Quanto custa comprar casa em Portugal: IMT, imposto do selo, escritura e registos

A entrada não é o único dinheiro que precisas de ter no dia da compra. Há impostos, escritura, registos e comissões do banco. Quase tudo isso se paga antes de teres a chave.

A regra rápida: conta com cerca de 3% a 5% do preço da casa em impostos e custos, além da entrada. Numa casa de 200.000€ são cerca de 7.700€, a somar aos 20.000€ de entrada. Se tens até 35 anos e é a tua primeira casa, esse valor cai para menos de 2.000€.

Este artigo mostra quanto é cada coisa, com valores concretos, e em que momento se paga. Para o funcionamento do empréstimo, lê o guia completo do crédito habitação.

Quanto custa, por preço de casa

Habitação própria e permanente no continente, com crédito de 90% e comprador com mais de 35 anos:

O imposto do selo da tabela junta as duas parcelas: 0,8% sobre o preço da casa e 0,6% sobre o valor do empréstimo.

Repara que o peso não é linear. Numa casa de 120.000€ os custos são 2,8% do preço, numa de 300.000€ são 5,3%. A culpa é do IMT, que sobe por escalões.

IMT: o imposto mais pesado

IMT quer dizer imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis. Paga-se uma vez, na compra, e é o custo que mais varia.

Funciona como o IRS: por escalões. Não pagas a mesma taxa sobre o valor todo, pagas cada taxa sobre a parte do preço que cai em cada escalão. Para habitação própria e permanente no continente, em 2026:

Acima de 660.982€ deixa de haver escalões: aplica-se uma taxa única de 6% ao valor total, que passa a 7,5% acima de 1.150.853€.

Exemplo com uma casa de 200.000€:

• Os primeiros 106.346€ não pagam nada.
• Dos 106.346€ aos 145.470€, ou seja 39.124€, pagam 2%: 782€.
• Dos 145.470€ aos 198.347€, ou seja 52.877€, pagam 5%: 2.644€.
• Os últimos 1.653€ pagam 7%: 116€.
• Total: 3.542€.

Os limites sobem cerca de 2% por ano com o Orçamento do Estado. As tabelas oficiais estão no artigo 17.º do Código do IMT, no Portal das Finanças. Para fazeres esta conta com o preço da tua casa, usa o simulador de IMT e imposto do selo.

Sobre que valor incide: sobre o maior entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário da casa. Na prática, quase sempre o preço.

Nos Açores e na Madeira as taxas são as mesmas, mas os limites de cada escalão são 25% mais altos. A isenção vai até 132.933€ em vez de 106.346€ e o teto da isenção jovem sobe para 413.174€. A mesma casa paga sempre menos IMT nas regiões autónomas.

Imposto do selo: paga-se duas vezes

O imposto do selo aparece em dois momentos diferentes do processo e sobre bases diferentes. É fácil orçamentar apenas uma das parcelas e levar uma surpresa na escritura.

• Sobre a compra: 0,8% do preço. Numa casa de 200.000€ são 1.600€. Paga-se ao mesmo tempo que o IMT, antes da escritura.
• Sobre o crédito: 0,6% do valor emprestado, para prazos iguais ou superiores a cinco anos. Num empréstimo de 180.000€ são 1.080€. Paga-se na escritura.

Os juros do crédito para habitação própria e permanente estão isentos de imposto do selo, o que não acontece noutros créditos.

Escritura e registos

A escritura é o ato em que a casa passa para o teu nome. Tens três formas de a fazer e o preço muda pouco.

Casa Pronta, o balcão do Estado, é a via mais usada quando há crédito. Os preços são fixos:

Os valores estão publicados na página do Casa Pronta.

Notário ou solicitador é a alternativa. Os honorários são livres, normalmente entre 200€ e 500€, e pagam-se os registos à parte na conservatória. O total costuma ficar próximo do Casa Pronta.

Documento particular autenticado no banco: muitos bancos tratam de tudo por esta via e incluem o custo nas comissões de formalização.

Precisas ainda de dois documentos do imóvel, que o vendedor deve fornecer: a caderneta predial, obtida gratuitamente no Portal das Finanças, e ainda a certidão permanente do registo predial, que custa cerca de 15€ online.

Custos do banco

Quando compras com crédito, o banco cobra pelo processo. Os valores variam bastante e são negociáveis.

Somando o imposto do selo de 4% sobre as comissões, o pacote inicial anda entre os 500€ e os 950€. Vários bancos isentam estas comissões em campanha, sobretudo para jovens até aos 35 anos. Quase todos as reduzem se pedires.

Se tens até 35 anos, quase tudo isto desaparece

Na compra da primeira habitação própria e permanente até 330.539€, quem tem 35 anos ou menos não paga IMT, não paga imposto do selo sobre a compra e não paga os emolumentos do registo.

