Transferir crédito habitação: custos, quando compensa e melhor banco
Transferir o crédito habitação é mudar o empréstimo da tua casa para outro banco, com um spread mais baixo. A dívida é a mesma, a casa é a mesma, muda o credor e a taxa que pagas.
Em 2026 há uma diferença importante face aos anos anteriores: a comissão de reembolso antecipado voltou a ser cobrada. Entre 2022 e 2025 estava suspensa para os créditos de habitação própria permanente em período de taxa variável, o que tornava a transferência quase gratuita.
Desde 1 de janeiro de 2026, quem transfere volta a pagar essa comissão. Os limites são os da lei e podes confirmá-los no Banco de Portugal: até 0,5% do capital reembolsado se o crédito estiver em período de taxa variável e até 2% se estiver em período de taxa fixa. Numa transferência é reembolsada toda a dívida, por isso a comissão incide sobre o capital todo. São tetos máximos e o teu contrato pode prever um valor mais baixo ou a isenção. Em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional não há comissão.
Este artigo mostra quanto custa hoje, em quantos meses recuperas esse custo e em que casos não vale a pena mexer.
Quanto custa transferir em 2026
| Custo | Valor típico | Quem cobra |
|---|---|---|
| Comissão de reembolso antecipado | Até 0,5% do capital reembolsado (taxa variável) ou até 2% (taxa fixa) | Banco antigo |
| Imposto do selo sobre a comissão | 4% do valor da comissão | Estado |
| Avaliação do imóvel | 200€ a 350€ | Banco novo |
| Registos e solicitadoria | 250€ a 400€ | Conservatória e solicitador |
| Comissões de processo do banco novo | 0€ a 400€ | Banco novo |
Numa dívida de 120.000€ a taxa variável, o total anda pelos 1.100€ a 1.800€. Na taxa fixa, só a comissão são 2.400€.
O que não pagas: imposto do selo sobre o crédito. O empréstimo já foi tributado quando foi constituído e a transferência do mesmo montante não gera novo imposto. A exceção é se aproveitares para pedir mais dinheiro. Nesse caso, o valor acrescentado paga imposto do selo como um crédito novo.
Quando compensa: a conta em meses
O que decide é em quantos meses o custo se paga a si próprio. Quatro casos reais, com custos de transferência incluídos:
| Situação | Poupança mensal | Custo da transferência | Recuperas em |
|---|---|---|---|
| 120.000€, 20 anos, spread 1,5% para 0,8% | 44€ | 1.150€ | 26 meses |
| 80.000€, 15 anos, spread 3,5% para 0,8% | 112€ | 950€ | 9 meses |
| 200.000€, 25 anos, spread 1,4% para 0,7% | 77€ | 1.550€ | 20 meses |
| 60.000€, 8 anos, spread 1,5% para 0,8% | 20€ | 850€ | 43 meses |
Nos três primeiros casos, a transferência paga-se em menos de dois anos e meio e a poupança total ao longo do crédito vai dos 10.000€ aos 23.000€. No último não compensa: faltam poucos anos, a dívida é pequena e quase toda a prestação já é capital.
Regra prática: se recuperas o custo em menos de dois anos e ainda faltam mais de dez anos de crédito, transfere. Entre dois e quatro anos, faz as contas com calma. Acima disso, não vale o trabalho.
Faz a simulação para o teu caso no simulador de transferência de crédito habitação, que compara a prestação atual com a do novo banco e mostra em quantos meses recuperas os custos.
Quando não compensa
- Estás em taxa fixa: a comissão de 2% quadruplica o custo de saída. Numa dívida de 120.000€ são 2.400€ só de comissão. Só compensa se a diferença de taxa for grande.
- Faltam menos de 8 ou 10 anos: no fim do crédito pagas sobretudo capital, por isso baixar a taxa mexe pouco na prestação.
- A dívida é baixa: vários bancos só aceitam transferências acima de 50.000€ e alguns só acima de 100.000€.
