Qual o melhor banco para crédito habitação? Comparação dos 10 maiores

Não há um melhor banco para toda a gente. Há o melhor banco para o teu caso, e é aquele que te apresentar a TAEG e o MTIC mais baixos para o montante, o prazo e o tipo de taxa que queres.

Fomos ler o exemplo representativo e a ficha de informação pré-contratual dos dez maiores bancos a operar em Portugal, todos em versão de agosto ou setembro de 2026. E os números apontam para uma conclusão pouco divulgada: a escolha do banco é a menos importante das três decisões que tens pela frente.

As duas primeiras decisões valem, juntas, oito vezes mais do que a terceira. Quem passa semanas a tentar reduzir 0,05% de spread e depois assina os seguros do banco sem os comparar está a olhar para a variável errada. Ao longo do artigo mostramos de onde vem cada um destes números, com a fonte de cada banco. Se ainda estás a perceber como funciona o empréstimo, começa pelo guia completo do crédito habitação.

Porque é tão difícil saber qual é o mais barato

A lei obriga cada banco a publicar um exemplo representativo do crédito habitação, na informação pré-contratual do site e na publicidade. Define o que esse exemplo tem de conter: a TAEG, o montante total do crédito, o custo total do crédito, a TAN e o montante total imputado ao consumidor. Não define o cenário. Nem o artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 nem o artigo 11.º do Aviso do Banco de Portugal n.º 5/2024 fixam montante, prazo ou LTV, e não existe cenário oficial de referência.

O mercado criou o seu próprio padrão: 150.000€ a 30 anos com 80% de LTV. Quatro dos dez bancos usam-no. Os outros seis publicam cenários próprios.

Repara no que cada banco escolheu para a sua montra:

O LTV (loan to value), ou rácio entre financiamento e garantia, é a percentagem do valor da casa que o banco te empresta. Quanto menor for, menor é o risco do banco e melhor tende a ser o spread que te dá.

O Novo Banco mostra um exemplo com 60% de LTV, ou seja, alguém que dá 40% de entrada. A CGD mostra 85%, alguém que dá 15%. São dois clientes com perfis de risco completamente diferentes, e ainda assim os dois números aparecem lado a lado nos comparadores como se fossem a mesma coisa.

O Montepio publica o exemplo a 100.000€. O Banco CTT e o Crédito Agrícola publicam a 170.000€. Um MTIC de 172.104€ e um MTIC de 296.810€ não se comparam, porque nem sequer é o mesmo empréstimo.

A regra prática: o exemplo representativo serve para perceberes a estrutura de preços de cada banco, não para escolheres entre bancos. Para escolher, precisas de uma simulação tua, no teu montante, no teu prazo e com o teu LTV, pedida a vários bancos na mesma janela de tempo.

TAEG e MTIC: os dois números que interessam

O spread é a margem do banco e é a parte que se negoceia, por isso é a que aparece nos anúncios. Mas é uma fatia pequena do custo total.

• TAN (taxa anual nominal): a taxa de juro que se aplica ao capital em dívida. Numa taxa variável é a soma da Euribor com o spread.
• TAEG (taxa anual de encargos efetiva global): o custo total do crédito por ano, em percentagem. Além dos juros, inclui comissões, impostos, prémios de seguro e despesas.
• MTIC (montante total imputado ao consumidor): a soma do capital emprestado com todo o custo do crédito. É quanto vais ter entregue ao banco no dia em que pagares a última prestação.

O Banco de Portugal é claro sobre qual usar. A informação sobre crédito aos consumidores recomenda comparar pela TAEG e pelo MTIC, não pelo spread. O próprio Banco CTT escreve na ficha dele que a proposta com TAEG mais baixa é a mais barata para o cliente.

Uma advertência sobre o MTIC: em taxa variável, é uma projeção. Assume que a Euribor de hoje se mantém durante 30 ou 40 anos, coisa que não vai acontecer. Serve para comparar propostas entre si no mesmo momento, não para prever o futuro.

