Distrate de hipoteca: o que é, quanto custa e como fazer
Acabaste de pagar o crédito habitação. O banco confirma que não deves nada. Porém, se pedires a certidão do registo predial, a hipoteca ainda lá aparece. É normal: a dívida acabou, mas o registo só se apaga quando alguém o pede na conservatória. Para o pedir é preciso um documento do banco, o distrate.
Este artigo explica o que é o distrate, quando precisas dele, o que é grátis, o que se paga e como se faz do princípio ao fim.
O que é o distrate de hipoteca
É a declaração em que o banco confirma que a dívida está paga e autoriza o cancelamento da hipoteca que tinha sobre a tua casa. Também se chama termo de cancelamento ou declaração de distrate.
A hipoteca extingue-se por si quando a dívida acaba, isso está no Código Civil. Contudo, o registo da hipoteca, na conservatória, não se apaga sozinho. Fica lá até alguém pedir o cancelamento. Para o pedir é preciso o distrate, que não cancela nada por si: é o papel que permite cancelar.
Enquanto o registo não for cancelado, a certidão do registo predial continua a mostrar a hipoteca, com o banco e o montante máximo garantido. Para vender, para pedir crédito novo ou para uma partilha, isso é um problema.
Quando precisas dele
- No fim do crédito: pagaste a última prestação. O banco é obrigado a emitir e enviar o distrate sem lhe pedires.
- Quando liquidas o crédito antes do prazo: depois de amortizar a totalidade, o mesmo. O banco emite, tu levas ao registo.
- Quando vendes com crédito por pagar: o preço da venda paga o crédito e o banco entrega o distrate na escritura. Quem faz a escritura trata do cancelamento.
- Quando transferes o crédito para outro banco: o banco novo paga ao antigo, o antigo emite o distrate e o novo regista a sua hipoteca. Os dois bancos tratam disso. Contudo, confirma antes da escritura que o distrate está pedido.
Quanto custa
| Passo | Custo | Quem cobra |
|---|---|---|
| Emissão do distrate pelo banco | 0€ | Proibido por lei desde 2021 |
| Reconhecimento de assinaturas no distrate | 0€ | O banco não te pode repercutir este custo desde 2023 |
| Cancelamento do registo da hipoteca | 50€ na conservatória, 45€ pelo Predial Online | Conservatória |
| Cancelamento pedido depois dos 30 dias | 100€, o emolumento em dobro | Conservatória |
| Solicitador ou advogado a tratar do registo | Honorários, se não o fizeres tu | Profissional |
A gratuitidade do distrate vem da Lei n.º 57/2020, em vigor desde 1 de janeiro de 2021: o banco tem de emitir e enviar o distrate no prazo máximo de 14 dias úteis depois do fim do contrato, seja pelo termo normal ou por reembolso antecipado total, sem cobrar comissão. Antes disso, alguns bancos cobravam 100€ a 200€.
Como alguns bancos passaram a cobrar o reconhecimento das assinaturas em vez da comissão, a Lei n.º 24/2023 fechou essa porta: se o banco escolher emitir o documento numa forma que exija reconhecimento notarial, não te pode imputar essa despesa. Se um banco te cobrar alguma coisa pelo distrate, reclama no livro de reclamações e no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal.
O que continua a pagar-se é o registo do cancelamento na conservatória. O valor está no Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado: um averbamento à inscrição custa 100€ e, por ser um facto extintivo, reduz-se a metade, 50€, com mais 10% de desconto quando o pedido é feito online. Há também um prazo: o Código do Registo Predial dá 30 dias para pedir o registo depois de o distrate ser emitido. Fora desse prazo, o emolumento paga-se em dobro.
Como fazer, passo a passo
Se liquidaste o crédito ou chegaste ao fim:
- Confirma que o saldo está a zero: pede ao banco uma declaração de dívida a zero ou vê no homebanking que o contrato aparece como liquidado.
- Espera o distrate, ou pede-o: o banco tem 14 dias úteis para o enviar. Se não chegar, pede por escrito, no balcão ou pelo homebanking, com o número do contrato. Guarda o pedido.
