Divórcio ou separação com crédito habitação: exoneração de titular e alteração de titularidade

O divórcio acaba com o casamento, não acaba com o crédito. Enquanto os dois nomes estiverem no contrato, o banco pode exigir a prestação a qualquer um deles, seja qual for o acordo da partilha e seja quem for que vive na casa. É esta a regra que torna a casa o ponto mais difícil de quase todas as separações.

Este artigo explica as três saídas possíveis, ficar um com a casa e o crédito, vender e liquidar, ou manter tudo em conjunto, o que a lei garante a quem fica com o crédito, os impostos da partilha e os erros que deixam pessoas a pagar casas onde já não vivem.

O que muda e o que não muda com o divórcio

Há três coisas separadas que as pessoas tratam como uma só:

• A propriedade da casa: decide-se na partilha, por acordo ou em tribunal, e regista-se na conservatória.
• O crédito: é um contrato com o banco, com dois titulares solidários. Só muda quando o banco aceita mudar, por escrito.
• O uso da casa: quem lá vive até a partilha estar feita. O tribunal pode atribuir a casa de morada de família a um dos cônjuges, em arrendamento, mesmo antes de se decidir quem fica com ela.

A partilha não mexe no crédito. Podes deixar de ser dono da casa e continuar a dever ao banco. Podes ficar com a casa e o teu ex-cônjuge continuar responsável pela dívida. As duas situações são comuns e as duas acabam mal quando alguém deixa de pagar. O mesmo vale para a união de facto quando se dissolve.

Saída 1: um fica com a casa e com o crédito

É a mais frequente e a que tem mais passos. Quem fica com a casa compra a parte do outro, com o que se chama tornas, e assume o crédito sozinho. Para isso o banco tem de exonerar o titular que sai, ou seja, libertá-lo da dívida.

O banco pode recusar. Vai analisar quem fica como se fosse um pedido novo: rendimento, taxa de esforço, outros créditos, idade. Se entender que uma pessoa só não aguenta a prestação, diz que não, e o contrato fica como estava, com os dois. A exoneração precisa do acordo de todos, do banco, de quem fica e de quem sai.

O que a lei garante a quem fica. O artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 proíbe o banco de agravar o spread quando o crédito da habitação própria e permanente fica titulado por um só consumidor por divórcio, separação judicial, dissolução da união de facto ou morte do cônjuge, desde que esse consumidor prove que o agregado tem uma taxa de esforço inferior a 55%, ou inferior a 60% se tiver dois ou mais dependentes a cargo. E, se o banco aceitar alterar o contrato, não pode cobrar comissão pela alteração nem exigir que compres outros produtos em troca. O Banco de Portugal resume as duas regras na página sobre a alteração das condições do crédito. São proteções contra o banco aproveitar a mudança para encarecer o crédito. Não obrigam o banco a aceitar a exoneração.

Repara nos números: 55% e 60% são limites muito mais folgados do que os 45% da taxa de esforço máxima dos créditos novos. É de propósito, para que quem fica sozinho depois de um divórcio não perca a casa por não caber nos critérios de um crédito novo. Contudo, o banco pode aplicar os seus próprios critérios de risco na decisão de exonerar. Muitos aplicam os 45%.

Os passos, por ordem:

1. Pede ao banco a simulação da exoneração antes de assinar a partilha: com os documentos de rendimento de quem fica. É o passo que quase toda a gente faz ao contrário. Assinar a partilha e só depois ir ao banco é ficar com a casa em nome de um e a dívida em nome de dois.
2. Fecha a partilha com as tornas: por escritura ou documento autenticado, ou no processo de divórcio. A casa passa para quem fica, que paga ao outro a parte dele, descontada a dívida que assume.
3. Assina o aditamento ao contrato de crédito: é o documento que retira o titular exonerado, sem comissão do banco. Até estar assinado, os dois continuam a dever.
4. Atualiza o seguro de vida: o capital passa a estar coberto só por uma pessoa, e o prémio muda. O seguro de vida pode ser contratado fora do banco.
5. Regista a nova titularidade da casa: na conservatória, com o emolumento do registo. A hipoteca mantém-se, só mudam os donos.

E se não há dinheiro para as tornas? Alguns bancos aceitam aumentar o capital do crédito para pagar as tornas, dentro do limite de 80% ou 90% do valor da casa. Numa casa avaliada em 250.000€ com 150.000€ em dívida, o valor livre são 100.000€ e as tornas 50.000€. Quem fica pede ao banco 200.000€, os 150.000€ que já devia mais os 50.000€ para o outro, e fica com 80% da casa financiada. A prestação sobe. É com essa prestação que o banco mede a taxa de esforço.

Saída 2: vender a casa e liquidar o crédito

É a saída mais limpa quando nenhum dos dois consegue ou quer ficar. O preço da venda paga o crédito, o banco entrega o distrate na escritura e o que sobra divide-se pelas quotas de cada um, metade a metade na comunhão de adquiridos se a casa foi comprada durante o casamento.

Três cuidados. A venda de uma casa que é dos dois precisa da assinatura dos dois, e enquanto um não assinar não há venda. A comissão de reembolso antecipado, 0,5% em taxa variável e 2% em taxa fixa, é devida, salvo se o contrato a dispensar. E as mais-valias: se a casa era a habitação própria dos dois, cada um pode reinvestir a sua metade noutra casa própria e ficar isento, mas só quem reinveste fica isento. As contas estão no artigo sobre amortizar o crédito habitação, na parte das mais-valias.

