Comprar segunda habitação: crédito, IMT, IMI e o que muda face à primeira casa

A segunda casa, seja para férias ou para arrendar, compra-se com as mesmas escrituras e os mesmos bancos da primeira. O que muda é o preço de tudo o que está à volta: o banco empresta menos, o IMT começa a contar desde o primeiro euro, o IMI não tem isenção, os apoios aos jovens desaparecem e, quando venderes, o Estado leva uma parte do ganho que na primeira casa podia ficar contigo.

Este artigo põe as duas compras lado a lado, com uma casa de 250.000€ como exemplo, e explica como funciona o crédito para a segunda casa, o que tens de ter na conta, o que pagas todos os anos e o que muda nos impostos se a arrendares.

O que muda, em resumo

O crédito para a segunda casa: como funciona

Não há um produto diferente. É crédito habitação, com hipoteca sobre a casa que compras, com a mesma lei, a mesma FINE e as mesmas comissões. Os bancos chamam-lhe crédito para habitação secundária ou para arrendamento, e mudam quatro coisas.

Financiam 80% em vez de 90%: a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, em vigor desde 1 de agosto de 2026, só deixa os bancos financiar 90% na habitação própria e permanente. Para todas as outras finalidades, incluindo a casa de férias e a casa para arrendar, o limite é 80% do menor entre o preço e a avaliação. Numa casa de 250.000€, a entrada passa de 25.000€ para 50.000€. Não há garantia pública para chegar aos 100%, essa é só para a primeira casa dos jovens. E a exceção que permitia financiar a 100% as casas que os próprios bancos tinham para vender acabou com a recomendação nova.

Somam as duas prestações na taxa de esforço: desde agosto de 2026 o limite recomendado da taxa de esforço é 45% do rendimento líquido, e conta as prestações de todos os créditos que tens. É aqui que a maioria dos pedidos cai. Uma prestação de 800€ na primeira casa mais 700€ na segunda são 1.500€, e o banco quer ver rendimento para isso depois de simular uma subida de 1,5 pontos na taxa de juro. Se a segunda casa é para arrendar, alguns bancos contam uma parte da renda prevista como rendimento, com desconto. Outros não contam nada. Pergunta antes de escolher o banco.

Podem encurtar o prazo: o limite legal é o mesmo, 40 anos para quem tem até 35 anos e 35 anos a partir daí, contando o titular mais velho. Contudo, vários bancos fixam prazos máximos mais curtos na segunda habitação, na ordem dos 30 anos, e limitam a idade no fim do contrato a 72 ou 75 anos. Um prazo mais curto sobe a prestação e pesa na taxa de esforço. Confirma o prazo antes de simulares.

Cobram um spread mais alto: os spreads mais baixos, os que aparecem nas campanhas, são para habitação própria e permanente. Numa casa onde não vives o banco vê mais risco e pede mais. A diferença varia de banco para banco e é negociável, sobretudo se já lá tens o primeiro crédito. Os spreads atuais estão no artigo sobre o melhor banco para crédito habitação.

Os documentos são os mesmos da primeira casa, identificação, IRS e recibos, extratos, mapa de responsabilidades do Banco de Portugal e os documentos da casa. Nas casas para arrendar, muitos bancos pedem também o contrato de arrendamento ou uma estimativa da renda. E exigem os mesmos seguros, vida e multirriscos, sobre um capital que agora soma os dois créditos.

O IMT: o primeiro escalão deixa de ser grátis

O IMT funciona por escalões, como o IRS. Na habitação própria e permanente, os primeiros 106.346€ não pagam nada. Na segunda casa, pagam 1%. Os escalões seguintes são iguais:

Na prática, até aos 330.539€ a segunda casa paga sempre mais 1.063€ de IMT do que a primeira, que é 1% dos 106.346€ do primeiro escalão. Numa casa de 200.000€ são 4.606€ em vez de 3.542€. Numa de 300.000€, 11.606€ em vez de 10.542€. Acima do último escalão, que na segunda casa é um pouco mais baixo do que na habitação própria, aplica-se uma taxa única de 6% sobre o valor todo. As tabelas estão no artigo 17.º do Código do IMT e a conta faz-se no simulador de IMT.

