Avaliação do imóvel no crédito habitação: como funciona, quanto custa e o que fazer se ficar abaixo

O banco não empresta sobre o preço que combinaste com o vendedor, mas sim, sobre o valor que um perito atribui à casa. Se os dois coincidirem, não dás por nada. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o montante aprovado cai e a diferença sai do teu bolso.

Este artigo explica como funciona a avaliação, o que faz o valor subir ou descer, quanto custa em cada um dos cinco maiores bancos, os direitos que a lei te dá desde 2023 e, sobretudo, o que fazer quando o número vem abaixo do que esperavas.

O que é a avaliação do imóvel

É um relatório feito por um perito avaliador independente, registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), que atribui à casa um valor de mercado. O banco pede-a antes de aprovar o crédito, porque a casa é a garantia do empréstimo e o banco quer saber quanto vale se um dia tiver de a vender.

O perito visita a casa, mede, fotografa, verifica o estado de conservação e compara com transações recentes de casas semelhantes na zona. Usa a caderneta predial, a certidão do registo predial e as plantas. O relatório tem de explicar o método usado, referir as condições de mercado que pesaram no resultado e indicar o valor de forma clara.

Não confundas com o valor patrimonial tributário, que é o valor fiscal calculado por fórmula e costuma ficar muito abaixo, nem com as estimativas dos portais imobiliários, que não têm valor para o banco.

O que faz o valor subir ou descer

O método que os peritos usam nas casas é quase sempre o comparativo: procuram vendas recentes de casas parecidas na mesma zona e ajustam o preço por metro quadrado às diferenças. Nas casas para arrendar entra também o método do rendimento, que parte da renda que a casa pode gerar, e nas casas sem comparáveis o método do custo, que calcula quanto custaria construir a mesma casa hoje, menos o desgaste.

O que pesa mais, por ordem:

• Localização: concelho, freguesia, rua, transportes e serviços. É o fator que os próprios peritos apontam como o mais importante e o único que não podes mudar.
• Área: a área bruta privativa, medida pelo perito e cruzada com a caderneta. Uma diferença entre as duas é dos motivos mais comuns de avaliação abaixo do esperado.
• Estado de conservação e ano de construção: obras recentes, com fatura, sobem o valor. Sinais de humidade, instalações antigas e caixilharia velha descem-no.
• Andar, exposição solar, elevador, garagem e arrecadação: cada um vale alguns pontos percentuais, para cima ou para baixo. A garagem e a arrecadação só contam se estiverem na caderneta e na certidão.
• Certificado energético: pesa cada vez mais, e uma classe baixa numa casa antiga é um desconto.
• Mercado: o perito tem de referir as condições de mercado no relatório. Numa zona onde os preços pedidos correm à frente dos preços fechados, a avaliação fica abaixo dos anúncios, porque compara com vendas e não com anúncios.

Porque é que a avaliação decide quanto o banco te empresta

A regra vem da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, em vigor desde 1 de agosto de 2026: o crédito para habitação própria e permanente não pode passar de 90% do menor entre o preço de compra e o valor de avaliação (para outras finalidades o limite é 80%). A exceção que deixava financiar a 100% os imóveis que os próprios bancos tinham para vender acabou com esta recomendação. A forma como este rácio se combina com a taxa de esforço está no artigo sobre a taxa de esforço máxima.

É o menor entre os dois que faz a diferença:

Uma avaliação acima do preço não te deixa pedir mais, porque a base passa a ser o preço. Uma avaliação 20.000€ abaixo obriga-te a arranjar mais 18.000€ de entrada. É esta assimetria que torna a avaliação o momento mais arriscado do processo depois de teres assinado o contrato-promessa.

Quanto custa e quem paga

Pagas tu, seja o crédito aprovado ou não. O banco cobra-a como comissão de avaliação, a que acresce imposto do selo de 4%, e o valor está no preçário de cada banco. Nos cinco maiores, em setembro de 2026:

Quatro dos cinco cobram o mesmo, 230€. O Novo Banco cobra 310€ aos clientes com conta no banco e, para quem não tem conta, junta a avaliação à comissão de estudo num valor único de 630€. Moradias, terrenos e imóveis não residenciais têm valores próprios em alguns bancos. Podes comparar todos os preçários no Portal do Cliente Bancário. Nas transferências de crédito, vários bancos oferecem a avaliação em campanha, por isso nesse caso pergunta antes de pagar.