- Verifica o documento: tem de identificar o prédio, a fração, a conservatória e a inscrição da hipoteca e declarar que o banco autoriza o cancelamento. Compara com a certidão do registo predial.
- Pede o cancelamento do registo, nos 30 dias seguintes: em qualquer conservatória do registo predial, ou no Predial Online com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital. Entregas o distrate, pagas o emolumento e o pedido fica em processamento. Se preferires, um solicitador faz isto por ti.
- Confirma que ficou cancelado: quando fazes um registo, recebes um código gratuito de acesso à certidão do prédio por três meses. Abre-a e vê que a hipoteca aparece cancelada. Se não tiveres o código, a informação predial simplificada custa 1€.
Se vais vender a casa: avisa o banco com pelo menos 10 dias úteis de antecedência, que é o pré-aviso legal para a liquidação total, e pede o valor exato para liquidar na data da escritura. No dia, o banco recebe o pagamento e entrega o distrate. O notário, advogado ou solicitador que faz a escritura regista a venda e o cancelamento em conjunto. Confirma com ele que o cancelamento fica incluído e quem paga o emolumento, que por regra é o vendedor.
Se vais transferir o crédito: o banco novo pede o distrate ao antigo e faz a escritura com as duas operações, cancelamento da hipoteca antiga e registo da nova. O que te compete é confirmar, uma semana antes, que o banco antigo já enviou o valor de liquidação e o distrate.
Erros a evitar
- Pagar a última prestação e esquecer o registo: anos depois, na venda ou na herança, a hipoteca ainda lá está, o banco pode já nem ter o processo à mão e o distrate demora semanas.
- Aceitar pagar comissão ou reconhecimento de assinaturas ao banco: é ilegal desde 2021 e 2023. Reclama.
- Deixar passar os 30 dias: o registo passa a custar o dobro. Faz na semana em que recebes o distrate.
- Não confirmar o cancelamento: pediste, pagaste e nunca abriste a certidão. Um erro na identificação da inscrição e o cancelamento fica por fazer.
- Na venda, assumir que alguém trata do distrate: a imobiliária não pede ao banco, o comprador não pode e o notário só regista o que lhe entregam. Quem pede és tu.
- Perder o distrate: o banco emite segunda via. Contudo, pode levar tempo. Guarda o original digitalizado.
Perguntas frequentes
O distrate é gratuito?
Sim. Desde 1 de janeiro de 2021 o banco não pode cobrar pela emissão e desde 2023 também não te pode imputar o reconhecimento das assinaturas. O que se paga é o registo do cancelamento na conservatória.
Quanto custa cancelar a hipoteca?
O emolumento do registo, 50€ na conservatória e 45€ pelo Predial Online, se pedires nos 30 dias seguintes ao distrate. Depois disso, o dobro. Se recorreres a um solicitador, acrescem os honorários.
Quanto tempo demora o banco a emitir o distrate?
Até 14 dias úteis depois do fim do contrato, por lei. Muitos bancos emitem em poucos dias.
O distrate tem validade?
O documento em si não caduca. O que existe é o prazo de 30 dias para pedir o registo sem pagar o emolumento em dobro. Alguns bancos indicam uma validade própria no documento e pedem segunda via depois disso.
Preciso de cancelar a hipoteca se não vou vender?
Não é obrigatório. Contudo, convém. Uma hipoteca registada de um crédito já pago bloqueia qualquer crédito novo com garantia da casa e complica heranças e partilhas. Custa 50€ resolver agora e pode custar semanas resolver depois.
O banco diz que o cancelamento é tratado por eles. É normal?
Alguns bancos tratam do registo, sobretudo nas transferências. Pede prova, a certidão atualizada ou o código de acesso. Sem prova, assume que não está feito.
A hipoteca aparece na certidão e o crédito foi pago há dez anos. O que faço?
Pede o distrate ao banco com o número do contrato antigo. A obrigação de o emitir de graça mantém-se. Se o banco entretanto foi absorvido por outro, é o banco sucessor que emite.
Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. As regras e os valores referem-se a setembro de 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre os emolumentos no Predial Online e as condições no teu banco.
