Licença de utilização e licença de habitação: o que são, como pedir e quanto custam
Licença de utilização e licença de habitação são a mesma coisa. O nome legal é autorização de utilização e é o documento que prova que a casa foi construída com licença da câmara e pode ser usada para habitação.
Em 2026 este tema está a mudar duas vezes. Desde 2024 deixou de ser obrigatório apresentar a licença na escritura. A partir de 1 de outubro de 2026 a escritura passa a ter de dizer, preto no branco, se a casa tem ou não título urbanístico, sob pena de o negócio poder ser anulado.
Este artigo explica o que é, quando precisas dela, o que mudou, como se pede na câmara e quanto custa.
O que é a licença de utilização
É a confirmação da câmara municipal de que a obra foi feita de acordo com o projeto aprovado e de que o imóvel pode ser usado para o fim a que se destina: habitação, comércio, serviços ou outro. Durante décadas foi um alvará emitido pela câmara depois de uma vistoria, e era pedido em tudo: comprar, vender, arrendar, pedir crédito.
Chamam-lhe licença de habitação ou de habitabilidade quando o fim é habitação. O documento é o mesmo.
Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024, o Simplex Urbanístico, o alvará deixou de existir como ato autónomo nas obras novas. O que há hoje é uma comunicação à câmara com um termo de responsabilidade do técnico, e a câmara responde com um comprovativo. E desde o Decreto-Lei n.º 108/2026, a lei junta tudo isto num conceito único, o título urbanístico: a licença, o comprovativo da comunicação ou outro título previsto no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).
As casas construídas antes de 7 de agosto de 1951 são um caso à parte. São anteriores ao regulamento que criou a exigência, por isso não têm licença nem precisam dela. O que substitui a licença é uma certidão da câmara a atestar que o prédio é anterior a 1951.
O que mudou em 2024 e o que muda a 1 de outubro de 2026
| Regra | Até 2023 | Desde 2024 | Desde 1 de outubro de 2026 |
|---|---|---|---|
| Licença na escritura | Obrigatória | Dispensada | Dispensada, mas a escritura tem de dizer se existe |
| Ficha técnica da habitação na escritura | Obrigatória | Dispensada | Dispensada |
| Quem emite | Alvará da câmara após vistoria | Comunicação com termo de responsabilidade do técnico | Igual, integrado no título urbanístico |
| Se a escritura omitir | Não se fazia | Sem consequência | Negócio anulável |
A mudança de 2024 foi vendida como simplificação e criou um problema: passou a ser possível comprar uma casa sem ninguém verificar se ela está legal. A de 2026 corrige isso pelo lado da transparência. O notário, advogado ou solicitador que faz a escritura tem de escrever uma de três coisas: que lhe foi apresentado o título urbanístico, que o vendedor declara tê-lo, ou que o vendedor declara não o ter. Se a escritura não disser nada, qualquer das partes pode pedir a anulação do negócio.
A entrada em vigor estava marcada para 3 de agosto e foi adiada para 1 de outubro de 2026, para dar tempo às câmaras de adaptarem as plataformas.
Quando precisas dela
- Para comprar com crédito: a lei dispensa, os bancos não. Sem prova de que a casa está legal, o banco não avança com o crédito habitação ou condiciona-o. Na prática, é aqui que a licença continua a ser obrigatória.
- Para vender: desde outubro de 2026 tens de a apresentar ou declarar que não a tens. Uma casa sem título vale menos e vende-se pior, porque exclui todos os compradores que precisam de crédito.
- Para arrendar: o Simplex deixou de exigir a licença para celebrar contratos de arrendamento. Para alojamento local continua a ser precisa.
- Para mudar o uso: transformar uma loja em casa ou uma casa em escritório exige uma comunicação prévia à câmara com termo de responsabilidade, mesmo sem obras.
- Para obras com licença: no fim da obra, a casa só pode ser usada depois da comunicação de conclusão.
Como pedir, passo a passo
Há três situações e cada uma tem o seu caminho. Em todas, o pedido faz-se na câmara municipal, quase sempre pela plataforma online de urbanismo.
Obra nova ou obra com licença, acabada de concluir:
- O diretor de obra ou o diretor de fiscalização assina um termo de responsabilidade a declarar que a obra está concluída e foi executada de acordo com o projeto.
- Juntam-se as telas finais, só se houve alterações ao projeto, com essas alterações assinaladas.
- Entrega-se a comunicação de utilização na câmara e paga-se a taxa.
- Passados 20 dias, a casa pode ser usada, salvo se a câmara mandar fazer vistoria nesse prazo. A câmara emite o comprovativo, que é o teu título.
Mudança de uso sem obras: é uma comunicação prévia com prazo, com um termo de responsabilidade de um técnico habilitado a declarar que o novo uso é admissível e que o imóvel serve para ele. Também se pode usar ao fim de 20 dias, salvo vistoria.