- O teu spread já é competitivo: abaixo de 1%, a margem para melhorar é pequena.
- A tua situação profissional mudou: o banco novo faz uma análise de risco do zero. Se estás em período experimental, com recibos verdes recentes ou com mais créditos do que antes, podes não ser aprovado.
- A casa desvalorizou: se o valor em dívida for muito próximo do valor da avaliação, o banco novo pode recusar ou dar um spread pior.
"O banco assume os custos": lê a letra pequena
Quase todos os bancos anunciam campanhas de transferência com custos suportados. É verdade, mas com limites que convém confirmar antes de avançar.
O caso mais comum é o da taxa fixa. Vários bancos assumem a comissão de reembolso antecipado até 0,5%, que é o máximo legal da taxa variável. Se o teu crédito é a taxa fixa, a comissão é de 2% e o restante 1,5% fica do teu lado. Numa dívida de 120.000€, isso significa que o banco paga 600€ e tu pagas 1.800€.
Três perguntas a fazer antes de assinar:
- A campanha cobre a comissão de reembolso antecipado na totalidade ou só até 0,5%?
- Cobre também o imposto do selo sobre essa comissão?
- Cobre a avaliação, os registos e o distrate, ou só uma parte?
Pede isto por escrito. Está tudo na FINE (ficha de informação normalizada europeia) que o banco é obrigado a entregar-te.
Como escolher o banco
Os spreads anunciados para transferências em 2026 começam à volta dos 0,65% a 0,85%, valores semelhantes aos de um crédito novo. Mas o spread não decide sozinho.
Os spreads base e bonificados que cada banco publica no seu exemplo representativo, em agosto e setembro de 2026, por ordem alfabética de banco:
| Banco | Spread base / bonif. | Comissões iniciais | LTV máx. | Prazo máx. |
|---|---|---|---|---|
| ABANCA | 1,70% / 0,70% | Avaliação 275€ | Não publica | 40 anos |
| Banco CTT | 1,30% / 0,70% | 2.244,70€ | Não publica | 40 anos |
| Bankinter | 1,050% / 0,700% | 2.514,35€ | Não publica | 35 anos |
| BPI | 1,50% / 0,75% | Dossier 290€, avaliação 230€, minutas 190€ | Não publica | 40 anos |
| CGD | 1,350% / 0,850% | 2.101,10€ | 80% a 85% | 40 anos |
| Crédito Agrícola | 1,650% / 0,800% | Análise 197,60€, avaliação 239,20€ | 90% | 40 anos |
| Millennium bcp | 1,25% / 0,70% | 748,80€, isentas dos 18 aos 35 anos | Não publica | 40 anos |
| Montepio | 1,50% / 0,70% | Avaliação 230€, dossier 300€, contratação 200€ | Não publica | 40 anos |
| Novo Banco | 1,40% / 0,65% | Estudo 320€ ou 630€, formalização 200€, avaliação 310€ | 90% | 40 anos |
| Santander | 1,90% / 0,80% | Formalização 725€, avaliação 230€ | Não publica | 40 anos |
O spread bonificado é o que consegues com os produtos do banco contratados. O base é o que pagas sem eles. A distância entre as duas colunas é a margem real de negociação em cada banco. A comparação das TAEG e dos MTIC publicados por cada um está no artigo sobre o melhor banco para crédito habitação.
O que comparar, por ordem:
- TAEG e MTIC, não o spread. São os números que incluem seguros, comissões e impostos.
- O custo dos seguros no banco novo: um spread 0,1 pontos mais baixo não compensa um seguro de vida 300€ por ano mais caro.
- O que a campanha cobre mesmo, com os limites acima.
- O montante mínimo: se a tua dívida é de 40.000€, metade dos bancos está fora à partida.
- Se aceitam manter o teu prazo: alargar o prazo baixa a prestação mas aumenta os juros totais. É um truque comum para a proposta parecer melhor do que é.