Na CGD, a avaliação vale um ano e não é cobrada outra vez se pedires um crédito novo com a mesma garantia dentro desse prazo. E a reapreciação da avaliação, o pedido para o perito rever o valor, custa 135€ na CGD, devolvidos se o valor novo for superior ao primeiro. No BPI, a segunda via do relatório é gratuita.

Três regras que limitam o que te podem cobrar, todas da Lei n.º 24/2023, em vigor desde 28 de junho de 2023:

• O relatório é teu: o banco tem de to entregar no prazo de 10 dias depois de o receber do perito (é uma obrigação do banco).
• Um relatório serve para vários bancos: se tiveres uma avaliação feita há menos de seis meses por um perito da CMVM a pedido de outro banco, podes pedir ao banco novo que a use. Se ele recusar sem motivo legal, não te pode cobrar uma avaliação nova. Só pode recusar se o relatório tiver mais de três meses e o mercado tiver mudado de forma relevante. Nesse caso, tem de te comunicar a recusa por escrito em cinco dias úteis.
• Uma comissão de análise só: o banco só pode cobrar uma comissão pela análise e decisão do pedido (a avaliação é cobrada à parte).

Na prática, a segunda regra mudou a forma de comparar bancos. Antes, pedir propostas a três bancos custava três avaliações, mais de 700€. Hoje pagas uma e levas o relatório aos outros dois. As regras estão resumidas na página do Banco de Portugal sobre a lei.

Como funciona, passo a passo

1. Entregas os documentos da casa ao banco: caderneta predial, certidão do registo, planta e, se existir, licença de utilização. O banco pede a avaliação a um perito da sua lista.
2. O perito marca a visita: com o vendedor ou a imobiliária, porque a casa ainda não é tua. Costuma demorar entre uma e duas semanas até à visita e mais alguns dias até ao relatório.
3. O banco recebe o relatório e tem 10 dias para to entregar: pede-o se não chegar. Lê as áreas, o estado de conservação e os imóveis usados como comparação.
4. O banco recalcula a proposta: com o menor entre o preço e a avaliação. Se a avaliação for igual ou superior ao preço, a proposta mantém-se. Se for inferior, o montante desce.
5. Segue para a FINE e para a escritura: a avaliação fica no processo. Os bancos aceitam-na, por regra, entre seis meses e um ano.

O que fazer se a avaliação ficar abaixo do preço

Por ordem, da opção mais barata para a mais cara.

1. Lê o relatório à procura de erros: área bruta privativa errada, garagem ou arrecadação esquecidas, tipologia mal indicada, obras recentes não consideradas, comparáveis de outra zona ou de casas em pior estado. Um erro de 10 m² na área muda o valor em milhares de euros.

2. Reclama por escrito ao banco: a lei prevê que apresentes uma reclamação fundamentada e que o banco responda de forma igualmente fundamentada. Junta o que tiveres: anúncios de casas semelhantes vendidas na zona, faturas de obras, a ficha técnica, a planta com as áreas certas. Se o erro for factual, o perito corrige.

3. Pede a reapreciação ou uma segunda avaliação: o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 dá-te esse direito. Contudo, a despesa é tua. Alguns bancos têm uma reapreciação mais barata do que a avaliação nova, como os 135€ da CGD, que devolve se o valor subir. Vale a pena quando a diferença para o preço é grande e tens argumentos, não quando é uma diferença de 3% ou 4%.

4. Renegocia o preço com o vendedor: o relatório é um argumento objetivo. Muitos vendedores baixam quando percebem que o próximo comprador com crédito vai bater no mesmo valor. É a opção que mais dinheiro te poupa.

5. Aumenta a entrada: se tens a poupança e a casa vale a pena, cobres a diferença. Confirma antes que a taxa de esforço continua a passar com o montante novo.

