Ficha técnica da habitação: o que é, é obrigatória e como obter
A ficha técnica da habitação, ou FTH, é o documento que descreve como a tua casa foi construída: materiais, áreas, instalações, equipamentos e quem foi responsável por cada coisa. Existe desde 2004 e continua a ser obrigatória para as casas construídas ou remodeladas depois dessa data.
O que mudou foi outra coisa: desde 1 de janeiro de 2024 deixou de ser preciso apresentá-la na escritura. Muita gente leu isso como "a ficha acabou". Não acabou. O promotor continua obrigado a fazê-la e a depositá-la na câmara, e tu continuas a poder exigi-la.
Este artigo explica que casas têm de ter ficha, o que ela contém, como a obter e o que fazer quando o vendedor não a tem.
O que é a ficha técnica da habitação
É um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio para habitação, tal como ficou no momento em que a obra acabou. Foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004 para dar ao comprador informação comparável sobre o que está a comprar, e o modelo oficial foi aprovado pela Portaria n.º 817/2004.
Quem a faz é o promotor imobiliário, a entidade que decide e financia a construção, e não o construtor, quando são empresas diferentes. O promotor e o técnico responsável pela obra assinam uma declaração na própria ficha a atestar que o que lá está corresponde ao que foi construído. Se não corresponder, respondem os dois, solidariamente, pelos danos que isso te causar.
É obrigatória?
A pergunta tem três respostas, porque são três obrigações diferentes:
O Decreto-Lei n.º 10/2024, o Simplex Urbanístico, revogou o artigo 9.º, que impedia o notário de fazer a escritura e o banco de assinar o crédito sem a ficha. Tudo o resto ficou. Um promotor que não faça a ficha ou não a deposite na câmara continua a cometer uma contraordenação, com coimas que vão até 24.940€ para empresas.
Que casas têm de ter ficha
Os prédios construídos, ou sujeitos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração, depois de 30 de março de 2004, a data em que a lei entrou em vigor.
Estão dispensados dois grupos:
- Casas anteriores a 7 de agosto de 1951: construídas antes do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.
- Casas que a 30 de março de 2004 já tinham licença de utilização, ou cuja licença já tinha sido pedida nessa data.
A fronteira é a data do pedido da licença, não a da construção. Uma casa acabada em 2003 cuja licença só foi pedida em abril de 2004 precisa de ficha. Uma casa acabada em 2004 cuja licença foi pedida em fevereiro não precisa. Nestes casos, a prova está no processo da câmara, e a câmara pode emitir uma declaração de que a ficha está dispensada.
Uma casa dispensada que faça obras de ampliação ou alteração com licença depois de 2004 passa a precisar de ficha para essas obras.
O que a ficha contém
O artigo 7.º da lei fixa o conteúdo mínimo. Em resumo:
- Quem fez a casa: o construtor com o número de alvará, os autores dos projetos de arquitetura e de estruturas, o técnico responsável pela obra e o promotor imobiliário.
- O prédio: localização, artigo matricial, número e data da licença de utilização, número de pisos e de fogos, elevadores, estacionamento, acessos para pessoas com mobilidade reduzida, e as soluções construtivas das fundações, estrutura, paredes exteriores e cobertura.
- A tua fração: área bruta da habitação, área bruta e útil do fogo e área útil de cada divisão, materiais das paredes, pavimentos, tetos, portas, caixilharia e estores, com os fabricantes, e as instalações de água, esgotos, gás, eletricidade, climatização, ventilação e telecomunicações.
- Os equipamentos incorporados: cozinha e casas de banho, com marcas e contactos dos fabricantes.
- Plantas simplificadas: do piso de entrada, do piso da tua fração com extintores e saídas de emergência, do fogo com todas as divisões, e das redes de água, esgotos, eletricidade, gás e climatização.
- A garantia e o condomínio: como acionar a garantia da habitação em caso de defeitos, as regras do condomínio e os contratos de serviços já celebrados, e as regras de manutenção dos equipamentos.
Tem de estar em português, em linguagem compreensível para quem não é técnico, e em conformidade com as telas finais aprovadas na câmara. O IMPIC disponibiliza o modelo oficial da ficha em PDF.
Como obter a ficha técnica
Casa nova, comprada ao promotor: o original é teu. O promotor entrega-o na escritura ou antes, e a lei obriga-o a ter uma cópia disponível no stand de vendas, ou a versão provisória enquanto a obra não acaba. Pede-a antes de assinares o contrato-promessa e lê as áreas e os materiais contra o que te prometeram.
