Amortizar crédito habitação em 2026: compensa? Comissões, mais-valias e como fazer

Amortizar é entregar ao banco uma parte do capital que ainda deves, fora das prestações normais. Com uma diferença importante face aos últimos anos: desde 1 de janeiro de 2026 voltaste a pagar comissão para o fazer.

A boa notícia é que a comissão é pequena ao lado do que poupas. Numa amortização de 10.000€ em taxa variável, custa 52€ e paga-se a si própria no primeiro mês.

Este artigo mostra quanto custa, quanto poupas em cada uma das duas opções que o banco te dá, se compensa amortizar em vez de investir o dinheiro e o que resta das regras de mais-valias em 2026.

Quanto custa amortizar em 2026

A comissão de reembolso antecipado está limitada por lei, no artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, e podes confirmar as regras no Banco de Portugal.

São máximos legais. O teu contrato pode prever menos ou isenção, por isso vale a pena confirmar antes de fazer contas. E não há comissão nenhuma em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional.

O que o banco não pode cobrar: qualquer encargo adicional além desta comissão. A única exceção são despesas que o banco tenha mesmo de pagar a terceiros, como conservatórias ou cartórios, e nesse caso tem de te justificar com documentos.

Se estás em taxa mista, o que conta é a fase em que o crédito está no momento da amortização. Durante o período fixo pagas 2%, depois de ele acabar pagas 0,5%. Nos créditos com um período fixo curto, esperar pela transição pode poupar-te centenas de euros.

Reduzir a prestação ou reduzir o prazo

Quando amortizas, o banco pergunta-te o que queres fazer ao contrato. A resposta muda o resultado por um fator de dois e meio.

O exemplo: 120.000€ em dívida, 25 anos por pagar, TAN de 3,5%, prestação atual de 601€. Amortizas 10.000€.

Com o mesmo dinheiro, reduzir o prazo poupa mais do dobro. A razão é simples: os juros são cobrados sobre o capital em dívida e ao longo do tempo, por isso cortar três anos de contrato vale mais do que cortar 50€ em cada prestação.

Quando escolher cada uma: reduz o prazo se o teu orçamento aguenta a prestação atual sem esforço. Reduz a prestação se precisas de folga mensal ou se estás perto do limite da taxa de esforço, porque uma prestação mais baixa melhora a tua capacidade de obter outro crédito.

Muitos bancos assumem por defeito a redução da prestação, que é a opção que lhes rende mais juros. Diz por escrito o que queres.

Compensa amortizar ou investir o dinheiro?

A regra é uma comparação direta: amortizar rende-te exatamente a taxa do teu crédito, sem impostos e sem risco. Investir tem de render mais do que isso, já depois dos 28% de IRS sobre os juros.

Com estes números, amortizar ganha à poupança sem risco por mais de um ponto percentual. E o ganho é líquido à partida, porque juros que não pagas não são rendimento e não são tributados.

Usa a tua TAN, não a média. A comparação muda se o teu spread for muito baixo ou se estás num período de taxa fixa contratada em 2021, com uma TAN abaixo de 2%. Aí, manter o crédito e pôr o dinheiro a render pode ser melhor.

Antes de amortizar, garante duas coisas: um fundo de emergência intacto, porque o dinheiro que entregas ao banco não volta atrás, e a liquidação dos créditos mais caros primeiro. Amortizar a casa a 2,9% com um crédito pessoal a 9% em aberto é pagar a dívida errada.

Mais-valias: o que ainda dá para fazer em 2026

Aqui houve duas mudanças que apanham muita gente desprevenida.

O regime extraordinário acabou: vender uma casa secundária ou um terreno e usar o dinheiro para amortizar o crédito da habitação própria permitia não pagar mais-valias. Esse regime, criado no pacote Mais Habitação, aplicou-se apenas às vendas feitas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 e não foi renovado. Quem vender hoje uma segunda casa paga IRS sobre a mais-valia, amortize ou não.

O que continua a valer: quando vendes a tua habitação própria e permanente e queres reinvestir noutra, o valor que tens de reinvestir é o preço da venda menos o capital que usaste para liquidar o crédito dessa casa. Ou seja, amortizar o empréstimo com o dinheiro da venda reduz o montante que precisas de reinvestir para não pagar imposto. É a ligação entre amortização e mais-valias que se mantém em 2026.

O que não abate à mais-valia: o dinheiro que entregas ao banco para liquidar o crédito e levantar a hipoteca não é despesa da venda. Numa informação vinculativa de julho de 2026, a Autoridade Tributária recusou a um vendedor a dedução dos montantes gastos com a liquidação do empréstimo e com o distrate, com o argumento de que são encargos do contrato de crédito e não da alienação do imóvel. Uma informação vinculativa só vincula a AT perante quem a pediu, mas diz-te como ela lê a lei. Na conta da mais-valia entram o preço de venda, o preço de compra corrigido pela inflação, as obras dos últimos 12 anos e as despesas da compra e da venda, como o IMT, a escritura e a comissão da imobiliária. A amortização conta apenas para reduzir o valor a reinvestir, não para reduzir o ganho.

