Quanto tempo demora a aprovação do crédito habitação: pré-aprovação e carta de aprovação

Da entrega dos documentos à escritura, um crédito habitação demora normalmente entre 4 e 8 semanas. Pode ficar por 3 semanas se tudo correr bem e chegar aos 3 meses se a avaliação atrasar ou faltarem documentos.

O que atrasa quase sempre não é o banco a decidir, é a avaliação da casa e a papelada. Este artigo explica cada fase, quanto tempo leva, o que é vinculativo e o que não é e o que podes fazer para encurtar o processo. Para o funcionamento geral do crédito, lê o guia completo do crédito habitação.

As fases e os prazos

^{*FINE: ficha de informação normalizada europeia, o documento com todas as condições da proposta do banco.}

Somando, 4 a 8 semanas é o normal. Os bancos mais rápidos fazem tudo em 3 ou 4 semanas quando o processo está limpo. Os mais lentos e os processos com problemas chegam a 12.

Um exemplo com datas: entregas os documentos a 1 de setembro e tens pré-aprovação a 4. Encontras casa e assinas o contrato-promessa a 18, com 90 dias para a escritura. O pedido formal entra a 22 e a análise fica pronta a 2 de outubro. A avaliação é marcada para 14 de outubro e o relatório chega a 20. A carta de aprovação e a FINE saem a 23. Os 7 dias de reflexão acabam a 30 e a escritura fica marcada para 13 de novembro. Da entrega dos documentos à chave, dez semanas. Do contrato-promessa à escritura, oito.

Pré-aprovação: o que é e o que vale

A pré-aprovação é a resposta do banco à pergunta "quanto me emprestam?", antes de teres casa escolhida. O banco analisa o teu rendimento, os teus créditos e a tua taxa de esforço e diz-te até que montante está disposto a ir.

Quanto demora: de 2 a 7 dias úteis, se entregares tudo de uma vez. Alguns bancos dão uma pré-análise em 48 horas.

Quanto vale: menos do que parece. Não é vinculativa: o banco pode recusar o crédito mais tarde se a avaliação da casa ficar abaixo do preço, se a tua situação mudar ou se a análise formal encontrar algo que a pré-análise não viu. A validade costuma ser de 30 a 90 dias, conforme o banco.

Para que serve, então: para saberes o teu teto antes de procurar casa e para mostrar ao vendedor que és um comprador sério. Alguns bancos emitem um documento, a carta de pré-aprovação ou carta de conforto, que podes levar às visitas. Num mercado com vários interessados pela mesma casa, faz diferença.

Antes de pedires a pré-aprovação, faz as contas na calculadora de quanto posso pedir. Se souberes o valor aproximado, o pedido ao banco é uma confirmação, não uma surpresa.

Análise formal: o banco a sério

Com a casa escolhida e o contrato-promessa feito, entregas o pedido formal. Aqui o banco valida tudo o que viu na pré-aprovação e junta o imóvel à equação.

Quanto demora: 5 a 10 dias úteis. Pode ir até 20 se o processo for complexo, por exemplo com rendimentos de recibos verdes, vários titulares ou um imóvel com registos por regularizar.

O que o banco verifica:

• Rendimento líquido e estabilidade do contrato de trabalho.
• Todos os teus créditos, através do mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal, que ele consulta diretamente.
• Taxa de esforço com choque na taxa de juro, que desde agosto de 2026 tem de ficar abaixo de 45%, segundo a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026. Podes calcular a tua na calculadora de taxa de esforço.
• A documentação da casa: caderneta predial, certidão permanente do registo predial, licença de utilização.

Um detalhe que atrasa muitos processos: o banco consulta o mapa de responsabilidades, mas tu deves consultá-lo antes. Se aparecer um cartão de crédito esquecido ou um crédito de um familiar de que és fiador, é melhor saberes antes do banco.

Avaliação do imóvel: a fase que mais atrasa

O banco manda um perito avaliador independente ver a casa e atribuir-lhe um valor. Por lei, esse perito tem de estar registado na CMVM, nos termos da Lei n.º 153/2015, e não pode ter qualquer conflito de interesses com o negócio. É sobre o valor da avaliação, ou sobre o preço de compra se for mais baixo, que o banco calcula os 90% que pode emprestar.

Quanto demora: 1 a 3 semanas. O tempo é quase todo de espera pela marcação. O avaliador precisa de combinar a visita com o vendedor ou a imobiliária e em épocas de muita procura as agendas enchem.

O que pode correr mal: se a avaliação ficar abaixo do preço, o banco reduz o empréstimo e tens de cobrir a diferença ou renegociar o preço. Tens direito a receber uma cópia do relatório e a pedir uma segunda avaliação, pagando-a.

O custo: 200€ a 350€, pagos por ti, mesmo que o crédito não avance.

Carta de aprovação e FINE: a única coisa vinculativa

Quando a avaliação chega e o banco decide, emite três documentos ao mesmo tempo:

• Carta de aprovação: confirma que o crédito está aprovado, com o montante, o prazo, a taxa e o spread finais.
• FINE: a ficha de informação normalizada europeia, com todas as condições, a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) e o MTIC (montante total imputado ao consumidor). É o documento que serve para comparar propostas. O Banco de Portugal explica como ler a FINE.
• Minuta do contrato: o texto que vais assinar na escritura.

Esta é a única fase em que o banco fica preso ao que disse. Por lei, a proposta é válida pelo menos 30 dias e o banco não pode alterá-la nesse período. Também por lei, tens um período mínimo de reflexão de 7 dias durante o qual não podes aceitar. As duas regras estão no Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e são explicadas pelo Banco de Portugal.

