Crédito habitação mais barato: comparámos as FINE dos 10 maiores bancos

Qual é o crédito habitação mais barato em setembro de 2026? Fomos ler o exemplo representativo e a ficha de informação pré-contratual dos dez maiores bancos a operar em Portugal, todos em versão de agosto ou setembro de 2026, e a resposta curta está na tabela abaixo. Atualizamos este artigo todos os meses, quando os bancos mudam as condições.

Se só queres saber a quem pedir propostas e que bancos evitar, lê o artigo sobre qual o melhor banco para crédito habitação. Aqui comparamos preços.

Resposta rápida (setembro de 2026): cinco bancos publicam o mesmo cenário, 150.000€ a 30 anos em taxa variável com produtos contratados. Só estes MTIC são comparáveis entre si:

Atenção ao LTV: o Novo Banco surge em primeiro com um exemplo a 60%, contra 80% de três concorrentes, e os três bancos do meio estão separados por menos de 250€. Com o teu montante, o teu prazo e o teu LTV, a ordem pode ser outra. O resto do artigo explica porquê.

E os números apontam para uma conclusão pouco divulgada: a escolha do banco é a menos importante das três decisões que tens pela frente.

As duas primeiras decisões valem, juntas, oito vezes mais do que a terceira. Quem passa semanas a tentar reduzir 0,05% de spread e depois assina os seguros do banco sem os comparar está a olhar para a variável errada. Ao longo do artigo mostramos de onde vem cada um destes números, com a fonte de cada banco. Se ainda estás a perceber como funciona o empréstimo, começa pelo guia completo do crédito habitação.

Porque é tão difícil saber qual é o mais barato

A lei obriga cada banco a publicar um exemplo representativo do crédito habitação, na informação pré-contratual do site e na publicidade. Define o que esse exemplo tem de conter: a TAEG, o montante total do crédito, o custo total do crédito, a TAN e o montante total imputado ao consumidor. Não define o cenário. Nem o artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 nem o artigo 11.º do Aviso do Banco de Portugal n.º 5/2024 fixam montante, prazo ou LTV, e não existe cenário oficial de referência.

O mercado criou o seu próprio padrão: 150.000€ a 30 anos com 80% de LTV. Quatro dos dez bancos usam-no. Os outros seis publicam cenários próprios.

Repara no que cada banco escolheu para a sua montra:

O LTV (loan to value), ou rácio entre financiamento e garantia, é a percentagem do valor da casa que o banco te empresta. Quanto menor for, menor é o risco do banco e melhor tende a ser o spread que te dá.

O Novo Banco mostra um exemplo com 60% de LTV, ou seja, alguém que dá 40% de entrada. A CGD mostra 85%, alguém que dá 15%. São dois clientes com perfis de risco completamente diferentes, e ainda assim os dois números aparecem lado a lado nos comparadores como se fossem a mesma coisa.

O Montepio publica o exemplo a 100.000€. O Banco CTT e o Crédito Agrícola publicam a 170.000€. Um MTIC de 172.104€ e um MTIC de 296.810€ não se comparam, porque nem sequer é o mesmo empréstimo.

A regra prática: o exemplo representativo serve para perceberes a estrutura de preços de cada banco, não para escolheres entre bancos. Para escolher, precisas de uma simulação tua, no teu montante, no teu prazo e com o teu LTV, pedida a vários bancos na mesma janela de tempo.

TAEG e MTIC: os dois números que interessam

O spread é a margem do banco e é a parte que se negoceia, por isso é a que aparece nos anúncios. Mas é uma fatia pequena do custo total.

• TAN (taxa anual nominal): a taxa de juro que se aplica ao capital em dívida. Numa taxa variável é a soma da Euribor com o spread.
• TAEG (taxa anual de encargos efetiva global): o custo total do crédito por ano, em percentagem. Além dos juros, inclui comissões, impostos, prémios de seguro e despesas.
• MTIC (montante total imputado ao consumidor): a soma do capital emprestado com todo o custo do crédito. É quanto vais ter entregue ao banco no dia em que pagares a última prestação.

O Banco de Portugal é claro sobre qual usar. A informação sobre crédito aos consumidores recomenda comparar pela TAEG e pelo MTIC, não pelo spread. O próprio Banco CTT escreve na ficha dele que a proposta com TAEG mais baixa é a mais barata para o cliente.

