Crédito hipotecário vs crédito habitação: diferenças e quando usar cada um

Os dois têm a casa como garantia, os dois passam pela mesma lei e os dois aparecem na mesma página do preçário. A diferença está no que fazes com o dinheiro. O crédito habitação serve para comprar, construir ou fazer obras na casa. O crédito hipotecário serve para qualquer outra coisa, com a casa a responder pela dívida.

Este artigo explica o que muda entre os dois, no financiamento, no prazo, no custo e nos apoios, e quando faz sentido usar cada um. Inclui o caso mais frequente e mais mal decidido: consolidar créditos com uma hipoteca.

O que é cada um

• Crédito habitação: um empréstimo com hipoteca cuja finalidade é a casa. Comprar habitação própria permanente, secundária ou para arrendar, construir, fazer obras ou pagar o sinal. O banco financia a casa e fica com a hipoteca sobre ela.
• Crédito hipotecário: um empréstimo em que dás uma casa que já tens como garantia e usas o dinheiro para outra finalidade. Obras que não cabem no crédito habitação, um negócio, um carro, a educação dos filhos, ou a consolidação de vários créditos num só. Os bancos chamam-lhe multiopções, multifunções, crédito com garantia hipotecária ou crédito consolidado hipotecário.

Uma nota sobre os nomes, porque é daqui que vem a confusão. Na lei, crédito hipotecário é o termo geral para todos os créditos garantidos por hipoteca, e o crédito habitação é um deles, ao lado do crédito conexo, o que financia a garagem ou as obras com a mesma hipoteca, e do crédito consolidado. Nos balcões e nos preçários, crédito hipotecário é o nome do produto para as finalidades que não são habitação. Este artigo usa o sentido dos balcões, que é o que interessa a quem vai pedir.

Os dois estão no mesmo regime, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que cobre o crédito à habitação e os outros créditos garantidos por hipoteca. Por isso partilham as proteções: a FINE antes de assinar, a proposta válida por 30 dias, os limites às comissões de reembolso antecipado, o direito ao relatório de avaliação e as regras do distrate.

As diferenças que contam

O financiamento: a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal limita o crédito habitação para habitação própria permanente a 90% do menor entre o preço e a avaliação. Para as outras finalidades, incluindo o crédito hipotecário, o limite é 80% do valor da garantia. Se a casa já tem um crédito habitação, o que podes pedir é a diferença entre esses 80% e o capital que ainda deves. Uma casa avaliada em 250.000€ com 150.000€ em dívida dá margem para 50.000€ de crédito hipotecário, no máximo. Como se calcula a avaliação está no artigo sobre a avaliação do imóvel.

O spread: é a diferença que mais pesa. O crédito habitação é o produto em que os bancos mais competem, e os spreads para habitação própria andam abaixo de 1%. O crédito hipotecário não tem essa concorrência e o banco cobra pelo risco de finalidade, com spreads que chegam a várias vezes o da habitação. A garantia é a mesma casa, mas o preço não é o mesmo. Os spreads atuais estão no artigo sobre o melhor banco para crédito habitação.

Um exemplo com obras de 30.000€ a dez anos, com a Euribor a 6 meses de julho de 2026, 2,647%. Em crédito habitação para obras, com spread de 1%, a prestação é de 298€ e os juros totais de 5.768€. Em crédito hipotecário, com spread de 3%, a prestação é de 327€ e os juros de 9.248€. São 3.480€ de diferença pela mesma obra na mesma casa, só porque o contrato tem outro nome.

A taxa de esforço: as duas prestações contam para o mesmo limite. Um crédito hipotecário em cima do crédito habitação pode levar-te ao teto da taxa de esforço máxima e fechar-te a porta a qualquer crédito nos anos seguintes.

Quando usar o crédito habitação

• Comprar casa: não há alternativa mais barata. Spread mais baixo, prazo mais longo, financiamento até 90% e, até aos 35 anos, garantia pública e isenção de IMT.
• Obras na casa que compras: o crédito habitação para aquisição com obras financia as duas coisas no mesmo contrato e ao mesmo spread. É quase sempre melhor do que comprar com crédito habitação e fazer as obras com crédito hipotecário depois.
• Obras na casa que já tens: a maioria dos bancos tem crédito habitação para obras, com orçamentos e faturas, a um spread próximo do da compra. Pede este antes de aceitar um hipotecário. A comparação com o crédito pessoal está no artigo sobre crédito para obras.
• Construir: crédito habitação para construção, libertado por tranches conforme a obra avança, com vistorias.