Fixa, mista ou variável em 2026

Em junho de 2026, 84,32% do montante dos novos empréstimos à habitação foi contratado a taxa mista, 13,61% a taxa variável e 2,07% a taxa fixa, segundo o BPstat do Banco de Portugal. É o valor mais alto da série para a mista. No ano de 2025 inteiro tinha ficado nos 75,4%, portanto o peso está a aumentar, não a estabilizar.

Na carteira total, ou seja no conjunto dos contratos em vigor no final de 2025, 68,1% continuava a ser taxa variável, segundo o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025 do Banco de Portugal. São créditos antigos, contratados noutro contexto.

A Euribor está a subir. É um ponto onde muita informação em circulação está desatualizada. Médias mensais, segundo o BPstat do Banco de Portugal:

A Euribor a 12 meses subiu cerca de 0,67 pontos percentuais em nove meses. Vários bancos já usam 2,954% nos exemplos de agosto.

Cuidado com as datas nas fichas: alguns bancos escrevem "Euribor de agosto de 2026" para o valor de julho, porque é o que se aplica em agosto. Outros escrevem a média do próprio mês de agosto. Ler duas fichas lado a lado pode dar a ilusão de que um banco usa um indexante mais alto, quando é só nomenclatura diferente para o mesmo número.

Quanto à escolha, a fixa dá-te certeza total na prestação e custa entre 22.000€ e 32.000€ mais do que a mista no mesmo banco, nos exemplos que recolhemos. A mista é hoje a mais barata e a mais contratada. A variável acompanha a Euribor para cima e para baixo, com revisão a cada 3, 6 ou 12 meses. As três modalidades estão comparadas em detalhe no artigo sobre taxa fixa, variável ou mista.

O que os dez bancos publicam

Todos os valores vêm do exemplo representativo publicado por cada banco. Lê cada linha contra o cenário da tabela anterior, porque os montantes e prazos diferem. Os bancos estão por ordem alfabética, não é um ranking. "Sem" é o spread base, sem produtos do banco. "Com" é o spread bonificado, com os produtos contratados.

Onde só há um valor, é porque o banco publica apenas esse cenário. O Crédito Agrícola só oferece taxa fixa a 5, 10 ou 15 anos, por isso nunca vai aparecer numa comparação de taxa fixa a 30 anos.

Agora os spreads, as comissões e os limites de cada banco:

Spread base e spread bonificado: o spread base é a margem que o banco aplica sem contratares mais nada. O bonificado é o que fica depois de aceitares os produtos do banco, normalmente ordenado domiciliado, seguro de vida, seguro multirriscos e, nalguns casos, cartão de crédito ou PPR. A bonificação só se mantém enquanto mantiveres esses produtos e o contrato tem de dizer em que condições pode ser revista.

O prazo máximo de 40 anos aplica-se a quem tem até 35 anos de idade. Acima dessa idade desce para 35 anos, e nenhum titular pode ter mais de 75 anos no fim do contrato. O Montepio admite 77 anos, ou 80 se for transferência de outra instituição. O Bankinter fica-se pelos 420 meses, ou seja 35 anos, para toda a gente. Os apoios para quem tem até 35 anos estão no artigo sobre o crédito habitação jovem.

Só quatro dos dez publicam um LTV máximo. Nos restantes, o teto negoceia-se caso a caso e depende do teu perfil.

O Novo Banco cobra mais a quem tem a conta noutro banco: a comissão de estudo de processo é de 320€ com conta à ordem no Novo Banco e 630€ com conta noutra instituição. A lei dá-te o direito de manter a conta onde quiseres. O banco cobra 310€ por o exerceres.

As três decisões, por ordem de impacto

Aqui está a origem dos números da tabela inicial. Todas estas comparações são feitas dentro do mesmo banco e do mesmo exemplo, sem cruzar pressupostos diferentes.

1. Contratar ou não os produtos do banco: no Santander, a mesma taxa mista a 2 anos, no mesmo crédito de 150.000€ a 30 anos, custa 295.817€ sem produtos e 256.130€ com produtos. Diferença de 39.687€. Na CGD, a mista a 2 anos passa de 323.798€ para 278.536€, uma diferença de 45.262€. No Millennium bcp, a fixa a 30 anos passa de 300.624€ para 281.964€, ou 18.660€.

