Isenção de IMI em 2026: quem tem direito e como pedir

Quem compra casa para viver pode ficar três anos sem pagar Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Quem tem rendimentos baixos pode não o pagar de todo. São as duas isenções que interessam a quem é dono da casa onde vive e, na maior parte dos casos, nem é preciso pedi-las: as Finanças atribuem-nas automaticamente.

Automático não quer dizer garantido. Basta a morada fiscal ficar na casa antiga para a isenção não aparecer e a nota de cobrança chegar na mesma.

Este artigo explica quem tem direito a cada isenção em 2026, os limites de rendimento e de valor patrimonial, como confirmar se já estás isento, como fazer o pedido quando não é automático e em que casos perdes o benefício.

As duas isenções de IMI para a casa onde vives

O VPT é o valor patrimonial tributário, o valor da casa para as Finanças. Não é o preço de compra e costuma ser bastante mais baixo. Está na caderneta predial e a forma como é calculado está no artigo sobre o valor patrimonial tributário.

Os limites de rendimento referem-se ao rendimento bruto total do agregado familiar no ano anterior: tudo o que o agregado ganhou antes de impostos e descontos. Os valores da isenção permanente dependem do indexante dos apoios sociais (IAS), que em 2026 é de 537,13€, fixado pela Portaria n.º 480-A/2025/1.

Isenção temporária: três anos sem IMI na casa que compras

Está no artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) e aplica-se a casas compradas, construídas, ampliadas ou melhoradas para habitação própria e permanente. Tens de cumprir todas estas condições:

• A casa tem de ser a tua habitação própria e permanente: para as Finanças, isso quer dizer que o teu domicílio fiscal, ou o do teu agregado, está lá.
• Tens seis meses para lá fixar a morada: contados a partir da compra ou da conclusão das obras, salvo se o atraso não for culpa tua.
• O VPT não pode passar de 125.000€: acima deste valor não há isenção, nem sequer parcial.
• O rendimento bruto do agregado não pode passar de 153.300€: conta o do ano anterior. Numa compra em 2026, é o rendimento de 2025.
• Só podes ter esta isenção duas vezes: o limite aplica-se a cada contribuinte ou agregado familiar.

A isenção abrange também a garagem, os arrumos e as despensas, mesmo que estejam fisicamente separados da casa, desde que fiquem no mesmo edifício ou conjunto habitacional e sejam usados só por ti ou pelo teu agregado. Numa casa ampliada ou melhorada, fica isento apenas o aumento de VPT que resultar das obras.

Quanto dura: três anos. Se mudares o domicílio fiscal dentro dos seis meses, tens os três anos completos. Se o fizeres mais tarde, perdes os anos em atraso: a isenção começa no ano em que mudas, mas acaba no mesmo ano em que acabaria se tivesses cumprido o prazo. Por exemplo, se compras casa em janeiro de 2026 e só mudas a morada fiscal em 2027, ficas isento em 2027 e 2028, em vez de 2026, 2027 e 2028.

Pode ser prolongada: a assembleia municipal pode estender a isenção por mais dois anos, com uma deliberação comunicada às Finanças até 31 de dezembro para valer no ano seguinte. Depende de cada município. Em 2025, 57 municípios comunicaram este prolongamento às Finanças, que publicam a lista de municípios no Portal das Finanças.

Quanto poupas: uma casa com VPT de 110.000€ paga entre 330€ e 495€ de IMI por ano, conforme a taxa do concelho. Os três anos de isenção valem entre 990€ e 1.485€. Para a tua casa, faz a conta no simulador de IMI.

Isenção permanente para rendimentos baixos

Está no artigo 11.º-A do Código do IMI (CIMI) e não tem prazo. Enquanto cumprires as condições, não pagas IMI da casa onde vives nem dos teus prédios rústicos (terrenos agrícolas ou florestais).

• Rendimento bruto total do agregado até 17.295,59€: é o resultado de 2,3 × 14 × 537,13€ (o IAS de 14 meses, multiplicado por 2,3). Conta o rendimento do ano anterior.
• VPT de todos os imóveis do agregado até 75.198,20€: é o resultado de 10 × 14 × 537,13€. Soma-se o VPT de todos os imóveis que o agregado tem, como casas, garagens e terrenos, não só o da casa onde vives.
• A casa tem de ser a tua habitação própria e permanente: com o domicílio fiscal lá.

As Finanças reconhecem-na automaticamente todos os anos, com base nos dados que têm sobre ti e o teu agregado. Não tens de a pedir. Não se aplica a quem não é residente em Portugal.

