Isenção de IMT e imposto do selo para jovens 2026: regras e como pedir

Quem tem até 35 anos e compra a primeira casa não paga IMT nem imposto do selo sobre a compra. Numa casa de 200.000€ são 5.142€ que ficam no teu bolso. Numa de 300.000€, quase 13.000€.

O benefício existe desde agosto de 2024 e não tem data para acabar: está escrito no artigo 9.º do Código do IMT e os limites são atualizados todos os anos com o Orçamento do Estado.

Se comprarem a dois e só um cumprir as condições, o benefício não se perde. Aplica-se a 50%, e as contas estão na secção sobre compras em conjunto.

Este artigo explica quem tem direito, quanto se poupa, como se pede e em que casos se perde o benefício anos depois da compra. Nos pontos em que a lei deixa dúvidas, citamos as informações vinculativas da Autoridade Tributária. Cada uma responde ao caso concreto de quem a pediu e só vincula a AT perante essa pessoa, mas mostra como a AT lê a lei e é o melhor indicador de como vai decidir situações iguais.

Quanto poupas

A última linha é a única em que ainda pagas alguma coisa. A isenção só é total até 330.539€, por isso numa casa de 400.000€ o imposto incide apenas sobre os 69.461€ que excedem esse limite. São 5.557€ de IMT mais 556€ de imposto do selo, os tais 6.113€, quando sem isenção seriam 21.437€. Para o preço da tua casa, faz a conta no simulador de IMT e imposto do selo.

Além disto, também não pagas os emolumentos do registo da compra e da hipoteca, que numa escritura pelo Casa Pronta são a maior parte dos 700€ habituais. Os restantes custos da compra estão no artigo sobre quanto custa comprar casa.

Quem tem direito

Tens de cumprir todas estas condições:

• Ter 35 anos ou menos à data da escritura: conta a idade no dia da escritura, não no dia em que pediste o crédito. Aos 36 já não há isenção.
• Não ser dependente para efeitos de IRS no ano da compra. Tens de entregar IRS em nome próprio, mesmo que continues a viver com os pais até à compra.
• Ser a primeira habitação própria e permanente: não podes ser proprietário de nenhuma habitação, nem ter sido em qualquer momento nos três anos anteriores. Uma casa herdada conta, se a herança já estiver partilhada. Se ainda for herança indivisa, não conta.
• Tem de ser um prédio urbano habitacional: a compra de terreno para construção não está abrangida. Se estás a comprar em planta, confirma nas Finanças antes de avançar, porque a isenção depende de o imóvel já estar inscrito como prédio urbano destinado a habitação.
• A escritura tem de ser a partir de 1 de agosto de 2024: escrituras anteriores não têm direito, mesmo que o contrato-promessa seja posterior.

Duas coisas que não são exigidas: não há limite de rendimento e não há requisito de nacionalidade nem de residência atual. Numa informação vinculativa de dezembro de 2024, a Autoridade Tributária entendeu que uma emigrante com morada fiscal nos Países Baixos podia usar o IMT Jovem na primeira casa em Portugal. A condição é afetar a casa a habitação própria e permanente nos seis meses seguintes à compra, o que na prática obriga a mudar a morada fiscal para Portugal nesse prazo.

Os limites em 2026

• Até 330.539€: isenção total de IMT e de imposto do selo sobre a compra.
• Entre 330.539€ e 660.982€: isenção parcial. Mantém-se a isenção máxima do escalão anterior e pagas o remanescente, o que na prática dá 8% de IMT e 0,8% de imposto do selo sobre a parte que ultrapassa os 330.539€.
• Acima de 660.982€: não há isenção.

Numa casa de 400.000€, pagas IMT e imposto do selo apenas sobre os 69.461€ que excedem o limite, o que dá 6.113€ em vez de 21.437€: 5.557€ de IMT e 556€ de imposto do selo.