Um aviso sobre comparadores e intermediários: são úteis para receber várias propostas de uma vez, mas trabalham com um conjunto limitado de bancos e recebem comissão. Vale a pena pedir também diretamente a dois bancos.
Passo a passo e prazos
1. Pede o valor exato em dívida ao teu banco: precisas dele para simular. Pede também as condições atuais por escrito, com spread e indexante.
2. Pede propostas de transferência a dois ou três bancos: com o valor em dívida e o prazo que falta, não com o valor original do empréstimo.
3. Escolhe e entrega os documentos: identificação, três recibos de vencimento, última declaração de IRS e nota de liquidação, extratos, mapa de responsabilidades do Banco de Portugal, caderneta predial e certidão permanente do imóvel.
4. Avaliação da casa: o banco novo manda avaliar. Demora 1 a 3 semanas e é o passo que mais atrasa o processo.
5. Comunica ao banco antigo: o pedido de reembolso antecipado tem de ser feito com pelo menos 10 dias úteis de antecedência. O banco antigo tem prazos legais para entregar a informação e o distrate, que é o documento que confirma o cancelamento da hipoteca.
6. Escritura no banco novo: assina-se o novo contrato, o banco novo paga a dívida ao antigo e a hipoteca passa para o seu nome.
Do início ao fim, conta com 4 a 8 semanas.
Antes de transferir, tenta renegociar
Leva a melhor proposta que recebeste ao teu banco atual e pergunta se conseguem igualar. É mais rápido, não tem custos de escritura nem avaliação e a lei não permite que o banco te cobre comissão por renegociar as condições.
Funciona melhor quando tens argumentos concretos: o teu LTV desceu porque já pagaste parte do crédito, o teu rendimento subiu, ou tens uma proposta escrita de outro banco. Se o banco recusar, tens a transferência como alternativa e já sabes exatamente quanto vale.
Os detalhes de negociação estão no artigo sobre o spread no crédito habitação.
Erros a evitar
- Aceitar um prazo maior para a prestação parecer melhor: compara sempre com o prazo que ainda falta.
- Esquecer os seguros: o banco novo vai propor os seus. Compara o custo anual, não só o desconto no spread.
- Não confirmar os limites da campanha: sobretudo se estás em taxa fixa.
- Transferir para fugir a uma dificuldade de pagamento: se estás com problemas, o caminho é falar com o banco atual, que é obrigado por lei a avaliar soluções. Um banco novo vai simplesmente recusar.
- Fazer contas só com a prestação: a poupança real está na TAEG e no MTIC.
- Pedir mais dinheiro na transferência sem contas: aumentar o montante faz nascer imposto do selo sobre a parte nova.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora transferir o crédito habitação?
Entre 4 e 8 semanas. A avaliação do imóvel e a resposta do banco antigo são as fases mais lentas.
Posso transferir com menos de dois anos de contrato?
Sim, a lei permite a qualquer momento. Alguns bancos exigem antiguidade mínima para aceitar a transferência, por isso confirma antes.
Pago imposto do selo outra vez?
Não, se transferires o mesmo montante em dívida. Só a comissão de reembolso antecipado leva imposto do selo, à taxa de 4%.
O meu banco pode impedir a transferência?
Não. Tem de entregar a informação e o distrate nos prazos legais. Pode tentar convencer-te a ficar com uma contraproposta.
Vale a pena transferir só para mudar de taxa variável para fixa?
Podes tentar primeiro no teu banco, que é gratuito. Se recusarem, a transferência é a alternativa, mas nesse caso soma os custos ao preço da segurança que estás a comprar.
Posso transferir e pedir mais dinheiro para obras?
Sim, muitos bancos aceitam. O montante adicional paga imposto do selo de 0,6% e a análise de risco é feita sobre o valor total.
Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. As regras e os valores referem-se a 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre as condições na FINE que o banco te entregar.
