Herança indivisa: o que é, impostos e como vender a casa (2026)
Uma herança indivisa é uma herança que ainda não foi partilhada. Os bens pertencem a todos os herdeiros em conjunto: cada um tem direito a uma quota do total, mas ninguém é dono de uma casa ou de uma conta em concreto.
Pode ficar assim durante anos, porque a lei não fixa um prazo máximo. Enquanto não há partilha, a herança tem NIF próprio e paga IMI. Os herdeiros declaram as rendas no IRS e, para vender um imóvel, precisam do acordo de todos.
Neste artigo explicamos quem gere a herança, que impostos se pagam, como se vende uma casa herdada e o que muda com a Lei n.º 49/2026, que vai permitir a um só herdeiro pedir a venda.
O que é e quanto tempo pode durar
A herança abre-se no dia da morte. A partir daí, e até à partilha, os bens formam um património comum dos herdeiros. Se o falecido era casado em comunhão, o cônjuge sobrevivo tem primeiro direito à sua meação, metade dos bens comuns. A herança é a outra metade mais os bens próprios do falecido.
Não há limite de tempo. O Código Civil diz, no artigo 2101.º, que qualquer herdeiro pode exigir a partilha quando quiser. Se ninguém a pede, a herança pode ficar indivisa durante décadas. É por isso que há tantas casas paradas em heranças por partilhar.
O primeiro passo: a habilitação de herdeiros
A habilitação de herdeiros é o documento que declara quem são os herdeiros. Sem ela não consegues mexer nas contas bancárias do falecido, registar os imóveis em nome dos herdeiros nem vender.
Pode ser feita num cartório notarial ou numa conservatória com Balcão das Heranças. Nas conservatórias, o serviço de habilitação de herdeiros e registo custa 375€, mais taxas de consulta e um valor por cada imóvel. Inclui o registo dos bens em nome dos herdeiros.
O cabeça de casal
O cabeça de casal é quem administra a herança até à partilha. A lei define a ordem:
- O cônjuge sobrevivo, ou seja, o viúvo ou a viúva, se não estiver separado judicialmente.
- O testamenteiro, a pessoa que o falecido nomeou no testamento para garantir que a sua vontade é cumprida.
- Os parentes que sejam herdeiros legais, normalmente os filhos.
- Os herdeiros testamentários.
Se houver vários herdeiros na mesma posição, por exemplo três filhos, a lei dá o cargo ao mais velho. O cabeça de casal administra os bens, pode cobrar as rendas e tem de prestar contas aos outros herdeiros todos os anos. É também quem recebe as notificações das Finanças e quem tem de entregar a participação do imposto do selo.
O que o cabeça de casal não pode fazer sozinho é vender ou dar um imóvel da herança. Para isso é preciso o acordo de todos os herdeiros.
Que impostos paga uma herança indivisa
- Imposto do selo da herança: 10% sobre o valor dos bens, mas o cônjuge ou unido de facto, os filhos, netos, pais e avós estão isentos. Quem paga são os outros herdeiros, por exemplo irmãos, sobrinhos ou quem herda por testamento. Mesmo com isenção, o cabeça de casal tem de entregar a participação nas Finanças até ao fim do 3.º mês a seguir ao da morte, como manda o artigo 26.º do Código do Imposto do Selo.
- IMI: a herança indivisa recebe NIF próprio e é ela que paga o IMI dos imóveis, representada pelo cabeça de casal, segundo o artigo 8.º do Código do IMI. A nota de cobrança chega em nome da herança. Na prática, o valor sai das contas da herança ou é dividido entre os herdeiros. Podes estimar o valor no simulador de IMI.
- AIMI (adicional ao IMI): só se paga quando o valor patrimonial dos imóveis passa de 600.000€. A herança indivisa paga-o como se fosse uma empresa, a 0,7% sobre o que excede esse valor. Para o evitar, o cabeça de casal pode identificar os herdeiros e as quotas no Portal das Finanças em março e cada herdeiro confirma em abril. A partir daí, a quota de cada um conta no seu próprio património, que tem a sua própria dedução de 600.000€.
- IRS sobre rendas: se um imóvel da herança estiver arrendado, as rendas são de todos. Cada herdeiro declara a sua parte no IRS, na proporção da quota, que se presume igual quando não está definida.
Como vender uma casa de uma herança indivisa
Pode-se vender uma herança indivisa? Pode, mas hoje só há quatro caminhos:
- Todos os herdeiros vendem em conjunto: depois da habilitação, todos assinam a escritura e o dinheiro é dividido pelas quotas. Não é preciso fazer a partilha antes.
- Um herdeiro fica com a casa e paga aos outros: faz-se a partilha e quem fica com o imóvel paga tornas, o valor que excede a sua quota. Sobre esse excesso paga IMT, como prevê o artigo 2.º do Código do IMT. Se precisar de crédito para pagar as tornas, o banco avalia o imóvel como numa compra normal.
- Um herdeiro vende a sua quota: pode vender o seu quinhão hereditário, a sua parte na herança inteira, mas os outros herdeiros têm direito de preferência e passam à frente de um comprador de fora.