Uma advertência sobre o MTIC: em taxa variável, é uma projeção. Assume que a Euribor de hoje se mantém durante 30 ou 40 anos, coisa que não vai acontecer. Serve para comparar propostas entre si no mesmo momento, não para prever o futuro.

Fixa, mista ou variável em 2026

Em junho de 2026, 84,32% do montante dos novos empréstimos à habitação foi contratado a taxa mista, 13,61% a taxa variável e 2,07% a taxa fixa, segundo o BPstat do Banco de Portugal. É o valor mais alto da série para a mista. No ano de 2025 inteiro tinha ficado nos 75,4%, portanto o peso está a aumentar, não a estabilizar.

Na carteira total, ou seja no conjunto dos contratos em vigor no final de 2025, 68,1% continuava a ser taxa variável, segundo o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025 do Banco de Portugal. São créditos antigos, contratados noutro contexto.

A Euribor está a subir. É um ponto onde muita informação em circulação está desatualizada. Médias mensais, segundo o BPstat do Banco de Portugal:

A Euribor a 12 meses subiu cerca de 0,77 pontos percentuais em dez meses. Vários bancos já usam 2,954% nos exemplos publicados em setembro.

Cuidado com as datas nas fichas: alguns bancos escrevem "Euribor de agosto de 2026" para o valor de julho, porque é o que se aplica em agosto. Outros escrevem a média do próprio mês de agosto. Ler duas fichas lado a lado pode dar a ilusão de que um banco usa um indexante mais alto, quando é só nomenclatura diferente para o mesmo número.

Quanto à escolha, a fixa dá-te certeza total na prestação e custa entre 22.000€ e 32.000€ mais do que a mista no mesmo banco, nos exemplos que recolhemos. A mista é hoje a mais barata e a mais contratada. A variável acompanha a Euribor para cima e para baixo, com revisão a cada 3, 6 ou 12 meses. As três modalidades estão comparadas em detalhe no artigo sobre taxa fixa, variável ou mista.

O que os dez bancos publicam

Todos os valores vêm do exemplo representativo publicado por cada banco. Lê cada linha contra o cenário da tabela anterior, porque os montantes e prazos diferem. Os bancos estão por ordem alfabética, não é um ranking. "Sem" é o spread base, sem produtos do banco. "Com" é o spread bonificado, com os produtos contratados.

Onde só há um valor, é porque o banco publica apenas esse cenário. O Crédito Agrícola só oferece taxa fixa a 5, 10 ou 15 anos, por isso nunca vai aparecer numa comparação de taxa fixa a 30 anos.

Agora os spreads, as comissões e os limites de cada banco:

Spread base e spread bonificado: o spread base é a margem que o banco aplica sem contratares mais nada. O bonificado é o que fica depois de aceitares os produtos do banco, normalmente ordenado domiciliado, seguro de vida, seguro multirriscos e, nalguns casos, cartão de crédito ou PPR. A bonificação só se mantém enquanto mantiveres esses produtos e o contrato tem de dizer em que condições pode ser revista.

O prazo máximo de 40 anos aplica-se a quem tem até 35 anos de idade. Acima dessa idade desce para 35 anos, e nenhum titular pode ter mais de 75 anos no fim do contrato. O Montepio admite 77 anos, ou 80 se for transferência de outra instituição. O Bankinter fica-se pelos 420 meses, ou seja 35 anos, para toda a gente. Os apoios para quem tem até 35 anos estão no artigo sobre o crédito habitação jovem.

Só quatro dos dez publicam um LTV máximo. Nos restantes, o teto negoceia-se caso a caso e depende do teu perfil.

O Novo Banco cobra mais a quem tem a conta noutro banco: a comissão de estudo de processo é de 320€ com conta à ordem no Novo Banco e 630€ com conta noutra instituição. A lei dá-te o direito de manter a conta onde quiseres. O banco cobra 310€ por o exerceres.

As três decisões, por ordem de impacto

Aqui está a origem dos números da tabela inicial. Todas estas comparações são feitas dentro do mesmo banco e do mesmo exemplo, sem cruzar pressupostos diferentes.

1. Contratar ou não os produtos do banco: no Santander, a mesma taxa mista a 2 anos, no mesmo crédito de 150.000€ a 30 anos, custa 295.817€ sem produtos e 256.130€ com produtos. Diferença de 39.687€. Na CGD, a mista a 2 anos passa de 323.798€ para 278.536€, uma diferença de 45.262€. No Millennium bcp, a fixa a 30 anos passa de 300.624€ para 281.964€, ou 18.660€.