Nos Açores e na Madeira os limites são 25% mais altos: a isenção total vai até 413.174€ e a parcial até 826.228€. As taxas e as condições de acesso são exatamente as mesmas do continente.

Os limites subiram 2% face a 2025, quando eram 324.058€ e 648.022€, acompanhando a atualização dos escalões de IMT.

O imposto do selo do crédito continua a pagar-se

Esta é a confusão mais comum. Há dois impostos do selo diferentes na compra de casa:

Num crédito de 180.000€, o imposto do selo do empréstimo são 1.080€ que pagas na escritura, tenhas ou não direito à isenção jovem.

Se comprarem em conjunto

Se a casa for comprada por duas pessoas e só uma cumprir as condições, por ter mais de 35 anos ou já ter tido casa, a isenção aplica-se a 50%. Quem cumpre fica isento da sua metade, quem não cumpre paga a parte dele.

Não se perde o benefício por causa do outro comprador. Perde-se metade dele.

Os limites medem-se pela casa inteira, não pela tua metade. Se dois jovens compram uma casa de 545.000€, cada um fica com uma quota de 272.500€, abaixo dos 330.539€, mas a isenção total não se aplica, porque o valor da casa cai no escalão da isenção parcial. Foi exatamente este o caso decidido pela Autoridade Tributária numa informação vinculativa de junho de 2026: aplicou a taxa de 8% ao valor total, abateu a parcela da tabela e dividiu pela quota. O comprador que fez o pedido ficou com 8.578€ de IMT e 858€ de imposto do selo a pagar, em vez de zero.

Como pedir

O pedido faz-se sempre antes da escritura, na declaração Modelo 1 do IMT. Podes entregá-la tu no Portal das Finanças ou pedir a quem trata da escritura, um solicitador ou advogado, para a entregar em teu nome. O que não deves é assumir que o banco trata disto.

1. ‍Preenche a declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças ou entrega-a num serviço de Finanças. É a mesma declaração que toda a gente entrega para pagar o IMT.‍
2. Indica o código de benefício do IMT Jovem no campo próprio da declaração. É este passo que aciona a isenção.‍
3. Confirma a liquidação: o sistema emite o documento de liquidação. Com isenção total, o valor a pagar é zero e é esse documento que levas para a escritura.

Se a aquisição resultar de uma permuta ou de uma partilha, o pedido tem de ser feito pelo e-balcão do Portal das Finanças ou presencialmente, com a declaração em modelo oficial.

O serviço está descrito na página do pedido de isenção no gov.pt e as instruções da Autoridade Tributária estão na página do IMT Jovem no Portal das Finanças.

Faz isto com uma ou duas semanas de antecedência. Sem o documento de liquidação, a escritura não se realiza.

Como se perde a isenção depois da compra

A isenção não é definitiva no dia da escritura. Fica sujeita a condições que tens de manter e a Autoridade Tributária pode cobrar o imposto anos depois se elas falharem.

• Tens seis meses para viver lá: se não afetares o imóvel a habitação própria e permanente nesse prazo, perdes o benefício. Na prática, mudar a morada fiscal para a casa nova.
• Tens de manter esse destino durante seis anos: se arrendares, puseres em alojamento local ou lhe deres outro fim antes disso, o imposto torna-se devido, salvo nas exceções a seguir. A venda é o caso à parte, explicado mais abaixo.
• Não podes voltar a ser dependente no IRS durante o período de manutenção do benefício.

Há três exceções previstas na lei para o prazo dos seis anos, todas na alínea a) e seguintes do n.º 8 do artigo 11.º do mesmo código:

• Venda do imóvel: vender a casa dentro dos seis anos não faz caducar a isenção. É a primeira exceção da lista.
• Mudança na composição do agregado familiar: casamento, união de facto, divórcio, fim da união de facto ou aumento do número de dependentes. O imóvel tem de continuar destinado exclusivamente a habitação. Numa informação vinculativa de julho de 2026, a Autoridade Tributária aceitou esta exceção para um casal que, com o primeiro filho a caminho, vai arrendar o T1 comprado com IMT Jovem e mudar para uma casa maior: mantém a isenção, desde que o arrendamento seja para habitação e o nascimento se confirme, e a AT reservou-se o direito de verificar as duas coisas depois.
• Mudança do local de trabalho para mais de 100 km de distância da casa, também com a condição de o imóvel continuar destinado a habitação.