Usa esses 7 dias para o que servem: comparar a FINE com as dos outros bancos e negociar o spread. É também a altura de confirmar se a modalidade que escolheste, fixa, variável ou mista, continua a fazer sentido, de comparar o custo do seguro de vida que o banco propõe com o de outras seguradoras, e de ver a prestação final no simulador de crédito habitação. É o momento de maior poder que vais ter em todo o processo.

Escritura: a última espera

Aprovado o crédito e passados os 7 dias, marca-se a escritura. Faz-se num balcão Casa Pronta, num notário ou no próprio banco. Antes dela tens de pagar o IMT e o imposto do selo, com os comprovativos prontos para o dia.

Quanto demora: 1 a 3 semanas depois da aprovação, quase sempre por causa da agenda. Nas zonas de maior procura convém marcar com antecedência.

Do contrato-promessa à escritura, o prazo habitual é de 60 a 90 dias. É esse o prazo que deves negociar no contrato-promessa, sempre com a cláusula de o negócio depender da aprovação do crédito. Sem essa cláusula, se o banco recusar, perdes o sinal.

Os prazos que a lei fixa e os que não fixa

A lei do crédito habitação fixa apenas três prazos e nenhum deles obriga o banco a decidir depressa:

Não existe prazo legal para o banco analisar e decidir: os 5 a 10 dias úteis são prática de mercado, não obrigação. Por isso, se o banco está lento, o teu instrumento não é a lei, é a pressão comercial: a concorrência de outra proposta.

Como encurtar o processo

• Entrega tudo de uma vez: cada documento em falta reinicia a fila. Pede a lista completa ao banco no primeiro contacto.
• Consulta o teu mapa de responsabilidades antes, no site do Banco de Portugal. Evita surpresas na análise.
• Pede pré-aprovação a dois ou três bancos em paralelo, não em série. Poupa semanas e dá-te propostas para negociar.
• Confirma os documentos da casa antes do contrato-promessa: licença de utilização, certidão predial sem ónus, caderneta atualizada. Um imóvel com registos por regularizar pode parar o processo semanas.
• Combina a avaliação logo que o pedido formal entrar: pergunta ao banco se pode marcar já e facilita o contacto com o vendedor.
• Pede a escritura pelo Casa Pronta com antecedência, assim que a carta de aprovação chegar.

Se tens até 35 anos e usas a garantia pública

O processo tem dois passos a mais, que acrescentam alguns dias:

• Uma declaração de honra, em modelo do banco, a confirmar que é a tua primeira casa e que nunca usaste a garantia.
• Certidões de situação regularizada das Finanças e da Segurança Social, que podes pedir online e demoram pouco.

Os bancos têm quotas da garantia e algumas esgotam-se antes do fim do ano. Confirma no primeiro contacto se o banco ainda tem plafond. As condições estão no artigo do crédito habitação jovem. Se também tens direito à isenção de IMT, o pedido é feito por ti no Portal das Finanças antes da escritura, não pelo banco. Trata disso assim que a carta de aprovação chegar.

Documentos a ter prontos

Teus e dos outros titulares:

• Cartão de cidadão.
• Últimos três recibos de vencimento ou, se és trabalhador independente, os últimos recibos e a declaração de início de atividade.
• Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação.
• Declaração da entidade patronal com tipo de contrato e antiguidade.
• Extratos bancários dos últimos três meses.
• Mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal, gratuito e imediato no Portal do Cliente Bancário.

Da casa:

• Caderneta predial urbana.
• Certidão permanente do registo predial.
• Licença de utilização.
• Ficha técnica da habitação, para casas licenciadas depois de março de 2004.
• Certificado energético.
• Contrato-promessa de compra e venda.

Erros que atrasam

• Assinar o contrato-promessa antes da pré-aprovação: ficas com um prazo a correr sem saberes se o banco aprova.
• Ir a um banco de cada vez: cada análise demora uma a duas semanas. Em série, são meses.
• Ignorar um crédito antigo no mapa de responsabilidades: aparece na análise e obriga a explicações.
• Comprar uma casa sem licença de utilização: o banco não financia enquanto não estiver regularizada.
• Deixar a escritura para o fim do prazo do contrato-promessa: qualquer atraso do banco faz-te perder o sinal ou obriga a pedir adenda ao vendedor.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora a pré-aprovação do crédito habitação?

Entre 2 e 7 dias úteis, se os documentos estiverem completos. Alguns bancos dão uma resposta preliminar em 48 horas.

A pré-aprovação garante o crédito?

Não. É uma indicação do montante que o banco está disposto a emprestar com base no teu perfil. A aprovação só fica fechada com a carta de aprovação, depois da avaliação da casa.

Quanto tempo demora da carta de aprovação à escritura?

Entre 2 e 4 semanas: 7 dias de reflexão obrigatórios mais o tempo de marcar a escritura e pagar os impostos.

O banco tem prazo para responder?

Não há prazo legal para a análise. Os prazos que a lei fixa são a validade mínima da proposta (30 dias) e o período de reflexão (7 dias).

Posso ter pré-aprovação em vários bancos ao mesmo tempo?

Sim, e deves. Não tem custo, não te compromete e dá-te propostas para comparar.

O que acontece se a avaliação ficar abaixo do preço?

O banco empresta no máximo 90% do menor entre o preço e o valor da avaliação. Se a avaliação ficar abaixo, é sobre ela que a conta é feita e a diferença sai do teu bolso, a não ser que renegoceies o preço com o vendedor ou peças uma segunda avaliação.

Quanto tempo é válida a carta de aprovação?

Por lei, no mínimo 30 dias. Alguns bancos dão 60 ou 90. Confirma o prazo na própria carta, porque passado ele o banco pode rever as condições.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. Os prazos indicados são práticas de mercado em 2026 e variam de banco para banco. Confirma sempre os prazos e as condições com o teu banco.}