Um exemplo: um reformado que vive sozinho, com uma pensão bruta de 1.100€ paga 14 vezes por ano, recebe 15.400€. Se a casa onde mora for o único imóvel que tem e o VPT for de 60.000€, cumpre as duas condições e não paga IMI.

Como saber se já tens isenção

• Na caderneta predial: tem um campo com as isenções em vigor e o ano em que terminam. Obtém-se de graça no Portal das Finanças.
• No Portal das Finanças: na área de Isenção de IMI, a opção Consultar Isenções mostra as que tens reconhecidas e a opção Consultar Pedido de Isenção mostra o estado de um pedido que tenhas feito.
• Na nota de cobrança: as Finanças calculam o IMI entre fevereiro e abril e depois enviam a nota de cobrança. Se compraste casa com VPT até 125.000€ e mesmo assim recebeste nota de cobrança, algo falhou.

O caso mais comum é o domicílio fiscal que não foi alterado a tempo. Se tens Cartão de Cidadão, a morada fiscal muda quando alteras a morada do cartão e confirmas a alteração com o código que recebes por carta na casa nova. Só aí a alteração é comunicada automaticamente às Finanças, por isso trata disto cedo. Nas Finanças não a consegues mudar diretamente.

Como pedir a isenção no Portal das Finanças

Na compra de casa, a isenção temporária é automática, com base nos dados que as Finanças têm. O pedido é obrigatório quando construíste, ampliaste ou melhoraste a casa. Também é o caminho quando compraste e a isenção não apareceu.

O prazo: quando tens de pedir, tens até 60 dias depois do fim dos seis meses para fixares a morada, contados da compra ou da conclusão das obras. Um pedido fora de prazo continua a ser aceite, mas a isenção só começa no ano do pedido e termina no ano em que terminaria se tivesses pedido a tempo.

1. Confirma que o domicílio fiscal já está na casa nova: é pela morada fiscal que as Finanças confirmam que é a tua habitação própria e permanente.
2. Entra no Portal das Finanças, na área Isenção de IMI: escolhe Entregar Pedido e autentica-te com o NIF e a senha ou com a Chave Móvel Digital.
3. Indica o motivo da isenção e o imóvel: escolhe habitação própria e permanente e identifica a casa com o artigo matricial e a fração, que estão na caderneta predial.
4. Junta os documentos que te forem pedidos: numa construção ou obra, por exemplo, a prova de que a obra está concluída, como a licença de utilização.
5. Submete e acompanha: guarda o comprovativo e vê o estado do pedido em Consultar Pedido de Isenção.

Nos casos que dependem de pedido, quem decide é o chefe do serviço de Finanças da área onde fica o imóvel.

Quando perdes a isenção

As duas isenções terminam logo que deixas de cumprir as condições. As situações mais comuns:

• Vender a casa: a partir daí, o IMI passa a ser pago por quem compra. O IMI de cada ano é pago por quem for dono da casa a 31 de dezembro.
• Arrendar a casa ou mudar-te para outra: deixa de ser a tua habitação própria e permanente. Se ficares com a antiga, passa a ser uma segunda habitação e paga IMI sem isenção.
• Ultrapassar os limites da isenção permanente: como é revista todos os anos, um aumento de rendimento ou a compra de outro imóvel pode fazê-la cair.
• Não entregar a tempo as declarações obrigatórias: na isenção permanente, se tu ou alguém do teu agregado não entregar a tempo a declaração de IRS ou de IMI a que está obrigado, a isenção não é atribuída.

Quando a isenção termina por uma situação que as Finanças não ficam a saber sozinhas, tens 30 dias para o comunicar com uma declaração Modelo 1 do IMI, como manda o artigo 13.º do Código do IMI. Em regra, o imposto volta a ser devido a partir do ano seguinte ao fim da isenção.

Outras isenções e reduções

• Casas novas para arrendar: uma casa comprada ou construída na primeira transmissão e arrendada para habitação permanente do inquilino também pode ficar isenta três anos, com o mesmo limite de VPT de 125.000€. A contagem começa na data do primeiro contrato de arrendamento e, neste caso, tens de pedir a isenção.
• Emigrantes: podem ter a isenção temporária nas mesmas condições, com uma diferença. Não se lhes aplica o prazo de seis meses para fixar a habitação na casa.
• Reabilitação urbana: edifícios reabilitados podem ter uma isenção própria, prevista no artigo 45.º do EBF. Depende de a câmara municipal reconhecer a reabilitação, por isso é aí que deves perguntar.
• IMI familiar: uma redução de 30€, 70€ ou 140€ para quem tem um, dois ou três ou mais dependentes. Só existe se o teu município a aplicar e, quando existe, as Finanças aplicam-na automaticamente.
• Reduções do teu município: alguns municípios baixam o IMI da habitação própria além do IMI familiar. No IMI de 2025, pago em 2026, o Porto reduz a taxa em 15%, Matosinhos isenta 20% ou 30% do VPT e Oeiras reduz a taxa entre 10% e 34%, conforme o número de dependentes. O simulador de IMI já tem estas reduções em conta.