E o PPR? O regime que permitia resgatar o PPR sem penalização para amortizar capital terminou a 31 de dezembro de 2024. Desde 2025 voltou a regra geral: o resgate sem penalização serve para pagar prestações do crédito da habitação própria e permanente, não para abater capital, e cada entrega tem de estar aplicada há pelo menos cinco anos. Resgatar fora destas condições obriga a devolver os benefícios fiscais com uma penalização de 10% por cada ano decorrido.

Como se faz, passo a passo

1. Pede o capital em dívida atualizado: é sobre esse valor que tudo se calcula, não sobre o montante inicial do empréstimo.

2. Pede a simulação das duas opções: o banco é obrigado a informar-te, sem demora e por escrito, do impacto do reembolso. Exige as duas versões, com redução de prestação e com redução de prazo.

3. Comunica com antecedência: a amortização parcial exige um pré-aviso de 7 dias úteis e tem de coincidir com uma data de vencimento da prestação. A liquidação total exige 10 dias úteis.

4. Confirma o custo antes de assinar: comissão mais imposto do selo, e nada mais.

5. Guarda o comprovativo: precisas dele se um dia tiveres de justificar a origem ou o destino do dinheiro à Autoridade Tributária.

6. Se liquidaste tudo, pede o distrate: é o documento que permite cancelar a hipoteca no registo predial. O documento é gratuito, o cancelamento do registo não. Explicamos os passos, os custos e os prazos no artigo sobre o distrate de hipoteca.

Podes simular o efeito no valor da prestação no simulador de crédito habitação, usando o capital em dívida e o prazo que ainda falta.

Quando não compensa amortizar

• Não tens fundo de emergência: o dinheiro entregue ao banco deixa de estar disponível. Recuperar liquidez depois significa pedir crédito outra vez, mais caro.
• Tens créditos mais caros: cartões, crédito pessoal ou automóvel têm taxas muito acima da casa. Liquida esses primeiro, e ainda melhoras a tua taxa de esforço.
• Estás a poucos anos do fim: no final do contrato quase toda a prestação é capital, por isso há poucos juros para poupar.
• A tua TAN é muito baixa: abaixo de 2%, uma aplicação sem risco pode render mais do que o crédito te custa.
• Estás em período de taxa fixa e vais transitar em breve: a comissão de 2% cai para 0,5% quando entras na fase variável.
• O crédito é anterior a 2012 e deduzes juros no IRS: o artigo 78.º-E do Código do IRS deixa deduzir 15% dos juros pagos, até 296€ por ano, ou até 450€ nos rendimentos coletáveis mais baixos, e só em contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. Amortizar reduz os juros pagos e, com eles, a dedução. No limite perdes 296€ por ano, por isso raramente chega para travar a decisão, mas entra na conta.

Erros a evitar

• Deixar o banco escolher por ti: por defeito reduzem a prestação, que é a opção que poupa menos juros.
• Amortizar sem verificar a fase da taxa: em taxa fixa a comissão é quatro vezes maior.
• Esquecer o imposto do selo: são mais 4% sobre a comissão, pequenos mas contam na conta exata.
• Contar com o PPR sem penalização: esse regime acabou em 2024.
• Vender uma segunda casa a contar com a isenção de mais-valias: também acabou em 2024.
• Amortizar tudo o que tens: ficar sem poupança nenhuma para ter uma prestação 50€ mais baixa é uma má troca.

Perguntas frequentes

Quanto custa amortizar 10.000€ em 2026?

Em taxa variável, 50€ de comissão mais 2€ de imposto do selo, ou seja 52€. Em taxa fixa, 200€ mais 8€, ou seja 208€. São os máximos legais e o teu contrato pode prever menos.

É melhor reduzir a prestação ou o prazo?

Reduzir o prazo poupa mais do dobro dos juros, com o mesmo dinheiro. Reduzir a prestação só é melhor se precisares de folga mensal no orçamento.

Compensa amortizar ou pôr o dinheiro a render?

Amortizar rende a taxa do teu crédito, isenta de impostos. Com a taxa média dos novos créditos nos 2,93% e os certificados de aforro a render 1,8% líquidos, amortizar ganha na maioria dos casos.

Posso amortizar quando quiser?

Sim, em qualquer momento do contrato e sem valor mínimo imposto por lei. A amortização parcial tem de coincidir com o vencimento de uma prestação e exige 7 dias úteis de pré-aviso.

Ainda posso vender uma casa e amortizar sem pagar mais-valias?

Não. Esse regime aplicou-se apenas às vendas realizadas até 31 de dezembro de 2024. Na venda da tua habitação própria e permanente, o capital usado para liquidar o crédito dessa casa continua a abater ao valor que tens de reinvestir.

Posso usar o PPR para amortizar?

Podes resgatar, mas com penalização fiscal. Sem penalização, o PPR só pode ser usado para pagar prestações do crédito da habitação própria e permanente, com as entregas aplicadas há pelo menos cinco anos.

Amortizar melhora a minha taxa de esforço?

Se escolheres reduzir a prestação, sim, e isso conta se estiveres a pensar pedir outro crédito. Se reduzires o prazo, a prestação fica igual e a taxa de esforço também.

E se quiser mudar de banco em vez de amortizar?

São coisas diferentes e podem ser combinadas. As contas da mudança estão no artigo sobre transferir o crédito habitação.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro ou fiscal. As regras e os valores referem-se a setembro de 2026 e podem ser alterados. Confirma sempre as condições do teu contrato e o custo exato com o teu banco.}