Transferir crédito habitação: custos, quando compensa e melhor banco

Transferir o crédito habitação é mudar o empréstimo da tua casa para outro banco, com um spread mais baixo. A dívida é a mesma, a casa é a mesma, muda o credor e a taxa que pagas.

Em 2026 há uma diferença importante face aos anos anteriores: a comissão de reembolso antecipado voltou a ser cobrada. Entre 2022 e 2025 estava suspensa para os créditos de habitação própria permanente em período de taxa variável, o que tornava a transferência quase gratuita.

Desde 1 de janeiro de 2026, quem transfere volta a pagar essa comissão. Os limites são os da lei e podes confirmá-los no Banco de Portugal: até 0,5% do capital reembolsado se o crédito estiver em período de taxa variável e até 2% se estiver em período de taxa fixa. Numa transferência é reembolsada toda a dívida, por isso a comissão incide sobre o capital todo. São tetos máximos e o teu contrato pode prever um valor mais baixo ou a isenção. Em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional não há comissão.

Este artigo mostra quanto custa hoje, em quantos meses recuperas esse custo e em que casos não vale a pena mexer.

Quanto custa transferir em 2026

Numa dívida de 120.000€ a taxa variável, o total anda pelos 1.100€ a 1.800€. Na taxa fixa, só a comissão são 2.400€.

O que não pagas: imposto do selo sobre o crédito. O empréstimo já foi tributado quando foi constituído e a transferência do mesmo montante não gera novo imposto. A exceção é se aproveitares para pedir mais dinheiro. Nesse caso, o valor acrescentado paga imposto do selo como um crédito novo.

Quando compensa: a conta em meses

O que decide é em quantos meses o custo se paga a si próprio. Quatro casos reais, com custos de transferência incluídos:

Nos três primeiros casos, a transferência paga-se em menos de dois anos e meio e a poupança total ao longo do crédito vai dos 10.000€ aos 23.000€. No último não compensa: faltam poucos anos, a dívida é pequena e quase toda a prestação já é capital.

Regra prática: se recuperas o custo em menos de dois anos e ainda faltam mais de dez anos de crédito, transfere. Entre dois e quatro anos, faz as contas com calma. Acima disso, não vale o trabalho.

Prós

• Baixas a prestação logo no mês seguinte, sem mexer na casa nem na dívida.
• Em taxa variável, o custo típico de 1.100€ a 1.800€ recupera-se em menos de dois anos e meio na maioria dos casos.
• Muitos bancos assumem parte dos custos para ganhar o cliente.
• Não pagas imposto do selo outra vez sobre o mesmo montante.
• Aproveitas para mudar de tipo de taxa e de seguros.

Contras

• Em taxa fixa, a comissão sobe para 2% do capital em dívida.
• Não vale a pena com menos de 8 a 10 anos pela frente ou com dívida abaixo de 50.000€.
• O banco novo faz uma análise de risco do zero: pode recusar ou dar um spread pior.
• Nos contratos anteriores a 2012, podes perder a dedução dos juros no IRS.
• Demora 4 a 8 semanas e obriga a nova avaliação e nova hipoteca.

Faz a simulação para o teu caso no simulador de transferência de crédito habitação, que compara a prestação atual com a do novo banco e mostra em quantos meses recuperas os custos.

Quando não compensa

• Estás em taxa fixa: a comissão de 2% quadruplica o custo de saída. Numa dívida de 120.000€ são 2.400€ só de comissão. Só compensa se a diferença de taxa for grande.
• Faltam menos de 8 ou 10 anos: no fim do crédito pagas sobretudo capital, por isso baixar a taxa mexe pouco na prestação.
• A dívida é baixa: vários bancos só aceitam transferências acima de 50.000€ e alguns só acima de 100.000€.
• O teu spread já é competitivo: abaixo de 1%, a margem para melhorar é pequena.
• A tua situação profissional mudou: o banco novo faz uma análise de risco do zero. Se estás em período experimental, com recibos verdes recentes ou com mais créditos do que antes, podes não ser aprovado.
• A casa desvalorizou: se o valor em dívida for muito próximo do valor da avaliação, o banco novo pode recusar ou dar um spread pior.
• O contrato é anterior a 2012 e deduzes os juros no IRS: num caso concreto, a Autoridade Tributária entendeu, em informação vinculativa, que a transferência é um contrato de crédito novo. A ser assim no teu caso, perdes a dedução de 15% dos juros prevista no artigo 78.º-E do Código do IRS, que vale até 296€ por ano e só existe para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. Soma esse valor ao custo da transferência antes de contar os meses.

"O banco assume os custos": lê a letra pequena

Quase todos os bancos anunciam campanhas de transferência com custos suportados. É verdade, mas com limites que convém confirmar antes de avançar.

O caso mais comum é o da taxa fixa. Vários bancos assumem a comissão de reembolso antecipado até 0,5%, que é o máximo legal da taxa variável. Se o teu crédito é a taxa fixa, a comissão é de 2% e o restante 1,5% fica do teu lado. Numa dívida de 120.000€, isso significa que o banco paga 600€ e tu pagas 1.800€.

Três perguntas a fazer antes de assinar:

• A campanha cobre a comissão de reembolso antecipado na totalidade ou só até 0,5%?
• Cobre também o imposto do selo sobre essa comissão?
• Cobre a avaliação, os registos e o distrate, ou só uma parte?

Pede isto por escrito. Está tudo na FINE (ficha de informação normalizada europeia) que o banco é obrigado a entregar-te.