2. Escolher o tipo de taxa: ainda no Santander, com produtos contratados nos dois casos, a taxa fixa a 30 anos custa 288.321€ e a mista com fixa a 4 anos custa 256.117€. Diferença de 32.205€. No Millennium bcp, a mesma escolha vale 22.723€.

3. Escolher o banco: cinco bancos publicam o mesmo cenário, 150.000€ a 30 anos em taxa variável com produtos contratados. Estes MTIC são comparáveis entre si e a tabela está ordenada do mais barato para o mais caro:

Diferença entre o primeiro e o último: 9.095€. E mesmo esta comparação tem uma reserva. O Novo Banco aparece em primeiro com um exemplo a 60% de LTV, contra 80% de três concorrentes. Com o mesmo LTV, a ordem podia ser outra. Os três bancos do meio ficam separados por 246€ num crédito de 260 mil euros, uma diferença sem significado prático.

A leitura é simples: trocar de banco pode poupar-te alguns milhares de euros. Contratar bem os produtos e escolher bem o tipo de taxa pode poupar-te dezenas de milhares.

Seguro de vida: "obrigatório" não quer dizer o mesmo em todo o lado

Os prémios de seguro de vida e multirriscos entram na TAEG e no MTIC. Num crédito longo pesam mais do que uma décima de spread. Mas antes de comparares prémios, tens de perceber uma coisa: os bancos não exigem todos a mesma cobertura.

A diferença é enorme, e o Banco CTT explica-a na própria ficha pré-contratual. A Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD) é definida como a incapacidade total da pessoa segura para exercer qualquer atividade, necessitando de assistência permanente de uma terceira pessoa para os atos básicos da vida diária, incluindo dependência total para a higiene e a alimentação.

A Invalidez Total e Permanente (ITP) aciona-se num grau de incapacidade muito inferior, tipicamente a partir dos 60% ou 66%.

Um seguro só com IAD é mais barato porque paga em muito menos situações. Comparar o prémio de um seguro com IAD contra um com ITP é comparar dois produtos diferentes. O que o banco pode exigir desde maio de 2026 e como mudar de seguradora está no artigo sobre o seguro de vida do crédito habitação.

Os dez bancos deixam-te fazer os seguros fora. Sem exceção, e está escrito em todas as fichas. O que perdes ao contratar noutra seguradora é a bonificação do spread, nunca o crédito. Quanto vale essa bonificação, por banco:

• Bankinter: 20 pontos base no vida, 5 no multirriscos.
• BPI: 25 pontos base por cada seguro, 50 no total.
• CGD: 25 pontos base pelo Pack Ligação, que inclui os dois seguros.
• Novo Banco: 20 pontos base pelo Pack Proteção, que inclui os dois seguros.

Faz as contas antes de decidires. Se o seguro de fora for 25€ por mês mais barato, são 300€ por ano. Uma bonificação de 0,5 pontos percentuais num crédito de 150.000€ vale mais do que isso nos primeiros anos, mas vale cada vez menos à medida que o capital em dívida desce. A resposta depende do teu caso, e só uma simulação com os dois cenários a dá.

As "armadilhas" que custam dinheiro

Devolução de spread não é spread zero: algumas campanhas anunciam uma taxa baixa que, na prática, é uma TAN mais alta com uma parte devolvida em conta mês a mês. Como o juro cobrado é maior, amortizas menos capital, e ao fim de dois anos deves mais ao banco. Só empatas se pegares na devolução e a puseres a render ou a amortizar. Lê sempre a TAN e o MTIC, não a taxa da montra.

As ofertas têm fidelização: a campanha de pontos do Santander atribui 1% do valor do crédito em pontos, até 150.000 pontos, mais um prémio de celebração de 75.000 pontos distribuído por 36 meses. Para os manteres, tens de conservar o seguro de vida do banco durante pelo menos 36 meses e o cartão de crédito Santander. Se cancelares o seguro, cancelares o cartão ou liquidares o empréstimo, perdes os pontos que ainda não tiveres usado. Faz as contas antes de aceitares qualquer oferta, sobretudo se pensas transferir o crédito nos primeiros anos.