Na casa de 200.000€ do exemplo, os custos passam de 7.672€ para pouco mais de 1.800€:

O único imposto que continua a pagar-se é o do crédito. As condições e o passo a passo do pedido estão nos artigos sobre a isenção de IMT para jovens e o crédito habitação jovem.

Se for segunda casa ou casa para arrendar

Muda o IMT, que passa a ter taxa desde o primeiro euro. Numa casa de 200.000€, o IMT sobe de 3.542€ para 4.606€. Nas casas mais caras a diferença aumenta: numa de 300.000€ são 11.606€ em vez de 10.542€.

Também não há isenções para jovens e o banco só financia até 80% do valor, o que obriga a uma entrada de 20%.

Se não és residente fiscal em Portugal: desde 1 de setembro de 2026 aplica-se uma taxa única de IMT de 7,5% na compra de imóveis destinados a habitação, sem escalões e sem as taxas da habitação própria e permanente. A regra vem do Decreto-Lei n.º 97/2026. Podes pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença face às taxas normais se te tornares residente fiscal nos dois anos seguintes à compra ou se puseres o imóvel em arrendamento habitacional com renda até 2.300€, por contrato celebrado nos seis meses seguintes e mantido pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Quando se paga cada coisa

O sinal não é um custo, é parte do preço. Mas é dinheiro que sai da tua conta meses antes, por isso conta com ele no planeamento.

O que vem depois da escritura

Estes já não são custos da compra, mas aparecem todos no primeiro ano:

• IMI: entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário, por ano. Quem compra habitação própria e permanente tem isenção durante três anos se o valor patrimonial não ultrapassar 125.000€ e o rendimento bruto do agregado no ano anterior não ultrapassar 153.300€. Na compra, a isenção é automática, desde que fixes lá a morada fiscal nos seis meses seguintes. Alguns municípios prorrogam por mais dois anos. Cada pessoa ou agregado só pode usar este benefício duas vezes na vida. As regras estão no artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais.
• Seguros de vida e multirriscos: exigidos pelo banco, entre 300€ e 600€ por ano no conjunto.
• Condomínio: em apartamentos, tipicamente entre 20€ e 60€ por mês.
• Mudanças, mobília e obras: a despesa que mais estoira orçamentos. Guarda uma folga para isto.

Como reduzir a fatura

• Negocia as comissões do banco: são o único custo verdadeiramente negociável e valem centenas de euros.
• Compara propostas com a TAEG: ela inclui as comissões, por isso um spread mais baixo com comissões altas aparece logo ali.
• Confirma se tens direito à isenção jovem antes da escritura. Depois de pagar o IMT, recuperar o dinheiro dá muito mais trabalho.
• Faz a escritura pelo Casa Pronta: se o teu banco o permitir, é preço fixo e sabes ao que vais.
• Pede a caderneta predial no Portal das Finanças: é gratuita e evita que te cobrem por ela.

Erros a evitar

• Contar só com a entrada: faltam-te cerca de 3% a 5% do preço da casa.
• Esquecer o imposto do selo do crédito: é a parcela que mais passa despercebida e são mais de 1.000€ numa casa de 200.000€.
• Assumir que o IMT é uma percentagem única: funciona por escalões e a conta direta dá sempre valores errados.
• Deixar a poupança a zero no dia da escritura: a mobília, as obras e os imprevistos vêm todos a seguir.
• Contar com o valor patrimonial em vez do preço: o IMT incide sobre o maior dos dois.

Perguntas frequentes

Quanto custa uma escritura de casa em 2026?

Pelo Casa Pronta, 700€ numa compra com crédito e 375€ numa compra sem crédito. Com notário ou solicitador, os honorários rondam 200€ a 500€, mais os registos.

Quanto é o IMT numa casa de 200.000€?

3.542€ para habitação própria e permanente no continente. Numa segunda casa, 4.606€. Se tens até 35 anos e é a primeira casa, zero.

Quando se paga o IMT?

Antes da escritura, no Portal das Finanças ou num serviço de Finanças. Sem o comprovativo, a escritura não se realiza.

O IMT paga-se sobre o preço ou sobre a avaliação do banco?

Sobre o maior entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário. A avaliação do banco serve para decidir quanto ele empresta, não para o imposto.

A entrada conta como custo da compra?

Não. A entrada é parte do preço da casa e fica no teu património. Os custos deste artigo são dinheiro que não recuperas.

Quem paga a escritura, o comprador ou o vendedor?

O comprador paga a escritura, os registos, o IMT e o imposto do selo. O vendedor trata dos documentos do imóvel e paga a comissão da imobiliária, se houver.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. As regras e os valores referem-se a 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre os valores no Portal das Finanças.}