Prazo e idade máxima do crédito habitação: até que idade se pode pedir
Não existe uma idade legal máxima para pedir crédito habitação. O que existe são duas regras que, juntas, encurtam o prazo à medida que os anos passam: um limite de prazo do Banco de Portugal e um limite de idade no fim do contrato, imposto por cada banco.
Aos 30 anos podes pedir 40 anos de crédito. Aos 55, o prazo real cai para 20. E como a prestação sobe quando o prazo encurta, o mesmo empréstimo custa 870€ por mês em vez de 581€.
Este artigo mostra a tabela por idade, explica a regra dos 70 anos e o que podes fazer se o prazo não chegar.
As duas regras que definem o teu prazo
1. O prazo máximo do Banco de Portugal: desde 1 de agosto de 2026 há apenas duas maturidades, definidas na Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026:
Antes de agosto havia três escalões, de 40, 37 e 35 anos, com o corte aos 30. A simplificação alargou o prazo a quem tem entre 30 e 35 anos, que passou de 37 para 40.
A idade que conta é a que tens na data em que o banco faz a avaliação de solvabilidade, não na data da escritura. Quem faz 36 anos entre a análise do banco e a escritura mantém os 40 anos.
2. O limite de idade do banco no fim do contrato: este não está na lei, é política comercial de cada instituição. A maioria dos bancos exige que o titular não passe os 75 anos no último mês do contrato. Alguns aceitam 80, sobretudo em produtos para clientes séniores.
É a segunda regra que manda a partir dos 40 anos. E, quando o crédito tem dois titulares, conta sempre a idade do mais velho.
Tabela: prazo real e prestação por idade
Crédito de 150.000€, TAN de 3,5%, com um banco que use o limite dos 75 anos:
Repara em duas coisas. A partir dos 40 anos é o limite dos 75 que decide, não a lei. E o prazo curto tem um lado bom que quase nunca se refere: aos 55 anos pagas mais 289€ por mês do que aos 30, mas pagas menos 70.000€ de juros ao longo do crédito.
Faz a conta para o teu caso no simulador de crédito habitação.
A regra dos 70 anos
Há uma terceira regra, menos conhecida, que aperta ainda mais as contas de quem pede crédito depois dos 40.
Se o titular tiver mais de 70 anos no fim do contrato, o banco é obrigado a assumir que o rendimento dessa pessoa vai ser mais baixo nessa fase. Tem de reduzir o rendimento considerado em pelo menos 20%, de forma proporcional ao peso que os anos acima dos 70 têm no prazo total do empréstimo.
Na prática: com 50 anos e um crédito a 25 anos, os últimos cinco anos passam-se depois dos 70. O banco faz as contas da taxa de esforço com um rendimento inferior ao que tens hoje e isso pode chegar para reprovar o pedido.
Esta regra não se aplica se já estiveres reformado no momento da análise, porque nesse caso o banco já está a olhar para o rendimento definitivo. Podes ver como fica a tua taxa de esforço na calculadora de taxa de esforço.
Pedir crédito depois dos 50: o que muda
Nada impede um banco de emprestar a quem tem 55 ou 60 anos. Mas há três consequências práticas.
- A prestação é bem mais alta: é o efeito matemático do prazo curto e o principal obstáculo, porque a taxa de esforço tem de ficar abaixo dos 45%.
- O seguro de vida fica mais caro: o prémio sobe com a idade e, a partir dos 50, sobe com força. Em alguns casos a seguradora recusa ou agrava e é aí que compensa comparar fora do banco. As regras estão no artigo do seguro de vida do crédito habitação.
- O banco pede mais garantias: uma entrada maior, um fiador mais novo ou um segundo titular com menos idade.
Cinco formas de alargar o prazo ou baixar a prestação
- Junta um titular mais novo: para o prazo conta a idade do mais velho, por isso isto só ajuda se o mais velho fores tu e o outro titular for quem tem menos idade. Se o teu cônjuge for mais velho, o prazo passa a ser calculado pela idade dele.
- Procura um banco com limite de 80 anos: cinco anos a mais no fim do contrato podem significar cinco anos a mais de prazo. Vale a pena perguntar diretamente, porque poucos anunciam.
- Dá mais entrada: baixar o montante financiado é a forma mais direta de baixar a prestação quando o prazo não pode crescer.
- Pergunta por soluções para clientes séniores: alguns bancos têm produtos que estendem o limite de idade, normalmente com garantias adicionais.
- Considera um fiador: resolve o problema da taxa de esforço, mas não o do prazo, porque este continua a depender da idade dos titulares.
E se tens menos de 35 anos?
Tens o prazo máximo de 40 anos e podes acumular a garantia pública do Estado, que permite financiar 100% do valor da casa até 31 de dezembro de 2026, além da isenção de IMT e de imposto do selo. Está tudo no artigo do crédito habitação jovem.
Um aviso que vale a pena repetir: poder pedir 40 anos não significa que devas. No mesmo crédito de 150.000€, passar de 30 para 40 anos baixa a prestação em cerca de 92€, mas acrescenta mais de 36.000€ de juros. O prazo deve ser o mais curto que o teu orçamento aguente com folga.
Erros a evitar
- Assumir que a idade que conta é a de hoje: o que decide é a idade no fim do contrato.
- Esquecer que conta o titular mais velho: um cônjuge com mais dez anos encurta o prazo de ambos.
- Escolher o prazo máximo por defeito: cada ano a mais de prazo são milhares de euros de juros.
- Ignorar o custo do seguro de vida depois dos 50: pode pesar mais do que a diferença de spread entre bancos.
- Ir só ao teu banco: o limite de idade no fim do contrato varia e é aí que está a diferença entre 20 e 25 anos de prazo.
Perguntas frequentes
Qual é a idade máxima para pedir crédito habitação?
Não há idade máxima definida por lei. O que existe é o limite de idade no fim do contrato, normalmente 75 anos, que cada banco define.
Com 60 anos, quanto tempo posso pedir?
Com o limite dos 75 anos, 15 anos de prazo. Com um banco que aceite 80, podem ser 20.
Posso pedir crédito habitação depois dos 65?
Sim, mas o prazo será curto, cerca de 10 anos com o limite dos 75, com uma prestação bastante alta. Uma entrada maior ou um segundo titular mais novo ajudam.
A idade que conta é a do pedido ou a do fim do contrato?
As duas. O prazo máximo legal olha para a tua idade na data em que o banco faz a avaliação de solvabilidade. O limite do banco olha para a idade que terás no último mês do contrato.
Nos créditos com dois titulares, conta que idade?
A do titular mais velho, tanto para o prazo máximo legal como para o limite do banco.
Ser reformado impede o crédito?
Não. A pensão conta como rendimento e, se já estiveres reformado, o banco não tem de aplicar a redução de rendimento prevista para quem passa os 70 anos durante o contrato.
Posso alargar o prazo de um crédito que já tenho?
Podes pedir ao banco e é uma das soluções previstas em caso de dificuldades de pagamento. Continua a valer o limite de idade no fim do contrato.
Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. Os limites de idade no fim do contrato são política de cada banco e variam. Confirma sempre as condições com o teu banco.