Melhor banco para transferir crédito habitação em setembro de 2026

Pelo spread bonificado que cada banco publica em setembro de 2026, o Novo Banco é o mais baixo, com 0,65%, e assume os custos de transferência em taxa variável a partir de 100.000€. Logo a seguir, a 0,70%, estão a ABANCA, o Banco CTT, o Bankinter, o Millennium bcp e o Montepio. O BPI pede 0,75%, o Santander e o Crédito Agrícola 0,80% e a CGD 0,85%.

Mas o spread não decide sozinho: conta o que a campanha cobre, as comissões do banco novo e os seguros que te vão propor. Os spreads base e bonificados que cada banco publica no seu exemplo representativo, em agosto e setembro de 2026, por ordem alfabética:

O spread bonificado é o que consegues com os produtos do banco contratados. O base é o que pagas sem eles. A distância entre as duas colunas é a margem real de negociação em cada banco. A comparação das TAEG e dos MTIC publicados por cada um está no artigo sobre o melhor banco para crédito habitação.

O que comparar, por ordem:

1. TAEG e MTIC, não o spread. São os números que incluem seguros, comissões e impostos.
2. O custo dos seguros no banco novo: um spread 0,1 pontos mais baixo não compensa um seguro de vida 300€ por ano mais caro.
3. O que a campanha cobre mesmo, com os limites acima.
4. O montante mínimo: se a tua dívida é de 40.000€, metade dos bancos está fora à partida.
5. Se aceitam manter o teu prazo: alargar o prazo baixa a prestação mas aumenta os juros totais. É um truque comum para a proposta parecer melhor do que é.

Um aviso sobre comparadores e intermediários: são úteis para receber várias propostas de uma vez, mas trabalham com um conjunto limitado de bancos e recebem comissão. Vale a pena pedir também diretamente a dois bancos.

Passo a passo e prazos

1. Pede o valor exato em dívida ao teu banco: precisas dele para simular. Pede também as condições atuais por escrito, com spread e indexante.

2. Pede propostas de transferência a dois ou três bancos: com o valor em dívida e o prazo que falta, não com o valor original do empréstimo.

3. Escolhe e entrega os documentos: identificação, três recibos de vencimento, última declaração de IRS e nota de liquidação, extratos, mapa de responsabilidades do Banco de Portugal, caderneta predial e certidão permanente do imóvel.

4. Avaliação da casa: o banco novo manda avaliar. Demora 1 a 3 semanas e é o passo que mais atrasa o processo.

5. Comunica ao banco antigo: o pedido de reembolso antecipado tem de ser feito com pelo menos 10 dias úteis de antecedência. O banco antigo tem prazos legais para entregar a informação e o distrate, que é o documento que confirma o cancelamento da hipoteca.

6. Escritura no banco novo: assina-se o novo contrato, o banco novo paga a dívida ao antigo e a hipoteca passa para o seu nome.

Do início ao fim, conta com 4 a 8 semanas.

Antes de transferir, tenta renegociar

Leva a melhor proposta que recebeste ao teu banco atual e pergunta se conseguem igualar. É mais rápido, não tem custos de escritura nem avaliação e a lei não permite que o banco te cobre comissão por renegociar as condições.

Funciona melhor quando tens argumentos concretos: o teu LTV desceu porque já pagaste parte do crédito, o teu rendimento subiu, ou tens uma proposta escrita de outro banco. Se o banco recusar, tens a transferência como alternativa e já sabes exatamente quanto vale.

Os detalhes de negociação estão no artigo sobre o spread no crédito habitação.

Erros a evitar

• Aceitar um prazo maior para a prestação parecer melhor: compara sempre com o prazo que ainda falta.
• Esquecer os seguros: o banco novo vai propor os seus. Compara o custo anual, não só o desconto no spread.
• Não confirmar os limites da campanha: sobretudo se estás em taxa fixa.
• Transferir para fugir a uma dificuldade de pagamento: se estás com problemas, o caminho é falar com o banco atual, que é obrigado por lei a avaliar soluções. Um banco novo vai simplesmente recusar.
• Fazer contas só com a prestação: a poupança real está na TAEG e no MTIC.
• Pedir mais dinheiro na transferência sem contas: aumentar o montante faz nascer imposto do selo sobre a parte nova.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora transferir o crédito habitação?

Entre 4 e 8 semanas. A avaliação do imóvel e a resposta do banco antigo são as fases mais lentas.

Posso transferir com menos de dois anos de contrato?

Sim, a lei permite a qualquer momento. Alguns bancos exigem antiguidade mínima para aceitar a transferência, por isso confirma antes.

Pago imposto do selo outra vez?

Não, se transferires o mesmo montante em dívida. Só a comissão de reembolso antecipado leva imposto do selo, à taxa de 4%.

O meu banco pode impedir a transferência?

Não. Tem de entregar a informação e o distrate nos prazos legais. Pode tentar convencer-te a ficar com uma contraproposta.

Vale a pena transferir só para mudar de taxa variável para fixa?

Podes tentar primeiro no teu banco, que é gratuito. Se recusarem, a transferência é a alternativa, mas nesse caso soma os custos ao preço da segurança que estás a comprar.

Posso transferir e pedir mais dinheiro para obras?

Sim, muitos bancos aceitam. O montante adicional paga imposto do selo de 0,6% e a análise de risco é feita sobre o valor total.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. As regras e os valores referem-se a 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre as condições na FINE que o banco te entregar.}