao tribunal que faça a venda no lugar do faltoso. Nos contratos-promessa de imóveis, este direito não pode ser afastado por cláusula. É o caminho para quem quer mesmo a casa e não o dinheiro.

Direito de retenção: se já recebeste as chaves e o vendedor falha, podes ficar na casa até te pagarem o que te é devido. É uma garantia forte, que prevalece sobre a hipoteca do banco do vendedor.

O sinal e o IMT

Assinar o contrato-promessa não paga IMT. Há duas exceções no Código do IMT que apanham gente desprevenida: se o contrato vier acompanhado da entrega das chaves, a tradição, o fisco trata-o como transmissão e o IMT é devido nesse momento. E se o contrato permitir ao comprador ceder a sua posição a terceiro, a cessão também paga IMT. Os valores estão no artigo sobre quanto custa comprar casa.

Um exemplo com números

Casa de 250.000€, sinal de 10%, 25.000€, escritura marcada para 90 dias depois. O comprador precisa de 90% de crédito, 225.000€, e pediu ao banco.

Três linhas desta tabela dependem de uma frase no contrato. É a diferença entre um contrato que te protege e um que só protege o vendedor.

As cláusulas que protegem quem compra com crédito

O risco de quem compra com crédito é simples: assina o contrato, entrega o sinal e o banco recusa ou aprova menos do que o pedido. Sem cláusula, a recusa do banco não é desculpa perante o vendedor e o sinal perde-se.

• Condição de aprovação do crédito: a escritura fica dependente de o banco aprovar o financiamento até uma data. Se não aprovar, o contrato caduca e o sinal é devolvido por inteiro. Especifica o montante ou a percentagem, para não ficares preso a uma aprovação de 60% quando precisavas de 90%. O vendedor tem todo o direito de pedir que entregues o comprovativo da pré-aprovação antes de assinar.
• Avaliação do banco: o banco empresta sobre o menor entre o preço e a avaliação do imóvel. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o montante aprovado cai. A cláusula anterior deve cobrir este caso, ou seja, caducar se o montante aprovado for inferior ao que consta no contrato.
• Prazo realista: entre a assinatura e a escritura, o banco precisa de avaliar a casa, emitir a FINE e cumprir o período de reflexão. Sessenta a noventa dias é o habitual. Trinta dias é pedir para falhar.
• Prorrogação automática: se o atraso vier do banco ou da conservatória, o prazo estende-se sem penalização. Escreve o motivo e o número de dias.

As cláusulas que protegem em qualquer compra

• Documentos como condição: a escritura fica dependente de o vendedor entregar a licença de utilização, a ficha técnica da habitação nas casas posteriores a 2004, o certificado energético e a declaração de não dívida ao condomínio. Se não entregar, o contrato caduca e o sinal volta.
• Casa livre de ónus: o vendedor garante que na escritura a casa é entregue sem hipotecas, penhoras ou arrendamentos, salvo os que o contrato identificar. A hipoteca do vendedor é normal, mas o contrato deve dizer que é cancelada com o preço e que o banco dele entrega o distrate na escritura. Confirma tudo isto na certidão do registo predial antes de assinar, não depois.
• Identificação completa da casa: artigo matricial, fração, descrição na conservatória e áreas, copiadas da caderneta predial. Uma garagem ou arrecadação que não esteja no contrato não está na venda.
• O que fica na casa: a cozinha equipada, os eletrodomésticos, os estores elétricos, o ar condicionado. Tudo o que não estiver listado pode sair antes da escritura sem que possas reclamar.
• Estado de conservação: a casa é entregue no estado em que a viste, e o contrato deve dizer a data da visita ou anexar fotografias. Uma vistoria na véspera da escritura, escrita no contrato, evita surpresas.
• Quem marca a escritura e quem paga o quê: por defeito, o comprador escolhe o notário e paga a escritura, o IMT e o imposto do selo. O vendedor paga o distrate e a comissão da imobiliária. Se for diferente, escreve.

Registar a promessa

Um contrato-promessa normal só obriga o vendedor perante ti. Se ele vender a casa a outra pessoa, tens direito ao dobro do sinal mas não à casa. Para ter a casa garantida, a promessa pode ter eficácia real: feita por escritura ou documento autenticado, com declaração expressa nesse sentido, e registada na conservatória. A partir do registo, quem comprar a casa depois de ti compra-a sujeita ao teu direito.

Custa mais, entre o documento autenticado e o registo, e só vale a pena em casos de risco: prazos longos, obras por concluir, vendedor com dívidas ou sinal grande. Numa compra normal com escritura a 60 dias, quase ninguém o faz.

Erros a evitar

• Assinar sem reconhecimento presencial das assinaturas: o contrato é inválido e a cláusula de renúncia não o salva.
• Entregar sinal sem ver a certidão do registo predial: é a fase em que ainda podes sair. Depois de assinares, só sais a perder o sinal.
• Comprar com crédito sem cláusula de aprovação: a recusa do banco não te devolve o sinal.
• Aceitar um sinal desproporcionado: 30% ou 40% do preço num contrato sem condições é dinheiro que o vendedor tem e tu não. Se ele falhar, ainda tens de ir a tribunal pelo dobro.
• Receber as chaves antes da escritura sem perceber o efeito: a tradição antecipa o IMT e muda o regime do sinal. Às vezes interessa, mas tem de ser decidido e não acontecido.
• Deixar a imobiliária escrever o contrato sozinha: a minuta serve os dois lados e a mediadora quer que a escritura aconteça. As cláusulas que te protegem são as que tu ou o teu advogado acrescentam.
• Usar o contrato-promessa como sinal de reserva de uma semana: um contrato mal feito para bloquear a casa vincula-te aos mesmos 20.000€ de sinal que um contrato bem feito.

Perguntas frequentes

O contrato-promessa é obrigatório?

Não. Podes ir diretamente à escritura. Na prática quase todas as compras com crédito passam por ele, porque o banco precisa de tempo para avaliar e aprovar e o vendedor não tira a casa do mercado sem garantia.

Quanto é o sinal?

O que as partes combinarem. O habitual são 10% do preço, em alguns casos até 20%. Quanto maior o sinal, maior o risco de quem o entrega e maior a penalização de quem o recebe se falhar.

O banco recusou o crédito. Perco o sinal?

Se o contrato tiver uma cláusula que condicione a escritura à aprovação do crédito, não, o sinal é devolvido. Se não tiver, sim, porque a recusa do banco é um problema teu perante o vendedor.

O vendedor desistiu. O que recebo?

O dobro do sinal, por lei. Se ele não pagar, tens de ir a tribunal. Em alternativa, podes pedir a execução específica, em que o tribunal faz a venda no lugar dele.

Posso desistir e receber o sinal de volta?

Só se o contrato o previr numa condição, como a recusa do crédito ou a falta de um documento. Desistir por vontade própria significa perder o sinal.

Preciso de advogado para o contrato-promessa?

Não é obrigatório. Mas o contrato compromete-te com dezenas de milhares de euros e as cláusulas que te protegem raramente estão nas minutas das imobiliárias. Numa compra com crédito ou com qualquer ponto fora do normal, uma hora de advogado ou solicitador é o dinheiro mais bem gasto do processo.

Paga-se imposto do selo no contrato-promessa?

Não. O imposto do selo da compra paga-se na escritura, sobre o preço. E o IMT também, salvo se houver entrega das chaves ou cessão da posição contratual antes.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. As regras referem-se a setembro de 2026 e podem ser alteradas. Num contrato-promessa, faz-te acompanhar por advogado ou solicitador.}