O imposto do selo da compra é igual, 0,8% do preço. O do crédito também, 0,6% do capital, mas com uma diferença: os juros do crédito à habitação própria estão isentos de imposto do selo e os da segunda casa não.

Se és jovem: a isenção de IMT e imposto do selo até aos 35 anos é só para a primeira habitação própria e permanente. Numa segunda casa não existe, mesmo que ainda não a tenhas usado.

Se não és residente fiscal em Portugal: desde 1 de setembro de 2026, o IMT na compra de habitação é uma taxa única de 7,5%, sem escalões. Os detalhes estão no artigo sobre quanto custa comprar casa.

A conta toda, com uma casa de 250.000€

Comprador com mais de 35 anos, crédito ao máximo permitido, no continente:

A diferença de 26.000€ vem quase toda da entrada. Os impostos são só 1.000€ mais caros. É a entrada de 20% que decide se consegues comprar.

O IMI: sem isenção, e com uma armadilha

A isenção de IMI de três anos que existe na compra de habitação própria, para casas com VPT até 125.000€, não se aplica à segunda casa. Pagas desde o primeiro ano, entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário, conforme o município. O simulador de IMI dá-te o valor com a taxa do teu concelho.

Duas coisas que muita gente descobre tarde:

• AIMI: o adicional ao IMI soma os VPT de todas as tuas casas e cobra 0,7% sobre o que passar de 600.000€ por pessoa. Duas casas com VPT de 350.000€ cada uma passam o limite. Um casal que opte pela tributação conjunta duplica a dedução para 1.200.000€.
• Casa devoluta: se a casa ficar sem uso mais de um ano, o IMI triplica por lei, e em zonas de pressão urbanística o agravamento é ainda maior. A AT considera devoluta a casa sem contratos ou com consumos mínimos de água e luz. Uma casa de férias usada não é devoluta, mas convém que os consumos o mostrem.

E há o efeito na casa antiga: se compras uma casa nova para lá viver e ficas com a antiga, a antiga passa a ser a segunda casa. Perde a isenção de IMI se ainda a tinha, e a morada fiscal tem de mudar para a nova em seis meses.

Se a segunda casa é para arrendar

As rendas são rendimento da categoria F do IRS. A regra de base é uma taxa autónoma de 25% sobre a renda líquida, depois de deduzires o IMI, o condomínio, os seguros, as obras de conservação e o resto das despesas com fatura. Podes em alternativa englobar as rendas com os outros rendimentos, o que só compensa em rendimentos baixos.

Há três formas de pagar menos, previstas no artigo 72.º do Código do IRS:

• Renda moderada, 10%: desde 2026, o Orçamento do Estado baixou a taxa para 10% nos contratos de arrendamento habitacional com renda dentro dos limites da renda moderada, até 2.300€ por mês e conforme a tipologia e o concelho. Aplica-se também aos contratos já em vigor que cumpram as condições.
• Contratos longos: 15% nos contratos de cinco a dez anos para habitação permanente, 10% de dez a vinte, 5% acima de vinte.
• Arrendamento acessível, 0%: o Decreto-Lei n.º 97/2026 criou, a partir de 1 de setembro de 2026, um regime simplificado de arrendamento acessível com isenção de IRS nas rendas abaixo de 80% da mediana do concelho publicada pelo INE, com prazo mínimo de três anos.

O regime está resumido no guia fiscal de 2026 da PwC. Em qualquer dos casos, o contrato tem de ser comunicado à Autoridade Tributária e os recibos de renda são eletrónicos. Se em vez de arrendar puseres a casa em alojamento local, o regime é outro: é atividade da categoria B, com registo, licença da câmara e regras que mudaram várias vezes desde 2023. É assunto para outro artigo.

Quando venderes: as mais-valias

É a diferença mais cara e a menos falada. Na habitação própria e permanente, o ganho da venda fica isento de IRS se o reinvestires noutra habitação própria. Na segunda casa não há reinvestimento possível: metade do ganho soma-se aos teus rendimentos e paga IRS à tua taxa marginal.