Casa usada, comprada a um particular: a ficha acompanha a casa. O proprietário está obrigado por lei a conservá-la, por isso pede-a ao vendedor como pedes a caderneta predial e a certidão do registo predial.
Ficha perdida ou vendedor que não a tem: há duas segundas vias possíveis. Ao promotor, que tem de guardar as fichas que emitiu durante pelo menos dez anos. Ou à câmara municipal onde a obra foi licenciada, que tem o exemplar depositado e emite a segunda via mediante uma taxa fixada pela assembleia municipal. O valor varia de câmara para câmara e está na tabela de taxas de cada uma.
Casa em construção: existe uma versão provisória, atestada pelos autores dos projetos, com base nos projetos de arquitetura e de especialidades. A definitiva só aparece com as telas finais.
Não há forma de a obter online nem em plataformas públicas. Ao contrário da caderneta e da certidão, a ficha vive no promotor, no proprietário e na câmara.
Para que serve hoje
- Comparar antes de comprar: é o único documento que diz que tipo de parede, de isolamento, de caixilharia e de canalização tem a casa. Dois T2 com o mesmo preço podem ser casas muito diferentes.
- Reclamar defeitos: se a ficha diz parede dupla e a casa tem parede simples, o promotor e o técnico respondem pelos danos. A discrepância também é contraordenação, e a queixa faz-se ao IMPIC.
- Fazer obras: as plantas das redes dizem-te onde passam a água, o gás e a eletricidade antes de abrires uma parede.
- Pedir crédito: a lei já não obriga o banco a exigi-la, mas alguns bancos continuam a pedi-la nas casas posteriores a 2004. Confirma com o teu antes de te comprometeres com prazos.
- Arrendar: o senhorio, profissional ou não, tem de dar ao inquilino acesso à ficha antes de assinar o contrato, nas casas abrangidas.
Erros a evitar
- Achar que o Simplex acabou com a ficha: só acabou com a obrigação de a mostrar na escritura. A ficha, o depósito na câmara e a responsabilidade do promotor continuam.
- Confundir a ficha com a licença de utilização: a licença diz que a casa pode ser usada. A ficha diz como foi feita. São documentos diferentes com regras diferentes.
- Não a pedir numa casa de 2010: é obrigatória e o vendedor devia tê-la. Se não tem, há segunda via na câmara.
- Exigi-la numa casa de 1990: está dispensada. O que precisas é da licença de utilização.
- Assinar o contrato-promessa sem a ler: depois da escritura, as áreas e os materiais que lá estão são a tua prova em caso de defeito. Antes, são o teu argumento para negociar.
Perguntas frequentes
A ficha técnica da habitação ainda é obrigatória em 2026?
Sim, para casas construídas ou remodeladas com licença depois de 30 de março de 2004. O que deixou de ser obrigatório, desde 1 de janeiro de 2024, foi apresentá-la na escritura.
A minha casa é de 1995. Preciso de ficha?
Não. As casas com licença de utilização obtida ou pedida até 30 de março de 2004 estão dispensadas, tal como as anteriores a 1951.
Quem faz a ficha técnica?
O promotor imobiliário, com a assinatura do técnico responsável pela obra. Não é um documento que o comprador ou o proprietário consigam fazer.
Quanto custa?
Para o comprador de casa nova, nada, faz parte da obrigação do promotor. Uma segunda via na câmara paga uma taxa municipal, fixada por cada assembleia municipal.
Onde se pede uma segunda via?
Ao promotor, que guarda as fichas durante dez anos, ou à câmara municipal onde a obra foi licenciada, que tem o exemplar depositado.
O banco pode recusar o crédito sem a ficha?
A lei já não o obriga a pedi-la, mas cada banco define os documentos que exige. Nas casas posteriores a 2004, conta com a possibilidade de a pedirem.
O vendedor diz que a casa não tem ficha. O que faço?
Primeiro confirma se a casa está abrangida, pela data do pedido da licença. Se está, pede a segunda via à câmara. Se a câmara não tem nada depositado, o promotor falhou uma obrigação legal e isso é informação útil sobre a obra.
Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. As regras referem-se a setembro de 2026 e podem ser alteradas. As taxas de segunda via são fixadas por cada câmara municipal. Confirma sempre o teu caso na câmara e, se envolver crédito, no teu banco.