6. Leva o processo a outro banco: outro banco, outro perito, outro valor. Com a regra dos seis meses, o banco novo pode usar o teu relatório. Porém, se o que queres é um valor diferente, precisas de uma avaliação nova, paga por ti.

7. Sai do negócio: só sem perder o sinal se o contrato-promessa tiver uma cláusula de aprovação de crédito com o montante indicado. Sem ela, a avaliação baixa é um problema teu e não do vendedor.

A ordem certa é tratar do passo 7 antes de todos os outros, no dia em que assinas o contrato-promessa. Depois da assinatura, só tens os seis primeiros.

Quando a avaliação fica acima do preço

O Banco de Portugal confirma, nos relatórios anuais de acompanhamento das medidas macroprudenciais, que o valor de avaliação é, em média, superior ao preço de compra. Não te deixa pedir mais crédito, porque a base passa a ser o preço. O que te dá é margem: o banco vê a garantia como confortável e isso ajuda na negociação do spread e na aprovação. E é um sinal de que compraste bem.

Erros a evitar

• Assinar o contrato-promessa antes da avaliação sem cláusula de proteção: é o erro que mais custa. A cláusula tem de indicar o montante do crédito, não só a aprovação.
• Não pedir o relatório: é teu por lei e é o único documento que te diz porque é que o valor é aquele.
• Pagar três avaliações para comparar três bancos: desde 2023 pagas uma e reutilizas.
• Pedir a segunda avaliação por uma diferença pequena: pagas outra vez e o resultado pode ser igual.
• Deixar o perito ir sem quem conheça a casa: se há obras recentes, isolamento novo ou uma arrecadação que não está na caderneta, alguém tem de o dizer na visita.
• Deixar caducar a avaliação: num processo que se arrasta, o banco pede outra e cobra outra.

Perguntas frequentes

Quanto custa a avaliação do imóvel?

Nos cinco maiores bancos, 230€ mais imposto do selo, 239,20€, na CGD, no Santander, no Millennium BCP e no BPI, e 310€ mais imposto do selo no Novo Banco, segundo os preçários em vigor em setembro de 2026. Moradias, terrenos e imóveis não residenciais podem ter valores diferentes.

Pago a avaliação se o crédito for recusado?

Sim. A comissão paga o trabalho do perito, não a aprovação, e os preçários dizem-no expressamente.

Tenho direito ao relatório?

Sim. O banco tem de to entregar no prazo de 10 dias depois de o receber, desde 28 de junho de 2023.

Posso usar a mesma avaliação noutro banco?

Sim, se tiver menos de seis meses e tiver sido feita por um perito registado na CMVM a pedido de um banco. O banco novo só pode recusar se o relatório tiver mais de três meses e o mercado tiver mudado. Nesse caso tem de te dizer por escrito em cinco dias úteis. Se recusar sem esse motivo, não te pode cobrar uma avaliação nova.

Quanto tempo demora?

Entre uma e três semanas, contando a marcação da visita, a visita e o relatório. É um dos motivos para o prazo do contrato-promessa não ser inferior a 60 dias.

A avaliação ficou abaixo do preço. Perco o sinal?

Só se não conseguires cumprir o contrato-promessa e ele não tiver cláusula de aprovação de crédito com o montante indicado. Com a cláusula, o contrato caduca e o sinal volta.

Posso escolher o perito?

Não. O perito é escolhido pelo banco de entre os registados na CMVM e tem de ser independente do negócio. Podes pedir uma avaliação por tua conta, mas o banco não é obrigado a aceitá-la.

A avaliação serve para a transferência do crédito?

O banco novo faz a sua avaliação, muitas vezes oferecida em campanha. Se tiveres uma com menos de seis meses, pode usá-la. As contas da mudança estão no artigo sobre transferir o crédito habitação.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. As regras e os valores referem-se a setembro de 2026 e podem ser alterados. Os valores das comissões foram retirados dos preçários dos bancos nas datas indicadas. Confirma sempre o preçário do teu banco.}