Uma casa comprada por 250.000€ e vendida dez anos depois por 350.000€, com 20.000€ de despesas e obras dedutíveis, tem uma mais-valia de cerca de 80.000€ antes da correção monetária. Metade, 40.000€, entra no IRS. Num agregado no escalão dos 35%, são 14.000€ de imposto. Na habitação própria, com reinvestimento, seriam zero.

As únicas exceções são as casas compradas antes de 1 de janeiro de 1989, que estão fora da tributação, e o abate das obras dos últimos 12 anos e das despesas da compra e da venda, que reduzem o ganho. A conta completa está no artigo sobre amortizar o crédito habitação, na parte das mais-valias.

Erros a evitar

• Contar com 10% de entrada: são 20%. Numa casa de 250.000€ é a diferença entre ter 37.000€ e ter 63.000€ no dia da escritura.
• Contar com a isenção jovem: não existe na segunda casa, seja qual for a idade.
• Ignorar a taxa de esforço das duas prestações: o banco soma-as, mede-as contra 45% do rendimento e simula uma subida da Euribor por cima.
• Aceitar o spread da campanha como se fosse o teu: as campanhas são para habitação própria. Pede a proposta escrita para a finalidade certa e compara em três bancos.
• Esquecer o IMI e o AIMI no orçamento anual: numa casa com VPT de 150.000€ são 450€ a 675€ por ano, sem isenção.
• Declarar a segunda casa como habitação própria para poupar no IMT: a AT confirma pela morada fiscal e pelos consumos, e cobra o imposto com juros.
• Vender sem contar com as mais-valias: o imposto chega no IRS do ano seguinte, quando o dinheiro da venda já foi gasto.
• Arrendar sem contrato registado: perdes as taxas reduzidas, as deduções e a proteção em caso de incumprimento.

Perguntas frequentes

O banco financia a compra de uma segunda casa?

Sim, até 80% do menor entre o preço e a avaliação, com as duas prestações a contar para a taxa de esforço de 45%.

Consigo crédito para a segunda casa com o da primeira ainda a decorrer?

Sim, se as duas prestações couberem na taxa de esforço. É a condição que mais pedidos trava. Se estiveres perto do limite, amortizar ou alargar o prazo do primeiro crédito antes de pedir o segundo pode fazer a diferença.

Qual é o prazo máximo do crédito para segunda habitação?

O limite recomendado pelo Banco de Portugal é o mesmo da primeira casa, 40 anos até aos 35 de idade e 35 anos depois. Vários bancos aplicam prazos mais curtos na segunda habitação, por isso confirma antes de simular.

O spread é o mesmo da primeira casa?

Por regra, não. Os spreads das campanhas são para habitação própria e permanente. Para segunda habitação os bancos pedem mais, com diferenças entre si, e o valor negocia-se.

Quanto é o IMT numa segunda casa de 200.000€?

4.606€ no continente, contra 3.542€ na habitação própria. A diferença é o 1% do primeiro escalão, que na primeira casa é isento.

Posso usar a isenção de IMT jovem na segunda casa?

Não. A isenção é só para a primeira habitação própria e permanente.

A segunda casa paga IMI desde o primeiro ano?

Sim. A isenção de três anos existe só para a habitação própria e permanente com VPT até 125.000€.

Quanto IRS pago nas rendas?

25% sobre a renda líquida de despesas, por regra. 10% se a renda for moderada, menos nos contratos de longa duração e zero no arrendamento acessível do Decreto-Lei n.º 97/2026.

E se mais tarde for viver para a segunda casa?

Passa a habitação própria quando mudas a morada fiscal. Ganha a isenção de mais-valias com reinvestimento e as regras da habitação própria no crédito, mas o IMT que pagaste a mais na compra não é devolvido.

Compensa comprar para arrendar em 2026?

Depende da renda, do preço e dos impostos, e a conta tem de incluir o IMT, o IMI, o IRS das rendas e as mais-valias na saída. Com uma entrada de 20%, muitas contas só fecham com a renda moderada a 10% ou com o arrendamento acessível isento.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro ou fiscal. As regras e os valores referem-se a setembro de 2026 e podem ser alterados. Os exemplos usam valores ilustrativos. Confirma sempre os impostos no Portal das Finanças e as condições de crédito no teu banco.}