Certificado energético: quanto custa, quando é obrigatório e como pedir

O certificado energético é o documento que classifica a eficiência energética de uma casa, numa escala de A+ a F. É obrigatório para vender ou arrendar, vale 10 anos e tem de existir antes de a casa ser anunciada, porque o anúncio tem de mostrar a classe.

Custa entre 200€ e 360€ numa casa típica, com IVA. Uma parte é a taxa de registo, fixada por lei entre 28€ e 65€ mais IVA, consoante a tipologia. O resto são os honorários do perito, que não são tabelados. Neste artigo tens os valores, quando és obrigado a tê-lo, as isenções, como o pedes e consultas e as coimas para quem não o tem.

O que é o certificado energético

É um documento digital emitido por um perito qualificado, um técnico registado na ADENE, a Agência para a Energia. O perito visita a casa, recolhe os dados e regista o certificado no Portal SCE, o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios. As regras estão no Decreto-Lei n.º 101-D/2020, alterado pela última vez pelo Decreto-Lei n.º 11/2025.

A classe energética tem 8 níveis: A+, A, B, B-, C, D, E e F. O A+ é o mais eficiente e o F o menos eficiente. A classe resulta de um cálculo em condições padrão, com base nas paredes, cobertura, janelas, aquecimento, arrefecimento, águas quentes e energias renováveis da casa. Por isso não corresponde à tua fatura de luz ou de gás, que depende de quantas pessoas vivem na casa e de como usam os equipamentos.

O certificado inclui também medidas de melhoria propostas pelo perito, com o custo estimado de cada uma e a classe que a casa teria depois de as fazer.

Quando é obrigatório

Para particulares, o artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020 obriga a ter certificado nestes casos:

• Venda: incluindo a dação em cumprimento, em que entregas a casa ao credor para pagar uma dívida.
• Arrendamento: qualquer contrato de arrendamento, com as exceções da secção seguinte.
• Casas novas: no fim da construção, mesmo quando a obra não precisou de licença.
• Grandes renovações: obras com custo estimado acima de 25% do valor da casa.
• Apoios e benefícios fiscais: quando o programa de financiamento ou o benefício exige o certificado.

Na venda e no arrendamento, a lei obriga o proprietário a três coisas:

• No anúncio: a classe energética tem de aparecer em qualquer anúncio da casa (artigo 22.º). Esta obrigação estende-se às imobiliárias e aos sites de anúncios.
• Antes de assinar: tens de dar ao comprador ou ao inquilino uma cópia do certificado, ou acesso digital ao conteúdo, antes do contrato-promessa de compra e venda ou do contrato de arrendamento (artigo 29.º). O original entrega-se antes do contrato definitivo.
• Na escritura: o notário tem de escrever o número do certificado nos documentos da escritura (artigo 31.º).

Quando não precisas de certificado

O artigo 18.º, n.º 2, dispensa o certificado nestes casos:

• Heranças, doações e legados: todas as transmissões em que não há pagamento. Se depois venderes a casa herdada, precisas de certificado.
• Arrendamento curto da tua casa: quando arrendas a tua residência habitual por menos de 4 meses.
• Renovação com o mesmo inquilino: um novo contrato com quem já estava a arrendar a casa imediatamente antes.
• Vendas em casos especiais: vendas para demolir o edifício e vendas a um comproprietário, ao inquilino ou à entidade que expropria a casa quando resultam de uma penhora ou de uma insolvência. Em todos estes casos, a câmara tem de confirmar antes.
• Edifícios em ruínas: casas que já não têm condições para ser usadas.

A isenção tem de ser provada com um documento oficial ou com uma declaração de um técnico qualificado.

As moradias isoladas com até 50 m² precisam de certificado para vender ou arrendar, como as outras casas. O artigo 9.º só as dispensa das regras de eficiência que se aplicam quando a casa é construída. As casas anteriores a 1951 também precisam de certificado, exceto se estiverem em ruínas.

Quanto custa o certificado energético

O preço tem duas partes. A primeira é a taxa de registo no Portal SCE, fixada pela Portaria n.º 138-H/2021 e igual em todo o país. A segunda são os honorários do perito, que cada um define livremente.

^{Valores com IVA a 23%. ¹ Registo de 28€, 40,50€, 55€ e 65€ mais IVA. Fonte: Portal SCE. ² Registo mais honorários médios estimados pela Zaask para um T1 de 40 m² (140€), um T2/T3 de 120 m² (165€) e um T4/T5 de 182 m² (236€), sem IVA.}

Num T2, a conta é 165€ de honorários mais 40,50€ de registo, 205,50€ antes de IVA. Com IVA a 23%, pagas cerca de 253€. Nos Açores e na Madeira o IVA é mais baixo, por isso o total também.

Os honorários variam com a localização, a área, a complexidade da casa e os documentos que tens. Pede orçamento a mais do que um perito e confirma se inclui a visita, o registo no portal e a explicação das medidas de melhoria.

A portaria prevê que a taxa de registo seja atualizada todos os anos com a inflação, por aviso da DGEG, a Direção-Geral de Energia e Geologia. Em novembro de 2026, o Portal SCE continua a indicar os valores da tabela.

Se fizeres obras e atualizares o certificado antes de ele caducar, não pagas nova taxa de registo, desde que a data de validade se mantenha, embora o perito possa cobrar o trabalho.

