Atualização de rendas 2027: aumento de 2,56% e como calcular

Em 2027, as rendas das casas podem subir até 2,56%. É o valor do coeficiente de atualização fixado para o próximo ano: uma renda de 800€ passa para 820,48€, mais 20,48€ por mês.

O aumento não é automático. O senhorio tem de o comunicar por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, e só o pode fazer um ano depois do início do contrato ou da última atualização. Neste artigo explicamos como se calcula a nova renda, o que acontece quando o senhorio não atualizou nos anos anteriores e o que o inquilino pode ou não recusar.

Qual é o coeficiente de atualização das rendas para 2027

O coeficiente para 2027 é de 1,0256, publicado no Aviso n.º 24199/2026/2 do Diário da República. Aplica-se aos contratos de arrendamento urbano e rural, salvo se o contrato previr outra regra.

O valor não é escolhido pelo Governo. Pelo artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), é a variação média do índice de preços no consumidor sem habitação nos 12 meses até agosto, apurada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). O aviso tem de sair até 30 de outubro de cada ano. Em 2027 não há travão: ao contrário de 2023, o aumento máximo aplica-se por inteiro.

Como calcular a nova renda

Multiplicas a renda atual pelo coeficiente. A nova renda é arredondada para o cêntimo seguinte, como manda o artigo 25.º do NRAU.

800€ × 1,0256 = 820,48€

Quando e como o senhorio pode aumentar a renda

Se o contrato não disser nada sobre atualizações, aplicam-se as regras do artigo 1077.º do Código Civil:

• Uma vez por ano: a primeira atualização só pode ser pedida um ano depois do início do contrato. As seguintes, um ano depois da anterior.
• Por escrito e com 30 dias de antecedência: a carta tem de indicar o coeficiente aplicado e o valor da nova renda.
• Não é obrigatório usar o coeficiente: senhorio e inquilino podem acordar por escrito outro regime, por exemplo um aumento fixo ou nenhum aumento.

Um contrato que começou em junho de 2026 só pode ter a renda atualizada a partir de junho de 2027.

E se o senhorio não atualizou a renda nos últimos anos?

Pode recuperar as atualizações em falta, mas não os aumentos que deixou de cobrar. O mesmo artigo 1077.º permite aplicar coeficientes de anos anteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que cada um podia ter sido aplicado pela primeira vez.

Um exemplo: um contrato começou em março de 2024 com uma renda de 700€ e nunca foi atualizado. Em março de 2027, o senhorio pode aplicar os coeficientes de 2025, 2026 e 2027 de uma só vez:

700€ × 1,0216 × 1,0224 × 1,0256 = 749,86€

São mais 49,86€ por mês, um aumento de 7,1%. O que não pode é cobrar a diferença dos meses em que a renda ficou nos 700€. E um coeficiente com mais de três anos de atraso já não pode ser usado.

Coeficientes dos últimos anos

^{Fontes: avisos anuais publicados no Diário da República. Em 2023, a Lei n.º 19/2022 limitou o coeficiente a 1,02, em vez dos 5,43% que resultavam da inflação.}

Em 2021, o coeficiente ficou abaixo de 1 e, por isso, as rendas não podiam ser aumentadas.

O inquilino pode recusar o aumento?

Não, se o senhorio cumprir as regras. Quando o contrato não fixa outro regime, a atualização anual é um direito do senhorio e não precisa do acordo do inquilino. O inquilino só pode contestar se a carta não respeitar os requisitos: menos de 30 dias de antecedência, atualização antes de passar um ano, coeficiente errado ou coeficientes com mais de três anos.

Se o inquilino continuar a pagar o valor antigo, fica em falta com a diferença. Pelo artigo 1041.º do Código Civil, o senhorio pode exigir o valor em atraso e uma indemnização de 20% do que for devido. Com três ou mais meses de renda em atraso, pode pedir a resolução do contrato, nos termos do artigo 1083.º. A Proposta de Lei n.º 103/XVII, ainda em discussão no Parlamento, prevê baixar este prazo para dois meses.

O senhorio também não pode pôr fim ao contrato só porque o inquilino contestou o aumento. O que pode fazer é opor-se à renovação no fim do prazo, com a antecedência que a lei fixa para a duração do contrato.

Contratos com regras diferentes

• Contratos com cláusula própria: se o contrato fixa outra forma de atualização, vale o que está escrito.
• Contratos anteriores a 1990: as rendas antigas de inquilinos com 65 ou mais anos, deficiência igual ou superior a 60% ou carência económica não passaram para o NRAU, segundo o artigo 35.º da Lei n.º 56/2023, e têm regras próprias.
• Contratos novos na mesma casa: a mesma lei, no artigo 34.º, limita a renda inicial de um novo contrato numa casa que esteve arrendada nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da lei, em outubro de 2023, quando a renda passa os limites gerais por tipologia da Portaria n.º 176/2019. A nova renda não pode passar a anterior atualizada em 2% e pelos coeficientes que ficaram por aplicar. O limite ainda estava em vigor em outubro de 2026, mas a Proposta de Lei n.º 103/XVII, aprovada na generalidade a 30 de setembro, prevê acabar com ele.

Apoios para quem paga renda

Se a renda pesa muito no orçamento, há apoios que vale a pena confirmar:

• Apoio extraordinário à renda: até 200€ por mês para quem tem uma taxa de esforço de pelo menos 35% e rendimentos até ao 6.º escalão de IRS. Só abrange contratos celebrados até 15 de março de 2023, ou renovados entre as mesmas partes e na mesma casa. É atribuído automaticamente, sem candidatura, e está previsto até 31 de dezembro de 2028. Contudo, o Governo anunciou que o vai substituir por um novo programa.
• Porta 65: apoio mensal para jovens dos 18 aos 35 anos e para quem perdeu rendimento. Explicamos tudo no guia do Porta 65 Jovem e Porta 65+.
• Dedução no IRS: 15% das rendas da habitação permanente abatem ao imposto, até 900€ em 2026 (1.050€ para rendimentos do 1.º escalão). Em 2027, os limites sobem para 1.000€ e 1.100€. Normalmente, basta o senhorio emitir os recibos eletrónicos no Portal das Finanças.

Se estás a pensar se compensa continuar a arrendar, compara os dois cenários no simulador comprar ou arrendar casa.

Perguntas frequentes

Quanto vão subir as rendas em 2027?

No máximo 2,56%. Uma renda de 800€ pode passar para 820,48€.

A partir de quando se aplica o aumento?

A partir de 1 de janeiro de 2027, mas só nos contratos que já fazem um ano, ou um ano desde a última atualização, e depois de o senhorio enviar a carta com 30 dias de antecedência.

O senhorio pode aumentar mais do que 2,56%?

Só se o contrato o previr, ou se estiver a aplicar coeficientes de anos anteriores que ficaram por usar, até três anos para trás.

A carta tem de ser registada?

A lei exige comunicação escrita. Na prática, a carta registada com aviso de receção é a forma mais segura, porque prova a data em que o inquilino a recebeu.

O senhorio pode despejar-me se eu não aceitar o aumento?

Não pode pôr fim ao contrato só por isso. Se deixares de pagar a diferença, ficas em falta. Com três meses ou mais de atraso, o senhorio pode pedir a resolução do contrato.

Quanto paga o senhorio de IRS sobre as rendas?

A taxa geral é de 25%, mais baixa em contratos longos. Entre 2026 e 2029, os contratos com renda moderada, até 2.300€ por mês, pagam 10%.

_{Este artigo tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Regras e valores verificados em outubro de 2026.}