Saída 3: manter a casa e o crédito em conjunto

Acontece quando o banco recusa a exoneração, quando o mercado não está bom para vender ou quando há filhos e se quer manter a casa até uma data. Os dois continuam donos e os dois continuam titulares. Um vive na casa e paga a prestação, por acordo escrito no divórcio.

É a saída com mais risco, e o risco é todo de quem saiu. Se quem fica deixar de pagar, o banco cobra ao outro, com juros de mora e, no limite, penhora de bens e salário. E enquanto o nome estiver no crédito, a prestação inteira conta na taxa de esforço de quem saiu, o que pode impedir um crédito para a casa nova. Se optares por esta saída, põe no acordo uma data para resolver, vender ou exonerar, e uma regra para o caso de incumprimento.

Os impostos da partilha

Ficar com a casa não é uma compra normal, e os impostos refletem isso.

• IMT: a Autoridade Tributária entende, em informações vinculativas, que o excesso da quota-parte que um ex-cônjuge recebe na partilha por divórcio não está sujeito a IMT, nos regimes de comunhão. Se o casamento era em separação de bens e a casa era dos dois em compropriedade, a aquisição da metade do outro é uma compra e paga IMT. Uma informação vinculativa só vincula a AT perante quem a pediu, mas mostra como ela lê a lei.
• Imposto do selo: a AT cobra 0,8% sobre o excesso da quota-parte em imóveis, calculado sobre o maior entre o VPT e o valor atribuído na partilha. Numa casa de 250.000€ partilhada a meias, quem fica recebe 125.000€ a mais do que a sua metade e paga 1.000€.
• IRS de quem sai: as tornas recebidas não são uma venda. O Tribunal Central Administrativo Norte decidiu em março de 2026 que a partilha dos bens comuns do casal não é uma alienação onerosa, mesmo com tornas, e por isso não gera mais-valia. A AT nem sempre concorda e o tema ainda tem litígios, por isso guarda a escritura da partilha e o comprovativo das tornas.
• Escritura e registo: a escritura de partilha e o registo da nova titularidade têm emolumentos próprios, na ordem das centenas de euros, e a hipoteca não precisa de registo novo.

Erros a evitar

• Assinar a partilha antes de o banco aprovar a exoneração: ficas dono de uma casa cuja dívida continua em nome dos dois, ou sem casa e com dívida.
• Sair do crédito de palavra: o acordo de divórcio que diz que o crédito fica a cargo de um deles não vale nada para o banco. Só o aditamento vale.
• Pagar comissão pela alteração do contrato: a lei proíbe-a. Se o banco a cobrar, reclama no Portal do Cliente Bancário.
• Deixar o seguro de vida como estava: se quem saiu morrer, o seguro paga ao banco e a casa fica paga a quem ficou. Se quem ficou morrer sem o seguro ajustado, os herdeiros ficam com a dívida.
• Contar com os 55% para tudo: a regra protege do agravamento do spread. Não obriga o banco a aceitar-te sozinho.
• Esquecer o imposto do selo da partilha: 0,8% do excesso é pouco ao lado do IMT, mas chega sem aviso.
• Manter tudo em conjunto sem data nem regras: anos depois, um quer vender e o outro não, e a casa acaba em tribunal.

Perguntas frequentes

Posso sair do crédito habitação depois do divórcio?

Só se o banco te exonerar, por escrito, depois de analisar se quem fica aguenta o crédito sozinho. Até lá continuas responsável, mesmo que a casa já não seja tua.

O banco pode subir o spread quando fico sozinho no crédito?

Não, se provares que o teu agregado tem uma taxa de esforço inferior a 55%, ou a 60% com dois ou mais dependentes, na habitação própria e permanente. É o artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017.

A exoneração tem custos?

O banco não pode cobrar comissão pela alteração do contrato. O que se paga é a escritura da partilha e o registo da nova titularidade na conservatória, mais o imposto do selo sobre o excesso da quota-parte.

O banco recusou a exoneração. O que posso fazer?

Três caminhos: transferir o crédito para outro banco que aceite um titular só, o que implica uma avaliação e um crédito novo, juntar um fiador ou um segundo titular, ou vender.

Quem fica com a casa paga IMT?

Nos casamentos em comunhão de bens, a AT entende que não. Paga imposto do selo de 0,8% sobre o excesso da quota-parte. Em separação de bens, comprar a metade do outro paga IMT como qualquer compra.

As tornas pagam IRS?

Segundo a jurisprudência mais recente, não, porque a partilha dos bens do casal não é uma venda. A AT nem sempre concorda, por isso guarda os documentos.

E se a casa foi comprada só por um antes do casamento?

É bem próprio desse cônjuge e não entra na partilha, mas o outro pode ter direito a compensação pelas prestações pagas com dinheiro comum durante o casamento. É caso para advogado.

Posso ficar na casa enquanto a partilha não está feita?

O tribunal pode atribuir a casa de morada de família a um dos cônjuges, em arrendamento, tendo em conta as necessidades de cada um e dos filhos. Isso resolve o uso, não resolve o crédito, que continua a ser dos dois.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico, financeiro ou fiscal. As regras referem-se a setembro de 2026 e podem ser alteradas. A partilha e a exoneração têm consequências duradouras, por isso faz-te acompanhar por advogado e confirma as condições com o teu banco.}