Casa antiga sem licença:
- Se é anterior a 1951, pede na câmara a certidão que atesta a data de construção. É o documento que os bancos e os notários aceitam.
- Se é posterior a 1951 e nunca teve licença, ou tem obras feitas sem licença, o caminho é a legalização. Precisas de um arquiteto ou engenheiro que faça o levantamento, o projeto e os termos de responsabilidade, e de entregar o processo na câmara.
- Se a licença existiu mas perdeste o documento, pede uma certidão na câmara. O alvará fica no processo do prédio e a certidão reproduz o que lá está.
Antes de comprar, podes tu próprio pedir à câmara a consulta do processo do imóvel. Não precisas de ser o proprietário.
Quanto custa
Não há um preço nacional. Cada câmara fixa as suas taxas no regulamento municipal, publicado como tabela de taxas no site da autarquia. O que pagas depende da situação:
| Situação | O que pagas |
|---|---|
| Obra nova ou licenciada | Taxa municipal da comunicação de utilização, por fração, mais a taxa de vistoria se houver |
| Mudança de uso | Taxa da comunicação prévia, mais os honorários do técnico que assina o termo |
| Casa anterior a 1951 | Taxa da certidão, normalmente dezenas de euros |
| Segunda via de licença existente | Taxa da certidão, normalmente dezenas de euros |
| Legalização de casa ou obras sem licença | Taxas de licenciamento, mais projeto e termos de um arquiteto ou engenheiro, de centenas a milhares de euros |
As taxas municipais são a parte pequena. O custo grande, quando existe, é o técnico e as obras de correção que a legalização pode exigir. É por isso que uma casa sem licença se vende com desconto: o comprador está a assumir esse custo e o risco de a câmara não legalizar.
O que fazer antes de comprar
- Pede o título ao vendedor logo na primeira visita: alvará de utilização, comprovativo da comunicação ou certidão de prédio anterior a 1951.
- Confere a licença com a casa: o número de frações, a tipologia e o uso têm de bater certo. Um sótão transformado em quarto ou uma garagem transformada em sala podem não estar cobertos.
- Cruza com a caderneta predial e a certidão do registo predial: a área e o uso devem coincidir nos três documentos.
- Mete a licença no contrato-promessa: como condição para a escritura e com o prazo para o vendedor a entregar. Se não aparecer, o sinal volta.
- Pergunta ao banco antes de dar sinal o que aceita como prova, para não descobrires na aprovação do crédito que a certidão não chega.
Erros a evitar
- Achar que o Simplex legalizou as casas: só dispensou o papel na escritura. A casa continua a ter de estar legal.
- Dar sinal antes de ver a licença: é a fase em que ainda podes sair sem perder dinheiro.
- Confiar na palavra do vendedor: a partir de outubro de 2026 a declaração dele fica na escritura, mas isso só te dá um argumento para depois. Não te dá a licença.
- Ignorar obras posteriores à licença: uma casa licenciada em 1990 com marquise fechada em 2010 pode ter uma parte ilegal.
- Comprar uma casa sem licença a preço de casa licenciada: se avançares, o desconto tem de cobrir a legalização e o risco.
Perguntas frequentes
Licença de habitação e licença de utilização são a mesma coisa?
Sim. O nome legal é autorização de utilização. Licença de habitação ou de habitabilidade é como as pessoas lhe chamam quando o uso é habitação.
Posso vender uma casa sem licença de utilização?
Podes. A escritura já não exige o documento e, a partir de 1 de outubro de 2026, exige que declares que não o tens. Na prática só vendes a quem compra sem crédito e com desconto.
O banco dá crédito sem licença?
Regra geral, não. O banco financia com base no imóvel e sem prova de que está legal não assume o risco. Alguns aceitam a certidão de prédio anterior a 1951 ou o comprovativo da comunicação de utilização.
A minha casa é de 1940. Preciso de licença?
Não. Precisas de uma certidão da câmara a confirmar que o prédio é anterior a 7 de agosto de 1951. Se houve obras de ampliação depois dessa data, essas obras precisam de licença.
Quanto tempo demora?
Numa obra concluída com projeto aprovado, a casa pode ser usada 20 dias depois da comunicação, salvo vistoria. Uma certidão costuma demorar dias a poucas semanas, consoante a câmara. Uma legalização demora meses.
Quem paga, o comprador ou o vendedor?
O vendedor. É ele que tem de provar que a casa está legal e é ele que tem acesso ao processo. Se o vendedor não quiser tratar disso, o desconto no preço é a tua compensação.
O que é o título urbanístico?
É o nome que a lei dá, desde 2026, ao conjunto de documentos que prova que a obra foi feita legalmente: a licença, o comprovativo da comunicação prévia ou outro título previsto no RJUE. A licença de utilização é um deles.
Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. As regras referem-se a setembro de 2026, incluindo a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026 a 1 de outubro de 2026, e podem ser alteradas. As taxas são fixadas por cada câmara municipal. Confirma sempre o teu caso na câmara e, se envolver crédito, no teu banco.