Quando usar o crédito hipotecário

• Um montante grande, com prazo longo, que nenhum crédito pessoal cobre: o crédito pessoal fica caro acima de 30.000€ ou 40.000€ e, por regra do Banco de Portugal, não pode passar dos sete anos, salvo para educação, saúde e energias renováveis. Com a casa como garantia, o banco empresta mais, por mais tempo e mais barato do que sem garantia.
• Obras que o banco não aceita como crédito habitação: uma piscina, um anexo, obras numa casa que não é a tua.
• Consolidar créditos caros: em condições apertadas, explicadas a seguir.
• Liquidez para um negócio ou um investimento: é possível e o banco aceita. Contudo, estás a pôr a casa a responder por um risco que não é dela. Se o negócio falhar, a dívida fica e a casa é a garantia.

Consolidar créditos com hipoteca: as contas que ninguém faz

A proposta é tentadora: juntar o crédito pessoal, o cartão e o crédito do carro num só empréstimo com hipoteca, a uma taxa muito mais baixa e com uma prestação que é metade. O que a proposta não diz é que a prestação desce porque o prazo sobe, e que os juros se pagam durante todo esse prazo.

O exemplo: 20.000€ de crédito pessoal a 9%, com cinco anos por pagar.

A versão que o balcão costuma propor, a de 20 anos, paga mais do dobro dos juros do crédito que substitui, apesar de a taxa ser metade. A que compensa é a de cinco anos, com a prestação quase igual à atual. E a estes números faltam os custos fixos da hipoteca: avaliação, comissão de dossier, imposto do selo de 0,6% sobre o capital, registo da hipoteca, seguros. Numa consolidação de 20.000€ são facilmente 1.000€ a 1.500€ antes do primeiro juro.

Há também uma mudança que não está na tabela: um crédito pessoal em incumprimento é um problema com o banco. Um crédito hipotecário em incumprimento é um problema com a casa.

Consolida com hipoteca só se: o prazo novo for igual ou próximo do prazo que falta nos créditos que liquidas, os juros totais com custos incluídos ficarem abaixo dos atuais, e a prestação nova não for a razão para pedires mais crédito a seguir.

Erros a evitar

• Fazer obras com crédito hipotecário sem pedir o crédito habitação para obras: mesma casa, mesmo banco, spread diferente.
• Consolidar a 20 ou 30 anos para baixar a prestação: pagas mais juros do que antes. Olha para os juros totais, não para a prestação.
• Ignorar os custos fixos: avaliação, dossier, imposto do selo e registo podem comer a poupança de taxa num crédito pequeno.
• Usar a casa para financiar um negócio sem outra almofada: o risco do negócio passa a ser o risco da casa.
• Esquecer a taxa de esforço: as duas prestações contam. O hipotecário de hoje pode ser o crédito habitação recusado de amanhã.
• Aceitar vendas associadas por reflexo: conta, cartão, seguros do banco. A lei obriga o banco a mostrar-te o custo de cada produto na prestação.

Perguntas frequentes

Crédito hipotecário e crédito habitação são a mesma coisa?

Não. Os dois têm hipoteca sobre uma casa, mas o crédito habitação serve para comprar, construir ou fazer obras na casa e o crédito hipotecário serve para outras finalidades. A lei trata-os no mesmo regime, o banco não.

O crédito habitação é um crédito hipotecário?

No sentido da lei, sim, porque tem hipoteca. No sentido dos balcões, não, porque crédito hipotecário é o nome do produto para outras finalidades. Quando o banco te fala em crédito hipotecário, está a falar do segundo.

Posso pedir crédito hipotecário numa casa que ainda tem crédito habitação?

Sim, se a casa tiver valor livre. A regra é 80% da avaliação menos o capital em dívida. O banco do crédito habitação fica com preferência, por isso na prática é quase sempre esse banco que faz o hipotecário.

Qual é mais barato?

O crédito habitação, sempre. Spread mais baixo, prazo mais longo e apoios que o hipotecário não tem. O hipotecário só ganha quando a alternativa é um crédito sem garantia.

O crédito hipotecário tem comissão de reembolso antecipado?

Sim, com os mesmos limites do crédito habitação: 0,5% em taxa variável e 2% em taxa fixa. As regras estão no artigo sobre amortizar o crédito habitação.

Compensa consolidar créditos com hipoteca?

Só se o prazo novo for curto e os juros totais, com os custos da hipoteca, ficarem abaixo dos atuais. Consolidar a 20 anos para baixar a prestação costuma custar o dobro dos juros.

Posso transferir um crédito hipotecário para outro banco?

Podes, com as mesmas regras da transferência do crédito habitação. Na prática, os bancos que recebem transferências pedem que o crédito habitação venha junto.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. As regras e os valores referem-se a setembro de 2026 e podem ser alterados. Os exemplos usam spreads ilustrativos. Confirma sempre as condições e os custos no teu banco.}