Coeficiente de desvalorização da moeda 2026: tabela e como aplicar
O coeficiente de desvalorização da moeda é o número pelo qual multiplicas o preço que pagaste por uma casa (ou por quotas e ações de uma empresa) antes de calculares a mais-valia. Serve para não pagares IRS sobre a parte do ganho que é só inflação. Para vendas feitas em 2026, os coeficientes são os da Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro: uma casa comprada em 2010 por 150.000€ conta como se tivesse custado 196.500€, porque o coeficiente desse ano é 1,31.
Este artigo tem a tabela completa para 2026, explica como aplicar o coeficiente e faz a conta a uma venda real com e sem ele. Se quiseres o imposto em euros, o simulador de mais-valias na venda de casa faz o cálculo completo.
Tabela dos coeficientes para vendas em 2026
Procuras o ano em que compraste e multiplicas o valor de compra pelo coeficiente. A tabela vale para tudo o que venderes entre 1 de janeiro e 31 de dezembro de 2026, que declaras no IRS entregue em 2027.
| Ano de compra | Coeficiente |
|---|---|
| 2025 | 1,00 |
| 2024 | 1,02 |
| 2023 | 1,04 |
| 2022 | 1,08 |
| 2021 | 1,19 |
| 2018 a 2020 | 1,20 |
| 2017 | 1,21 |
| 2016 | 1,22 |
| 2012 a 2015 | 1,23 |
| 2011 | 1,27 |
| 2010 | 1,31 |
| 2009 | 1,33 |
| 2008 | 1,31 |
| 2007 | 1,35 |
| 2006 | 1,37 |
| 2005 | 1,43 |
| 2004 | 1,46 |
| 2003 | 1,48 |
| 2002 | 1,52 |
| 2001 | 1,58 |
| 2000 | 1,71 |
| 1999 | 1,74 |
| 1998 | 1,76 |
| 1997 | 1,81 |
| 1996 | 1,84 |
| 1995 | 1,88 |
| 1994 | 1,96 |
| 1993 | 2,05 |
| 1992 | 2,23 |
| 1991 | 2,43 |
| 1990 | 2,75 |
| 1989 | 3,07 |
Fonte: Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro.
Os anos anteriores a 1989 também estão na portaria, mas raramente servem a particulares. As casas e as partes sociais compradas antes de 1989 ficam fora do IRS por um regime transitório de 1988, com uma exceção: os terrenos para construção comprados a partir de 9 de junho de 1965. Estes coeficientes interessam sobretudo às empresas, no IRC (imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas).
| Ano de compra | Coeficiente |
|---|---|
| 1988 | 3,40 |
| 1987 | 3,79 |
| 1986 | 4,13 |
| 1985 | 4,58 |
| 1984 | 5,47 |
| 1983 | 7,04 |
| 1982 | 8,80 |
| 1981 | 10,60 |
| 1980 | 12,96 |
| 1979 | 14,38 |
| 1978 | 18,22 |
| 1977 | 23,26 |
| 1976 | 30,36 |
| 1975 | 36,24 |
| 1974 | 42,41 |
| 1973 | 55,30 |
| 1972 | 60,83 |
| 1971 | 65,07 |
| 1970 | 68,36 |
| 1967 a 1969 | 73,83 |
| 1966 | 78,96 |
| 1965 | 82,61 |
| 1964 | 85,77 |
| 1958 a 1963 | 89,75 |
| 1951 a 1957 | 95,45 |
| 1944 a 1950 | 104,02 |
| 1943 | 122,57 |
| 1942 | 143,93 |
| 1941 | 166,71 |
| 1940 | 187,70 |
| 1937 a 1939 | 223,05 |
| 1925 a 1936 | 229,67 |
| 1924 | 266,49 |
| 1923 | 316,55 |
| 1922 | 517,28 |
| 1921 | 698,48 |
| 1920 | 1.070,51 |
| 1919 | 1.620,14 |
| 1918 | 2.113,99 |
| 1917 | 2.962,96 |
| 1916 | 3.711,61 |
| 1915 | 4.534,62 |
| 1911 a 1914 | 5.096,83 |
| 1904 a 1910 | 5.314,10 |
| Até 1903 | 5.708,67 |
Fonte: Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro.
Como aplicar o coeficiente
A regra está no artigo 50.º do Código do IRS. A conta da mais-valia fica assim:
Mais-valia = preço de venda - (valor de compra × coeficiente) - despesas
- Só com mais de 24 meses: se venderes menos de dois anos depois de comprar, o valor de compra não é corrigido. Uma casa comprada em março de 2024 e vendida em dezembro de 2026 tem direito ao coeficiente de 1,02. Vendida em janeiro de 2026, não tem.
- Conta o ano de compra: a tabela a usar é a do ano da venda, mas a linha é a do ano em que compraste. Nas casas que construíste, conta o ano em que o prédio foi inscrito na matriz.
- Só multiplica o valor de compra: as despesas não são corrigidas. O IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis), o imposto do selo, a escritura e o registo da compra, as obras de valorização dos últimos 12 anos e as despesas da venda, como a comissão da imobiliária e o certificado energético, abatem pelo valor que pagaste, como diz o artigo 51.º do Código do IRS.
- Casas herdadas ou doadas: o valor de compra é o VPT (valor patrimonial tributário) que contou para o imposto do selo e o ano é o da herança ou da doação. Vê também o artigo sobre a herança indivisa.