A venda gerou dúvidas suficientes para a Autoridade Tributária se pronunciar numa informação vinculativa, em setembro de 2025. No caso analisado, quem comprou com IMT Jovem, viveu na casa e a vendeu antes dos seis anos não devolve nada, e comprar outra casa a seguir também não muda isso. O que não podes é usar o IMT Jovem outra vez nessa segunda compra: já não é a primeira aquisição e foste proprietário de habitação nos três anos anteriores, que são duas das condições de acesso. Vender é seguro, repetir o benefício não.

Erros que fazem perder o benefício

• Continuar como dependente no IRS no ano da compra: resolve-se entregando IRS em nome próprio na declaração desse ano.
• Ter uma quota de uma casa herdada e já partilhada: exclui-te, mesmo que seja uma parte pequena e mesmo que não vivas lá.
• Comprar um terreno para construção: o regime cobre a aquisição de prédios urbanos habitacionais, não de terrenos.
• Preencher mal a declaração Modelo 1 e não invocar o código de benefício: o imposto é liquidado e pago.
• Fazer a escritura primeiro e tratar do imposto depois: não funciona assim, o IMT paga-se ou isenta-se antes.
• Contar com a isenção para o imposto do selo do crédito: esse não está incluído.

Perguntas frequentes

Tenho 35 anos feitos. Ainda tenho direito?

Sim. A lei diz "até aos 35 anos, inclusive", e o que conta é a idade na data da escritura.

Sou dependente no IRS dos meus pais. Perco a isenção?

Perdes, se ainda o fores no ano da compra. Podes deixar de ser dependente entregando a tua própria declaração de IRS.

Herdei parte de uma casa. Tenho direito?

Se a herança já foi partilhada e ficaste proprietário de uma quota, não. Se a herança ainda está indivisa, sim.

A isenção aplica-se a terrenos ou a casas compradas em planta?

A terrenos para construção, não. Em compras em planta, confirma o teu caso nas Finanças antes da escritura, porque depende de como o imóvel está inscrito na matriz.

Compro com o meu companheiro, que tem 38 anos. O que acontece?

A isenção aplica-se a 50%, à parte de quem cumpre as condições. O outro comprador paga o IMT e o imposto do selo da metade dele. E os limites de 330.539€ e 660.982€ medem-se pelo valor total da casa, não pela tua metade.

Sou emigrante. Posso usar o IMT Jovem na primeira casa em Portugal?

Sim. A lei não exige nacionalidade nem residência atual em Portugal, e a Autoridade Tributária já o entendeu assim num caso concreto. Tens é de passar a viver na casa, com a morada fiscal lá, nos seis meses seguintes à compra, e cumprir depois os seis anos como toda a gente.

Há limite de rendimento?

Não. Ao contrário da garantia pública do Estado, que exige rendimento até ao 8.º escalão de IRS, o IMT Jovem não tem qualquer limite de rendimento.

Posso acumular com a garantia pública para jovens?

Sim, são medidas diferentes e acumulam-se. As condições da garantia estão no artigo do crédito habitação jovem.

Se vender a casa dentro de seis anos, tenho de devolver o imposto?

Não. A venda é uma das exceções à caducidade previstas no artigo 11.º do Código do IMT, e a Autoridade Tributária decidiu nesse sentido num caso concreto, em informação vinculativa. Na compra seguinte é que já não podes usar o IMT Jovem.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento fiscal. As regras e os valores referem-se a 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre a tua situação no Portal das Finanças.}