Comissões de amortização antecipada: os limites são legais e iguais em todos os bancos, 0,5% sobre o capital reembolsado em período de taxa variável e 2% em período de taxa fixa. Estás isento em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional. Daqui sai uma dica prática: numa taxa mista, a passagem do período fixo para o variável é o momento em que a comissão desce de 2% para 0,5%. É a altura certa para amortizar, se for essa a tua intenção.

Custos iniciais variam mais do que parece: entre o Millennium bcp, com 748,80€ de comissões iniciais, e o Bankinter, com 2.514,35€ de custos iniciais, há mais de 1.700€ de diferença. Mas atenção, nem todos os bancos incluem as mesmas rubricas no que chamam custos iniciais. Uns contam só as comissões do banco, outros já incluem impostos e registos. Compara a rubrica completa na FINE (ficha de informação normalizada europeia), não os números soltos das páginas.

Isenções que vale a pena procurar: o Millennium bcp isenta as comissões iniciais dos 18 aos 35 anos em habitação própria permanente. O BPI tem campanha de isenção para propostas captadas desde 1 de julho de 2026 e contratadas até 31 de março de 2027. O Crédito Agrícola isenta a comissão de abertura de 301,60€.

Intermediário de crédito: como funciona o modelo

Um intermediário de crédito recolhe a tua informação, submete o processo a vários bancos e apresenta-te as propostas.

• Como é pago: pelo banco, não por ti. O serviço é gratuito para o consumidor e a remuneração vem de uma comissão paga pela instituição que acabar por financiar o crédito.
• O que isso implica: a remuneração pode não ser igual em todos os bancos com quem o intermediário trabalha. É legítimo, está regulado, e é uma informação que podes e deves pedir.
• A limitação principal: nenhum intermediário trabalha com todos os bancos do mercado. Trabalha com aqueles com quem tem acordo. Se um dos bancos com melhores condições para o teu perfil estiver fora dessa lista, essa proposta nunca te chega.
• Como verificar: todos os intermediários de crédito têm de estar registados no Banco de Portugal. O registo é público e podes consultá-lo antes de entregares qualquer documento.

A estratégia sensata é usares um intermediário para poupar tempo e recolher propostas e, em paralelo, contactares diretamente dois ou três bancos por tua conta. Depois comparas tudo pela TAEG e pelo MTIC.

Como transferir o crédito para outro banco

Transferir significa liquidar o crédito no banco atual com um novo crédito noutro banco. Compensa quando a poupança na prestação supera os custos da operação num prazo razoável. Os custos e a conta em meses estão no artigo sobre transferir o crédito habitação e podes simular a tua poupança no simulador de transferência.

Os custos: comissão de amortização antecipada no banco de origem (0,5% em taxa variável, 2% em taxa fixa), avaliação do imóvel no banco novo, comissões de dossier e formalização, e o registo da nova hipoteca.

O banco novo pode pagar os custos, e vários pagam: o Bankinter reembolsa os custos de transferência, exceto a comissão de liquidação antecipada, que suporta até 0,5% do montante transferido. O Novo Banco anuncia que suporta os custos de transferência nas opções com taxa variável. O Banco CTT tem campanha de transferência com despesas iniciais reduzidas.

O que negociar: o spread, a isenção ou redução das comissões iniciais, o pagamento dos custos da transferência pelo banco novo, e uma conta à ordem sem comissões de manutenção.

Uma nota sobre a conta: o Banco CTT não cobra comissão de manutenção da conta à ordem. Num crédito a 30 anos, uma comissão trimestral de 16,20€ soma cerca de 1.944€ ao longo do contrato. É um custo que entra na TAEG e que quase ninguém compara.

Como conseguir o melhor negócio

1. Sabe a tua taxa de esforço antes de falares com o banco: o Novo Banco publica na ficha um limite próprio de 33% do duodécimo do rendimento anual líquido declarado. É o único dos dez que põe um número no papel. Vê onde estás na calculadora de taxa de esforço.

2. Pede a pré-aprovação antes de fazeres propostas de compra: a pré-aprovação não é aprovação. Só depois da avaliação do imóvel é que sabes o valor real que o banco financia.