Como pedir o certificado energético

O pedido é feito ao perito, não à ADENE. O processo tem cinco passos:

• Escolher o perito: procura um técnico na pesquisa de técnicos do SCE, que mostra por zona os peritos registados, os únicos que podem emitir certificados.
• Pedir orçamentos: compara pelo menos dois e o que cada um inclui.
• Juntar os documentos: o perito diz quais precisa. Os habituais são a caderneta predial, a certidão do registo predial, as plantas, a ficha técnica da habitação e as faturas ou fichas técnicas de janelas, isolamento, caldeira, bomba de calor ou painéis solares.
• Receber a visita: o perito tem de ver todas as divisões e os equipamentos. Se não tiveres provas das obras feitas, o perito usa valores padrão, que podem baixar a classe.
• Confirmar os dados: antes de o certificado ser emitido, verifica a morada, o artigo matricial (o número da casa nas Finanças, que está na caderneta predial), a tipologia, a área útil e os equipamentos.

Não há um prazo legal: depende da disponibilidade do perito, da visita e dos documentos.

Como consultar um certificado

Qualquer pessoa pode ver se uma casa já tem certificado na pesquisa de certificados do Portal SCE. Podes pesquisar pela morada, pelo distrito, concelho e freguesia, pelo artigo matricial e fração ou pelo número do certificado.

Confirma a data de validade e se os dados correspondem à casa. Se vais comprar ou arrendar, é a forma mais rápida de confirmar a classe que aparece no anúncio.

Validade

O certificado de uma casa vale 10 anos (artigo 23.º). A data de validade está no próprio documento. Se o certificado ainda for válido quando venderes ou arrendares, não precisas de um novo.

Se fizeres obras que mudem o desempenho da casa, como trocar janelas, isolar paredes ou instalar uma bomba de calor, podes pedir a atualização. Para quem vai vender, uma classe melhor pode tornar a casa mais competitiva, embora o preço continue a depender sobretudo da localização e do estado da casa.

Coimas

Vender ou arrendar sem certificado, ou anunciar sem a classe energética, é uma contraordenação, ou seja, uma infração punida com coima. O artigo 35.º do decreto-lei fixa as coimas:

• Particulares: de 250€ a 3.740€.
• Empresas: de 2.500€ a 44.890€.

Em caso de negligência, os limites mínimo e máximo passam para metade. A fiscalização das obrigações dos proprietários, das imobiliárias e dos sites de anúncios cabe à DGEG.

Benefícios fiscais

Se venderes uma casa e pagares IRS sobre a mais-valia (o ganho na venda), o custo do certificado pode entrar nas despesas que reduzem esse ganho, pelo artigo 51.º do Código do IRS. Numa informação vinculativa de dezembro de 2023, a Autoridade Tributária aceitou esta despesa num caso concreto. A decisão só vincula a AT perante quem a pediu, mas mostra como lê a lei. Podes incluir o valor no simulador de mais-valias na venda de casa.

Se arrendas a casa, o certificado é um gasto necessário para obter a renda e pode ser deduzido aos rendimentos prediais, pelo artigo 41.º do Código do IRS.

No IMI, o artigo 44.º-B do Estatuto dos Benefícios Fiscais permitia às câmaras reduzir a taxa até 25% nas casas de classe A ou superior ou que subissem duas classes com obras. Numa informação vinculativa de 2023, a AT concluiu que este benefício caducou. As câmaras podem dar reduções semelhantes ao abrigo de outra lei, o regime financeiro das autarquias locais, por isso confirma na tua câmara. As outras reduções e isenções estão no artigo sobre a isenção de IMI.

O que vai mudar

A Diretiva (UE) 2024/1275 obriga todos os países da União Europeia a usar uma escala de A a G, sem classes com sinal +, em que a classe A corresponde a um edifício com emissões nulas. Portugal tinha até 29 de maio de 2026 para mudar a lei. Em novembro de 2026, a revisão do Decreto-Lei n.º 101-D/2020 ainda não foi publicada e o Portal SCE continua a emitir certificados de A+ a F.

Enquanto a nova lei não sair, valem as regras deste artigo, incluindo a escala de A+ a F e a validade de 10 anos.

Perguntas frequentes

Quanto custa um certificado energético?

Entre cerca de 200€ e 360€ com IVA, numa casa até T5. O registo custa entre 28€ e 65€ mais IVA, consoante a tipologia. Os honorários do perito somam-se a esse valor.

Quem paga o certificado, o vendedor ou o comprador?

O proprietário. A obrigação de ter o certificado é de quem vende ou arrenda. É também quem tem de o mostrar antes de o contrato ser assinado.

É possível fazer a escritura sem certificado energético?

Não, salvo se a venda estiver isenta. O notário tem de escrever o número do certificado na escritura. Conta com ele também nas despesas de comprar casa, se fores comprador e o vendedor ainda não o tiver.

É obrigatório para arrendar por pouco tempo?

Só fica dispensado o arrendamento da tua residência habitual por menos de 4 meses, além de um novo contrato com o mesmo inquilino. Nos restantes casos precisas de certificado.

Herdei uma casa. Preciso de certificado?

Para receber a herança, não. Se depois venderes ou arrendares a casa, sim.

Quanto tempo é válido?

10 anos, nas casas. A data de validade está no certificado e podes confirmá-la no Portal SCE.

Como sei se a minha casa já tem certificado?

Na pesquisa de certificados do Portal SCE, com a morada, o artigo matricial ou o número do certificado.

A classe energética é igual ao que gasto em energia?

Não. A classe é calculada em condições padrão, para poder comparar casas. A tua fatura depende de quantas pessoas vivem na casa, das temperaturas que usas e do tarifário.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Regras e valores verificados em novembro de 2026. Os honorários dos peritos são livres. Confirma sempre o orçamento com o perito e os benefícios fiscais na tua câmara e nas Finanças.}