Simulador comprar vs arrendar casa
Descobre se compensa mais comprar casa ou arrendar e investir a diferença, com os impostos e os dados do mercado português.
Simulador comprar vs arrendar
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Resultados
Ao fim de 30 anos
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Comprar
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Arrendar e investir
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Renda de equilíbrio (a partir da qual comprar compensa)
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Ano em que comprar passa a compensar
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Prestação mensal do crédito
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Custo mensal total de ser proprietário (1.º ano)
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Custo mensal de arrendar (1.º ano, após dedução no IRS)
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Dinheiro necessário no dia da compra
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Entrada
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IMT
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Imposto do Selo (compra 0,8% e crédito 0,6%)
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Registos, escritura e comissões do banco
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Os resultados são simulações indicativas, baseadas nos pressupostos que indicaste, e não representam aconselhamento financeiro. A decisão de comprar ou arrendar também depende de fatores não financeiros, como estabilidade, mobilidade e preferências pessoais.
Património líquido ao longo do tempo
Anos
Comprar
Arrendar e investir
Fim do crédito
Ano
Património comprar
Património arrendar
Diferença
Custo comprar
Custo arrendar
Património comprar = valor da casa menos custos de venda e dívida ao banco, mais o que o proprietário investiu nos anos em que lhe saiu mais barato. Património arrendar = investimentos do inquilino (após imposto sobre os ganhos) mais a caução.
Os resultados apresentados são simulações e não representam qualquer tipo de aconselhamento financeiro.
Glossário
Como funciona este simulador de comprar vs arrendar casa?
O simulador põe lado a lado duas vidas paralelas durante o número de anos que escolheres. Numa compras a casa: pagas a entrada, o IMT, o Imposto do Selo, os registos e as comissões do banco no dia da compra e depois pagas todos os meses a prestação, os seguros, o IMI, a manutenção e o condomínio. Na outra arrendas uma casa equivalente: pagas a caução e a renda, que sobe todos os anos.
A regra central, a mesma do simulador da PWL Capital que serviu de referência, é simples: quem gasta menos num mês investe a diferença. O inquilino começa por investir todo o dinheiro que o comprador gastou no dia da compra. Nos primeiros anos o proprietário costuma gastar mais, por isso o inquilino vai acumulando investimentos. Quando o crédito acaba, o proprietário passa a gastar menos e é ele quem investe a diferença.
No fim do período comparamos o património de cada um. O do proprietário é o valor da casa menos os custos de venda e a dívida que ainda tiver, mais o que investiu. O do inquilino são os investimentos, já descontado o imposto sobre os ganhos, mais a caução devolvida. A diferença entre os dois é o resultado que vês em destaque.
O que é a renda de equilíbrio?
É a renda mensal a partir da qual comprar passa a compensar. Se encontrares uma casa equivalente para arrendar por menos do que esse valor, arrendar e investir a diferença deixa-te com mais património no fim do período. Se as rendas na zona forem mais altas, compensa comprar.
É a versão portuguesa da "regra dos 5%" de Ben Felix: os custos irrecuperáveis de ter casa própria (impostos, manutenção e o custo de oportunidade do capital) rondam 5% do valor da casa por ano, por isso uma renda abaixo de 5% do preço a dividir por 12 tende a compensar. O simulador calcula esse limiar para o teu caso concreto, com os impostos e os custos portugueses, em vez de usar uma regra fixa. Na simulação por defeito o valor fica perto de 4% a 5% do preço por ano.
Que impostos e custos pagas no dia da compra?
O simulador calcula automaticamente, com as regras de 2026 para habitação própria e permanente em Portugal Continental:
- IMT: imposto progressivo sobre a compra, isento até 106.346€ e com taxas marginais de 2% a 8% acima disso. Podes ver o detalhe por escalão no nosso simulador de IMT e Imposto do Selo.
- Imposto do Selo da compra: 0,8% do preço.
- Imposto do Selo do crédito: 0,6% do valor do empréstimo, para créditos com prazo igual ou superior a 5 anos.
- Registos e escritura: 700€ pelo serviço Casa Pronta quando há compra e hipoteca (375€ sem crédito).
- Comissões do banco: avaliação, dossier e formalização, cerca de 650€ a 900€ nos preçários de 2026. Podes ajustar nos pressupostos avançados.
Se tiveres até 35 anos e for a tua primeira casa, o IMT Jovem isenta-te de IMT e de Imposto do Selo na compra até 330.539€ (com isenção parcial até 660.982€) e dos emolumentos de registo. Basta escolheres "Sim" na pergunta correspondente. Lê também o nosso guia sobre quanto custa comprar casa.
Que custos tem um proprietário para além da prestação?
Quem compara só a prestação com a renda está a esquecer metade da conta. O simulador inclui:
- Manutenção: obras, reparações e o desgaste normal da casa. Os estudos de longo prazo em 16 países apontam para 1% a 2% do valor da casa por ano (Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick e Taylor, "The Rate of Return on Everything"). Usamos 1%.