2. Escolher o tipo de taxa: ainda no Santander, com produtos contratados nos dois casos, a taxa fixa a 30 anos custa 288.321€ e a mista com fixa a 4 anos custa 256.117€. Diferença de 32.205€. No Millennium bcp, a mesma escolha vale 22.723€.

3. Escolher o banco: cinco bancos publicam o mesmo cenário, 150.000€ a 30 anos em taxa variável com produtos contratados. Estes MTIC são comparáveis entre si e a tabela está ordenada do mais barato para o mais caro:

Diferença entre o primeiro e o último: 9.095€. E mesmo esta comparação tem uma reserva. O Novo Banco aparece em primeiro com um exemplo a 60% de LTV, contra 80% de três concorrentes. Com o mesmo LTV, a ordem podia ser outra. Os três bancos do meio ficam separados por 246€ num crédito de 260 mil euros, uma diferença sem significado prático.

A leitura é simples: trocar de banco pode poupar-te alguns milhares de euros. Contratar bem os produtos e escolher bem o tipo de taxa pode poupar-te dezenas de milhares.

Seguro de vida: "obrigatório" não quer dizer o mesmo em todo o lado

Os prémios de seguro de vida e multirriscos entram na TAEG e no MTIC. Num crédito longo pesam mais do que uma décima de spread. Mas antes de comparares prémios, tens de perceber uma coisa: as fichas dos bancos não indicam todas a mesma cobertura.

Desde maio de 2026, com a Lei n.º 14/2026, o banco só pode exigir a cobertura de morte. As coberturas de invalidez que aparecem nas fichas podem ser propostas, não impostas.

A diferença é enorme, e o Banco CTT explica-a na própria ficha pré-contratual. A Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD) é definida como a incapacidade total da pessoa segura para exercer qualquer atividade, necessitando de assistência permanente de uma terceira pessoa para os atos básicos da vida diária, incluindo dependência total para a higiene e a alimentação.

A Invalidez Total e Permanente (ITP) aciona-se num grau de incapacidade muito inferior, tipicamente a partir dos 60% ou 66%.

Um seguro só com IAD é mais barato porque paga em muito menos situações. Comparar o prémio de um seguro com IAD contra um com ITP é comparar dois produtos diferentes. O que o banco pode exigir desde maio de 2026 e como mudar de seguradora está no artigo sobre o seguro de vida do crédito habitação.

Os dez bancos deixam-te fazer os seguros fora. Sem exceção, e está escrito em todas as fichas. O que perdes ao contratar noutra seguradora é a bonificação do spread, nunca o crédito. Quanto vale essa bonificação, por banco:

• Bankinter: 20 pontos base no vida, 5 no multirriscos.
• BPI: 25 pontos base por cada seguro, 50 no total.
• CGD: 25 pontos base pelo Pack Ligação, que inclui os dois seguros.
• Novo Banco: 20 pontos base pelo Pack Proteção, que inclui os dois seguros.

Faz as contas antes de decidires. Se o seguro de fora for 25€ por mês mais barato, são 300€ por ano. Uma bonificação de 0,5 pontos percentuais num crédito de 150.000€ vale mais do que isso nos primeiros anos, mas vale cada vez menos à medida que o capital em dívida desce. A resposta depende do teu caso, e só uma simulação com os dois cenários a dá.

As "armadilhas" que custam dinheiro

Devolução de spread não é spread zero: algumas campanhas anunciam uma taxa baixa que, na prática, é uma TAN mais alta com uma parte devolvida em conta mês a mês. Como o juro cobrado é maior, amortizas menos capital, e ao fim de dois anos deves mais ao banco. Só empatas se pegares na devolução e a puseres a render ou a amortizar. Lê sempre a TAN e o MTIC, não a taxa da montra.

As ofertas têm fidelização: a campanha de pontos do Santander atribui 1% do valor do crédito em pontos, até 150.000 pontos, mais um prémio de celebração de 75.000 pontos distribuído por 36 meses. Para os manteres, tens de conservar o seguro de vida do banco durante pelo menos 36 meses e o cartão de crédito Santander. Se cancelares o seguro, cancelares o cartão ou liquidares o empréstimo, perdes os pontos que ainda não tiveres usado. Faz as contas antes de aceitares qualquer oferta, sobretudo se pensas transferir o crédito nos primeiros anos.