3. Pede três a quatro propostas em simultâneo: aos bancos diretamente e, se quiseres, também através de um intermediário. As propostas têm validade, por isso pede-as todas na mesma janela de tempo.

4. Exige a FINE de cada proposta: é obrigatória, é gratuita e traz a TAEG, o MTIC e todas as comissões no mesmo formato em todos os bancos. É o único documento que te deixa comparar propostas linha a linha.

5. Compara pela TAEG e pelo MTIC, no mesmo montante e prazo: se uma proposta for a 30 anos e outra a 35, os MTIC não se comparam.

6. Leva a melhor FINE ao banco que preferes: uma proposta concorrente por escrito é o instrumento de negociação mais eficaz que existe.

7. Simula os seguros por fora antes de assinares: pede cotação a duas ou três seguradoras externas, com a mesma cobertura que o banco exige, e compara o custo total com e sem a bonificação do spread.

8. Revê o crédito ao fim de um ou dois anos: as condições de mercado mudam, e as campanhas de transferência costumam ser mais agressivas do que as de aquisição.

Erros a evitar

• Comparar exemplos representativos entre bancos: têm montantes, prazos e LTV diferentes. Não são comparáveis.
• Escolher pelo spread mais baixo: o spread não inclui seguros nem comissões. Compara TAEG e MTIC.
• Aceitar todos os produtos sem contas: cada um tem um custo anual que dura o contrato inteiro.
• Assumir que o seguro do banco é obrigatório: os dez bancos deixam contratar fora. Só perdes a bonificação.
• Comparar prémios de seguro sem ver a cobertura: um seguro com IAD e outro com ITP são produtos diferentes.
• Ir só ao teu banco: é onde a proposta costuma ser pior, porque já és cliente.

Perguntas frequentes

Qual o banco com o spread mais baixo?

Em spread base publicado, o Bankinter, com 1,050%. Em spread bonificado, o Novo Banco, com 0,65%. Mas o spread sozinho não determina o custo, porque não inclui comissões nem seguros. Compara pela TAEG.

Qual o banco com a taxa fixa mais baixa a 30 anos?

Dos bancos que publicam taxa fixa a 30 anos, o Banco CTT apresenta a TAN mais baixa com produtos contratados, 4,15%. Seguem-se o Millennium bcp com 4,250%, o BPI com 4,350% e o Santander com 4,400%. O Crédito Agrícola não oferece taxa fixa acima de 15 anos.

Vale a pena um intermediário de crédito?

Poupa tempo e é gratuito para ti. Mas nenhum trabalha com todos os bancos, e é pago pelo banco financiador. Usa-o em paralelo com contactos diretos.

Fixa, mista ou variável em 2026?

A mista é a mais contratada e, neste momento, a mais barata nos exemplos publicados. A fixa custa entre 22.000€ e 32.000€ mais no mesmo banco, em troca de certeza total na prestação. Depende da tua tolerância a variações na prestação.

Posso fazer os seguros fora do banco?

Sim, em todos os dez bancos analisados. Perdes a bonificação do spread, nunca o crédito. Faz as contas aos dois cenários antes de decidires.

Qual o prazo máximo?

Depende da idade. Regra geral, 40 anos até aos 35 anos de idade e 35 anos acima, sem que nenhum titular passe os 75 anos no fim do contrato. O Montepio admite 77 anos, ou 80 em transferências. O Bankinter fica-se pelos 35 anos.

Então qual é o melhor banco?

Aquele que te der a TAEG e o MTIC mais baixos para o teu montante, o teu prazo e o teu LTV. Nenhum artigo consegue responder por ti, porque nenhum banco publica preços que sirvam para comparar diretamente. O que este artigo te dá é a ordem certa das prioridades.

_{Dados recolhidos a 1 de setembro de 2026, a partir dos exemplos representativos e das fichas de informação pré-contratual publicadas por cada banco, todas em versão de agosto ou setembro de 2026. As taxas e campanhas mudam mensalmente. Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. Confirma sempre as condições na FINE que o banco te entregar.}