- IMI: entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial tributário, que costuma ser bastante inferior ao preço de mercado. Por defeito usamos a taxa mínima de 0,3% sobre um VPT igual a metade do preço. Se souberes o VPT real da caderneta predial, indica-o nos pressupostos avançados. Confirma o teu caso no simulador de IMI.
- Seguros do crédito: o seguro de vida e o seguro multirriscos exigidos pelo banco.
- Condomínio: a quota mensal, se for um apartamento.
- Custos de venda: a comissão da imobiliária quando vendes a casa no fim, normalmente 5% mais IVA.
Do lado do inquilino contamos a renda, a caução e a dedução de 15% das rendas no IRS, até 900€ por ano em 2026 (artigo 78.º-E do Código do IRS).
De onde vêm os valores por defeito?
Todos os pressupostos avançados partem de dados portugueses recentes ou de estudos de longo prazo:
- Taxa de juro de 3%: taxa média dos novos créditos à habitação em agosto de 2026, segundo o Banco de Portugal. Vê como negociar o spread.
- Prazo de 35 anos: o prazo médio dos novos contratos em 2025 foi cerca de 32 anos. A recomendação macroprudencial do Banco de Portugal limita o prazo a 40 anos até aos 35 anos de idade e a 35 anos acima disso.
- Entrada de 10%: o Banco de Portugal limita o crédito a 90% do menor valor entre preço e avaliação.
- Renda de 1.050€: a renda mediana dos novos contratos foi 10,17€/m² no 2.º trimestre de 2026 (INE), cerca de 1.000€ para 100 m². Em Lisboa a mediana foi 17,79€/m².
- Atualização da renda de 2%: o coeficiente legal para 2026 é 2,24% e a inflação média em Portugal entre 2000 e 2025 foi 2,1% ao ano.
- Valorização da casa de 3%: entre 2010 e 2026 os preços subiram cerca de 6% ao ano em Portugal, mas no muito longo prazo as casas valorizaram cerca de 1% acima da inflação. Usamos um valor prudente: inflação de 2% mais 1%.
- Retorno do investimento de 6%: as ações mundiais renderam cerca de 5% acima da inflação desde 1900 (UBS Global Investment Returns Yearbook 2026). Com 2% de inflação, 6% a 7% nominais. Sabe mais sobre investir em ETFs.
Podes alterar qualquer um destes valores. Experimenta sobretudo a valorização da casa e o retorno do investimento: são os dois pressupostos que mais mudam o resultado.
Arrendar é deitar dinheiro fora?
Não. A renda paga um serviço (ter onde viver) e o proprietário também paga por esse serviço, só que de forma menos visível: juros ao banco, impostos, manutenção e o retorno que deixa de ganhar por ter a entrada parada em tijolo. A diferença é que o proprietário também está a poupar à força, porque parte da prestação amortiza a dívida.
É por isso que o simulador assume que o inquilino investe a diferença. Se não o fizer, comprar ganha quase sempre, porque o crédito obriga a poupar. Se o fizer com disciplina, os dois caminhos ficam muito mais próximos do que a maioria das pessoas pensa. A grande vantagem financeira de comprar é a estabilidade: fixas o custo da casa para décadas, enquanto as rendas acompanham o mercado.
O que o simulador não considera?
Para ser fácil de usar, o simulador simplifica alguns pontos:
- A taxa de juro é constante durante todo o prazo. Na prática, a maioria dos créditos em Portugal tem taxa mista ou variável, que muda com a Euribor. Testa cenários no nosso simulador do impacto da Euribor na prestação.
- Assume que não pagas mais-valias na venda, o que acontece quando reinvestes o valor noutra habitação própria e permanente. Se não reinvestires, usa o simulador de mais-valias na venda de casa.
- Não inclui mudanças de casa a meio do período, obras de valorização, nem a comissão de reembolso antecipado se venderes com crédito por pagar (0,5% do capital em dívida na taxa variável, 2% na taxa fixa).
- Não avalia se consegues o crédito. Para isso vê a nossa calculadora de taxa de esforço e quanto podes pedir de crédito habitação.
E, acima de tudo, não mede o que não tem preço: a liberdade de mudar de cidade ou de emprego, a tranquilidade de não ter um senhorio, a vontade de fazer obras à tua maneira ou o peso de uma dívida a 35 anos. Usa o resultado financeiro como uma peça da decisão, não como a decisão toda.
Este simulador substitui aconselhamento financeiro?
Não. O simulador é uma ferramenta informativa e educativa. Os resultados dependem inteiramente dos pressupostos que escolheres, em especial da valorização futura da casa e do retorno dos investimentos, que ninguém consegue prever. O Literacia Financeira não presta consultoria para investimento nem recomenda a compra ou o arrendamento de qualquer imóvel. Antes de decidir, confirma as condições reais junto do banco e, se precisares, fala com um profissional habilitado.