Comissões de amortização antecipada: os limites são legais e iguais em todos os bancos, 0,5% sobre o capital reembolsado em período de taxa variável e 2% em período de taxa fixa. Estás isento em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional. Daqui sai uma dica prática: numa taxa mista, a passagem do período fixo para o variável é o momento em que a comissão desce de 2% para 0,5%. É a altura certa para amortizar, se for essa a tua intenção.

Custos iniciais variam mais do que parece: entre o Millennium bcp, com 748,80€ de comissões iniciais, e o Bankinter, com 2.514,35€ de custos iniciais, há mais de 1.700€ de diferença. Mas atenção, nem todos os bancos incluem as mesmas rubricas no que chamam custos iniciais. Uns contam só as comissões do banco, outros já incluem impostos e registos. Compara a rubrica completa na FINE (ficha de informação normalizada europeia), não os números soltos das páginas.

Isenções que vale a pena procurar: o Millennium bcp isenta as comissões iniciais dos 18 aos 35 anos em habitação própria permanente. O BPI tem campanha de isenção para propostas captadas desde 1 de julho de 2026 e contratadas até 31 de março de 2027. O Crédito Agrícola isenta a comissão de abertura de 301,60€.

Intermediário de crédito: vale a pena?

Sim. É gratuito para ti, porque é o banco que paga ao intermediário, e poupa-te tempo. Mas nenhum trabalha com todos os bancos, e a comissão que recebe pode não ser igual em todos. A estratégia sensata é usares um intermediário para recolher propostas e, em paralelo, contactares diretamente dois ou três bancos que fiquem fora da rede dele. Os maiores intermediários de 2025, com os volumes de crédito de cada um, estão no artigo sobre qual o melhor banco para crédito habitação. Verifica sempre o registo no Banco de Portugal antes de entregares documentos.

Como transferir o crédito para outro banco

Transferir significa liquidar o crédito no banco atual com um novo crédito noutro banco. Compensa quando a poupança na prestação supera os custos da operação num prazo razoável. Os custos e a conta em meses estão no artigo sobre transferir o crédito habitação e podes simular a tua poupança no simulador de transferência.

Os custos: comissão de amortização antecipada no banco de origem (0,5% em taxa variável, 2% em taxa fixa), avaliação do imóvel no banco novo, comissões de dossier e formalização, e o registo da nova hipoteca.

O banco novo pode pagar os custos, e vários pagam: o Bankinter reembolsa os custos de transferência, exceto a comissão de liquidação antecipada, que suporta até 0,5% do montante transferido. O Novo Banco anuncia que suporta os custos de transferência nas opções com taxa variável. O Banco CTT tem campanha de transferência com despesas iniciais reduzidas.

O que negociar: o spread, a isenção ou redução das comissões iniciais, o pagamento dos custos da transferência pelo banco novo, e uma conta à ordem sem comissões de manutenção.

Uma nota sobre a conta: o Banco CTT não cobra comissão de manutenção da conta à ordem. Num crédito a 30 anos, uma comissão trimestral de 16,20€ soma cerca de 1.944€ ao longo do contrato. É um custo que entra na TAEG e que quase ninguém compara.

Como conseguir o melhor negócio

1. Sabe a tua taxa de esforço antes de falares com o banco: o Novo Banco publica na ficha um limite próprio de 33% do duodécimo do rendimento anual líquido declarado. É o único dos dez que põe um número no papel. Vê onde estás na calculadora de taxa de esforço.

2. Pede a pré-aprovação antes de fazeres propostas de compra: a pré-aprovação não é aprovação. Só depois da avaliação do imóvel é que sabes o valor real que o banco financia.

3. Pede três a quatro propostas em simultâneo: aos bancos diretamente e, se quiseres, também através de um intermediário. As propostas têm validade, por isso pede-as todas na mesma janela de tempo.

4. Exige a FINE de cada proposta: é obrigatória, é gratuita e traz a TAEG, o MTIC e todas as comissões no mesmo formato em todos os bancos. É o único documento que te deixa comparar propostas linha a linha.

5. Compara pela TAEG e pelo MTIC, no mesmo montante e prazo: se uma proposta for a 30 anos e outra a 35, os MTIC não se comparam.