Depois da conta, para quem é residente, só metade da mais-valia de uma casa entra no IRS e é somada aos teus outros rendimentos, por força do artigo 43.º do Código do IRS.
Exemplo: uma casa comprada em 2010 e vendida em 2026
A Ana comprou um apartamento em 2010 por 150.000€ e pagou 6.000€ de IMT, imposto do selo, escritura e registo. Em 2018 fez obras de 15.000€, com faturas. Vende-o em 2026 por 260.000€ e paga 5% de comissão à imobiliária, mais IVA (imposto sobre o valor acrescentado).
| Conta | Com coeficiente | Sem coeficiente |
|---|---|---|
| Preço de venda | 260.000€ | 260.000€ |
| Valor de compra | -196.500€ (150.000€ × 1,31) | -150.000€ |
| Despesas da compra | -6.000€ | -6.000€ |
| Obras de 2018 | -15.000€ | -15.000€ |
| Comissão da imobiliária | -15.990€ | -15.990€ |
| Mais-valia | 26.510€ | 73.010€ |
| Parte que conta no IRS (50%) | 13.255€ | 36.505€ |
Exemplo do Literacia Financeira, com o coeficiente de 2010 da Portaria n.º 457/2026/1.
O coeficiente corta a mais-valia de 73.010€ para 26.510€. A parte que vai ao IRS desce 23.250€. À taxa marginal de 30,6% (5.º escalão de 2026), isso dá cerca de 7.100€ de imposto a menos. O valor exato depende dos outros rendimentos do agregado, que o simulador pede. Se o apartamento for a habitação própria e permanente da Ana e ela reinvestir o dinheiro noutra, pode ainda excluir a mais-valia do IRS.
O que mudou face a 2025
Os coeficientes subiram cerca de 2,2% em relação à Portaria n.º 382/2025/1, que vale para as vendas de 2025. Uma casa comprada em 2005 passou de 1,40 para 1,43 e a linha mais antiga, até 1903, passou de 5.585,78 para 5.708,67. Entra também a linha de 2025, com 1,00.
Se vendeste em 2025, usa a tabela de 2025, que é a que conta para o IRS entregue em 2026. A tabela muda todos os anos e aplica-se sempre a do ano da venda.
A que bens se aplica
- Imóveis: casas, terrenos e outros direitos reais sobre imóveis, como o usufruto.
- Partes sociais: quotas e ações, incluindo as ações compradas numa corretora, desde 2015. Em 2025, o Tribunal Constitucional julgou inconstitucional a versão anterior do artigo 50.º, que deixava as partes sociais de fora, no Acórdão n.º 311/2025.
- O que fica de fora: obrigações, unidades de participação em fundos (incluindo os ETF) e os restantes valores mobiliários, porque o artigo 50.º não os inclui.
Como declarar no IRS
A venda de uma casa vai para o quadro 4 do anexo G da declaração de IRS. Indicas as datas da compra e da venda, os dois valores e as despesas. Não há nenhum campo para o coeficiente, porque a Autoridade Tributária (AT) aplica a correção quando calcula o imposto. As vendas de casas compradas antes de 1989 vão para o anexo G1. A venda de ações e quotas vai para o quadro 9 do anexo G, ou para o anexo J se a corretora for estrangeira. Para perceber como a mais-valia se soma aos teus rendimentos, vê como funciona o IRS.
Perguntas frequentes
O coeficiente aplica-se às obras e às despesas?
Não. Só o valor de compra é multiplicado pelo coeficiente. As obras dos últimos 12 anos e as despesas da compra e da venda abatem pelo valor que pagaste.
Vendi a casa menos de dois anos depois de a comprar. Posso usar o coeficiente?
Não. O artigo 50.º exige mais de 24 meses entre a compra e a venda. Antes disso, a mais-valia calcula-se com o valor de compra sem correção.
Vendi em 2025. Que tabela uso?
A da Portaria n.º 382/2025/1. A tabela de 2026 só vale para as vendas feitas este ano.
Já há tabela para as vendas de 2027?
Ainda não. A portaria sai no próprio ano a que se aplica, normalmente no outono: a de 2024 saiu a 7 de novembro, a de 2025 a 11 de novembro e a de 2026 a 15 de outubro. Para estimar uma venda em 2027, a tabela de 2026 serve de aproximação, mas os coeficientes costumam subir um pouco todos os anos.
Herdei a casa. Qual é o ano de compra?
O ano da herança, ou seja, o da morte de quem te deixou a casa. O valor de compra é o VPT usado no imposto do selo.
O coeficiente pode transformar a mais-valia numa menos-valia?
Pode. Se o valor de compra corrigido mais as despesas passar o preço de venda, o resultado é negativo e não pagas IRS sobre essa venda.
Tenho de fazer a conta na declaração?
Não. Declaras os valores e as datas no anexo G e a AT aplica o coeficiente. Fazer a conta antes serve para saberes quanto vais pagar e para decidires se compensa reinvestir.
Este artigo tem fins informativos e não substitui aconselhamento fiscal. Os coeficientes são os da Portaria n.º 457/2026/1 e aplicam-se às vendas feitas em 2026. Verificados em novembro de 2026. Confirma a tua situação no Portal das Finanças ou com um contabilista certificado.