- Não há acordo: qualquer herdeiro pode pedir o inventário, num cartório notarial ou em tribunal, nos termos da Lei n.º 117/2019. No inventário os bens são avaliados, distribuídos e, se for preciso, vendidos. Pode demorar anos.
Um exemplo com números
Três irmãos herdam a casa da mãe, que morreu em 2023. O valor patrimonial tributário (VPT) da casa era 120.000€. Como são filhos, não pagam imposto do selo. Em 2026 vendem a casa por 300.000€ e cada um recebe 100.000€.
Para o IRS, o valor de aquisição de uma casa herdada é o VPT usado no imposto do selo. Cada irmão tem uma mais-valia de 100.000€ menos 40.000€, um terço do VPT, ou seja, 60.000€, antes de despesas e do coeficiente de desvalorização da moeda.
Só metade conta: cada irmão soma 30.000€ ao seu rendimento desse ano, que é tributado à sua taxa de IRS. Como os rendimentos dos três são diferentes, o imposto também é. Podes fazer as contas para o teu caso no simulador de mais-valias na venda de casa.
Se a casa fosse a habitação própria e permanente de um dos herdeiros, ele poderia evitar o imposto reinvestindo noutra habitação própria. Para quem não vivia lá, essa saída não existe. Em vendas entre 2026 e 2029 há outra hipótese: reinvestir em imóveis para arrendamento habitacional com renda limitada, prevista no artigo 10.º do Código do IRS, com condições apertadas.
O que muda com a Lei 49/2026
A Lei n.º 49/2026, publicada a 17 de agosto de 2026, autoriza o Governo a criar um processo especial de venda de imóveis em herança indivisa. O Governo tem 180 dias para aprovar o decreto-lei. Até 20 de outubro de 2026 ainda não o tinha feito, por isso o processo ainda não pode ser usado.
Pelo que foi aprovado e anunciado pelo Governo, as regras principais são estas:
- Basta um herdeiro: qualquer herdeiro, o cônjuge sobrevivo ou um testamenteiro com poderes de partilha pode pedir a venda em tribunal, sem precisar do acordo dos outros.
- Dois anos de espera: a herança tem de estar indivisa há mais de dois anos sem acordo.
- Venda pelo valor de mercado: o imóvel é avaliado por perito e vendido de preferência em leilão eletrónico. Os herdeiros podem comprar.
- A casa de família fica protegida: a casa onde vivia o casal só pode ser vendida com o consentimento expresso do cônjuge sobrevivo. A proteção estende-se às uniões de facto.
- Exclusões: heranças em insolvência e casos em que todos os herdeiros decidem manter a herança indivisa.
- Cabeça de casal substituível: os herdeiros passam a poder trocar o cabeça de casal por maioria simples, exceto se for o cônjuge sobrevivo ou um testamenteiro com poderes de partilha.
- Aplica-se às heranças já abertas que ainda não estejam partilhadas quando o regime entrar em vigor.
Vamos atualizar este artigo quando o decreto-lei for publicado.
Erros a evitar
- Não entregar a participação do imposto do selo: tem de ser feita mesmo quando os herdeiros estão isentos. Fora do prazo há coima.
- Deixar a casa vazia e sem manutenção: o IMI continua a ser cobrado todos os anos. Se o imóvel for considerado devoluto, o IMI pode ser agravado.
- Arrendar sem acordo e sem contas: as rendas são de todos e cada um tem de as declarar. O cabeça de casal deve prestar contas anualmente.
- Assumir que a casa herdada te tira o IMT Jovem: enquanto a herança estiver indivisa, a quota não conta como habitação própria. Depois da partilha, conta. As regras estão no artigo sobre o IMT Jovem.
Perguntas frequentes
Quanto tempo pode durar uma herança indivisa?
Não há prazo máximo. Dura até alguém pedir a partilha, o que qualquer herdeiro pode fazer a qualquer momento.
Quem paga o IMI de uma herança indivisa?
A própria herança, através do NIF que as Finanças lhe atribuem, representada pelo cabeça de casal. Os herdeiros acabam por suportar o valor na proporção das quotas.
Um herdeiro pode viver na casa sem pagar nada aos outros?
Pode usar o imóvel enquanto os outros aceitarem. Se não houver acordo, qualquer herdeiro pode exigir a partilha ou pedir o inventário.
Posso vender a minha parte da herança?
Podes vender o teu quinhão hereditário, mas os outros herdeiros têm preferência. Não podes vender sozinho um imóvel concreto da herança.
Quem herda paga imposto?
O cônjuge, unido de facto, filhos, netos, pais e avós não pagam imposto do selo. Os restantes herdeiros pagam 10% sobre o valor que recebem.
Preciso de advogado para fazer a partilha?
Se todos estiverem de acordo, a partilha pode ser feita por escritura num cartório ou numa conservatória, sem advogado. No inventário, sobretudo em tribunal, é recomendável ter apoio jurídico.
Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Regras verificadas em outubro de 2026.