6. Leva a melhor FINE ao banco que preferes: uma proposta concorrente por escrito é o instrumento de negociação mais eficaz que existe.

7. Simula os seguros por fora antes de assinares: pede cotação a duas ou três seguradoras externas, com a mesma cobertura que o banco exige, e compara o custo total com e sem a bonificação do spread.

8. Revê o crédito ao fim de um ou dois anos: as condições de mercado mudam, e as campanhas de transferência costumam ser mais agressivas do que as de aquisição.

Erros a evitar

• Comparar exemplos representativos entre bancos: têm montantes, prazos e LTV diferentes. Não são comparáveis.
• Escolher pelo spread mais baixo: o spread não inclui seguros nem comissões. Compara TAEG e MTIC.
• Aceitar todos os produtos sem contas: cada um tem um custo anual que dura o contrato inteiro.
• Assumir que o seguro do banco é obrigatório: os dez bancos deixam contratar fora. Só perdes a bonificação.
• Comparar prémios de seguro sem ver a cobertura: um seguro com IAD e outro com ITP são produtos diferentes.
• Ir só ao teu banco: é onde a proposta costuma ser pior, porque já és cliente.

Perguntas frequentes

Qual o banco com os juros mais baixos no crédito habitação?

Depende da modalidade. Nos exemplos de setembro de 2026, com produtos contratados, a TAN mais baixa na taxa mista a 2 anos é a do Bankinter (2,500%), seguida da CGD (2,650%). Na fixa a 30 anos, o Banco CTT (4,150%). Na taxa variável, a TAN depende sobretudo da Euribor que cada banco usa (3, 6 ou 12 meses) e do mês da ficha, por isso compara o spread: o mais baixo com produtos é o do Novo Banco (0,65%). A TAN não inclui comissões nem seguros, por isso a comparação final faz-se pela TAEG.

Qual o banco com a TAEG mais baixa?

Com produtos contratados, BPI, CGD e Santander publicam 4,0% na taxa mista e o Novo Banco 4,1% na variável. Sem produtos, o Bankinter tem 4,6% na mista e a CGD 4,6% na variável. Atenção que os cenários não são iguais (montante, prazo e LTV), como mostra a tabela dos exemplos de cada banco.

Qual o banco com o spread mais baixo?

Em spread base publicado, o Bankinter, com 1,050%. Em spread bonificado, o Novo Banco, com 0,65%. Mas o spread sozinho não determina o custo, porque não inclui comissões nem seguros. Compara pela TAEG.

Qual o banco com a taxa fixa mais baixa a 30 anos?

Dos bancos que publicam taxa fixa a 30 anos, o Banco CTT apresenta a TAN mais baixa com produtos contratados, 4,15%. Seguem-se o Millennium bcp com 4,250%, o BPI com 4,350% e o Santander com 4,400%. O Crédito Agrícola não oferece taxa fixa acima de 15 anos.

Fixa, mista ou variável em 2026?

A mista é a mais contratada e, neste momento, a mais barata nos exemplos publicados. A fixa custa entre 22.000€ e 32.000€ mais no mesmo banco, em troca de certeza total na prestação. Depende da tua tolerância a variações na prestação.

Posso fazer os seguros fora do banco?

Sim, em todos os dez bancos analisados. Perdes a bonificação do spread, nunca o crédito. Faz as contas aos dois cenários antes de decidires.

Qual o prazo máximo?

Depende da idade. Regra geral, 40 anos até aos 35 anos de idade e 35 anos acima, sem que nenhum titular passe os 75 anos no fim do contrato. O Montepio admite 77 anos, ou 80 em transferências. O Bankinter fica-se pelos 35 anos.

O mais barato é o melhor banco?

Nem sempre. O Banco CTT tem das taxas mais baixas do mercado e é o banco mais reclamado no crédito habitação há oito anos seguidos. Cruzámos preços, popularidade e reclamações no artigo sobre qual o melhor banco para crédito habitação.

_{Dados recolhidos a 1 de setembro de 2026, a partir dos exemplos representativos e das fichas de informação pré-contratual publicadas por cada banco, todas em versão de agosto ou setembro de 2026. As taxas e campanhas mudam mensalmente e atualizamos as tabelas todos os meses. Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento financeiro. Confirma sempre as condições na FINE que o banco te entregar.}