Erros a evitar

• Deixar a morada fiscal na casa antiga: é a razão mais comum para a isenção não ser atribuída.
• Não confirmar se a isenção foi aplicada: olha para a caderneta predial nos meses a seguir à compra. É mais fácil corrigir antes da primeira nota de cobrança.
• Contar com a isenção numa casa com VPT acima de 125.000€: não há isenção parcial.
• Confundir com o IMT Jovem: o IMT Jovem isenta o imposto pago na escritura, uma única vez. A isenção de IMI é sobre o imposto anual e tem regras próprias.
• Perder o prazo numa construção ou obra: sem pedido nos 60 dias, perdes os anos de atraso.
• Arrendar a casa ou deixar de lá morar sem comunicar: se as Finanças não souberem por outra via, o IMI em falta é cobrado depois.

Perguntas frequentes

A isenção de IMI é automática?

Na compra de casa para habitação própria e permanente, sim, com base nos dados que as Finanças têm, desde que o domicílio fiscal esteja na casa nova. Na construção, ampliação ou obras, tens de a pedir. A isenção permanente por rendimentos baixos é sempre automática.

A minha casa tem VPT de 130.000€. Tenho direito a parte da isenção?

Não. O limite de 125.000€ é um corte: abaixo tens a isenção toda, acima não tens nenhuma.

Posso ter a isenção mais do que uma vez?

Sim, até duas vezes por contribuinte ou agregado familiar. Se compraste uma casa com isenção e depois outra, podes voltar a ter os três anos na segunda, se cumprires as condições.

Sou emigrante e comprei casa em Portugal. Tenho direito?

Podes ter. A lei inclui os emigrantes e dispensa-os do prazo de seis meses para fixar a habitação na casa. As restantes condições são as mesmas.

Tenho incapacidade de 60% ou mais. Estou isento de IMI?

Não. A lei não prevê nenhuma isenção nem redução de IMI por incapacidade, mesmo com Atestado Médico de Incapacidade Multiuso. O mesmo vale para doentes oncológicos com atestado de 60%. As Finanças confirmam-no na questão 0928 das perguntas frequentes do Portal das Finanças. O atestado dá benefícios noutros impostos, como o IRS e o IUC. No IMI, só ficas isento se cumprires as condições da isenção temporária ou da permanente.

Há isenção de IMI para jovens até aos 35 anos?

Não há uma isenção nacional. O benefício para jovens até aos 35 anos é o IMT Jovem, que isenta o IMT e o imposto do selo na compra, não o IMI. No IMI, os jovens têm as mesmas isenções que os outros compradores. Alguns municípios têm regras próprias: no Porto, por exemplo, jovens dos 18 aos 35 anos com habitação própria nas áreas de reabilitação urbana podem pedir isenção por cinco anos.

Sou reformado. Tenho isenção de IMI?

Não há uma isenção só por seres reformado. Tens direito à isenção permanente se o rendimento bruto do teu agregado não passar de 17.295,59€ por ano e o VPT de todos os imóveis do agregado não passar de 75.198,20€. Para quem vive sozinho, isso corresponde a uma pensão bruta até cerca de 1.235€ paga 14 vezes por ano.

A garagem também fica isenta?

Sim, se estiver no mesmo edifício ou conjunto habitacional e for usada só por ti ou pelo teu agregado como complemento da casa, mesmo que esteja fisicamente separada dela.

O que conta como rendimento para a isenção?

O rendimento bruto total do agregado familiar no ano anterior: salários, pensões e outros rendimentos antes de impostos e contribuições, somados de todos os membros do agregado.

Se vender a casa durante a isenção, tenho de devolver o IMI?

A lei diz que a isenção cessa quando deixas de cumprir as condições. A partir daí, paga o IMI quem for dono a 31 de dezembro de cada ano. Nos anos em que foste dono e cumpriste as condições, estavas isento.

O meu município prolonga a isenção por mais dois anos?

Só se a assembleia municipal o tiver deliberado e comunicado às Finanças até 31 de dezembro do ano anterior. Pergunta na câmara municipal ou confirma na caderneta predial o ano em que termina a tua isenção.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento fiscal. As regras e os valores referem-se a 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre a tua situação no Portal das Finanças ou num serviço de Finanças.}